关于规范贵港市物业管理承接验收备案工作的通知

关于规范贵港市物业管理承接验收备案工作的通知各房地产开发企业、物业服务企业及各业主委员会：为了规范物业小区的物业承接验收活动，明确开发建设单位、业主大会（业主委员会）和物业服务企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管理服务责任，保护广大业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等相关法律法规，现将规范贵港市物业管理承接验收工作的有关规定通知如下：一、物业管理承接验收的范围和定义（一）范围：适用于贵港市市区内（市本级）的物业管理承接验收工作。（二）定义：物业管理承接验收（以下统称承接验收），是指物业服务企业承接物业时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。二、物业管理承接验收的监督管理贵港市房产管理局（以下简称：“市房产局”）是全市物业管理的行政主管部门，负责贵港市物业管理承接验收备案的指导、监督和组织实施等工作。三、新建物业小区承接验收原则和条件新建住宅物业竣工后或小区实行物业管理的，开发建设单位、业主大会（业主委员会）应当和物业服务企业做好物业承接验收工作，物业服务企业应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则做好承接验收工作。建设单位与物业服务企业之间承接验收应具备下列条件，并按规定程序组织实施：（一）应具备的条件：1、建设工程已竣工，且经有关部门验收合格；2、《住宅工程质量分户验收汇总表》已完成并符合要求；3、供水、供电、供气、道路、路灯、场地、环境绿化、卫生及其他相关规划配套的各类设施设备均落实到位，能正常使用，并经有关部门确认；其中供水、供电不属直供用户的项目，或供水、供电设施设备尚未移交至专业部门（单位）的，交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损耗分摊等达成书面约定；4、电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；5、物业小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收，同期内的公共设施设备及配套用房仍需通过竣工验收并可投入使用。且在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施；6、建设单位选聘物业服务企业符合有关规定，并已与之签订前期物业服务合同；7、法律法规、政策规定的其他条件。（二）建设单位应当在物业竣工交付使用30日前，与受聘物业服务企业完成承接验收手续，具体程序如下：1、建设单位于交验前7日内，书面通知其选聘的物业服务企业办理接管验收手续，并提供有关资料；2、物业服务企业应按承接验收条件，对提供的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、物业服务企业应会同建设单位和业主代表，对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理服务用房等进行查验；4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验基本符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，建设单位与物业服务企业签订《物业管理承接验收协议》。四、原物业服务企业与业主大会及其选聘的新物业服务企业之间承接验收除符合上述有关规定条件外，还应具备下列条件，并按规定程序组织实施：（一）应具备的条件1、业主大会全体业主所持投票权半数以上分别表决通过解聘原物业服务企业和选定新的物业服务企业，且程序合法，资料齐全，并已在市房产局备案；2、业主委员会与业主大会解聘的物业服务企业，已就终止物业服务合同签订了协议，并与业主大会新聘的物业服务企业签订了物业服务合同；3、业主大会（业主委员会）与原物业服务企业就物业服务费用（包括欠收、预收、代收费用及押金等）已结算和清退；未结算和清退的，业主委员会代表业主大会已与原物业服务企业和新聘物业服务企业就如何解决达成书面约定。（二）业主委员会应会同业主大会新聘的物业服务企业，在其物业服务合同生效后30日内，与原物业服务企业完成承接验收手续（另有约定时限的除外），具体程序如下：1、业主委员会与业主大会选聘的新物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知原物业服务企业办理承接验收手续，原物业服务企业应在7日内提供有关资料；2、业主委员会和业主大会选聘的新物业服务企业应按承接验收条件，对提供的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、业主委员会和业主大会选聘的新物业服务企业会同原物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验；4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；5、经查验基本符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与业主委员会和业主大会选聘的新物业服务企业签订《物业管理承接验收协议》；6、《物业管理承接验收协议》签订次日，交接双方应将承接验收主要情况在物业管理区域内向全体业主公布。五、承接验收的时限（一）建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业竣工交付前30日内，与受聘物业服务企业完成承接验收手续。（二）业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效后30日内，会同业主大会新选聘的物业服务企业与原物业服务企业完成承接验收手续（另有约定时限的除外）。六、承接验收内容（一）基础资料：1、竣工验收合格报告；2、小区规划详图，竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料；3、物业质量保证文件和使用说明文件文本；4、供水协议书；5、供电协议书；6、供气协议书；7、消防设施合格证；8、电梯准用证；9、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议；10、业主购房合同（《商品房买卖合同》）文本范本；11、专项维修资金交纳明细；12、《住宅工程质量分户验收汇总表》；13、《前期物业管理服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料；14、物业服务企业与开发建设单位关于工程质量保证金使用和管理的合同约定；15、物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。（二）物业共用部位、共用配套设施设备：1、共用配套设施：道路、场地、绿化、建筑小品、路灯、照明，管、沟、井等地下隐蔽管线、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理服务用房和消防等设施。2、共用部位：包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3、物业共用配套设备：包括上下水管道、落水管、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、路灯、沟渠、池、井、变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和加压水泵等设备。七、承接验收的所有资料，归物业管理区域内的全体业主所有，可由物业服务企业保管。前期物业服务合同终止时，业主大会成立的，原物业服务企业应当将物业管理用房和本通知第五条所列物业资料、物业管理中形成的物业管理资料交还业主委员会，并办理手续。物业服务合同生效后，业主委员会将物业资料、物业管理过程中形成的物业管理资料移交给业主大会新选聘的物业服务企业。八、承接验收程序（一）书面通知验收1、新建物业具备本通知第二条规定条件后，建设单位应当在物业竣工交付前30日内以书面形式通知物业服务企业进行物业管理承接验收工作。2、物业服务合同生效后3日内，业主委员会应当书面通知原物业服务企业办理承接验收手续。3、物业服务企业接到通知后7日内，应当与通知方（建设单位、业主委员会）书面约定承接验收时间。（二）成立验收小组承接验收前，物业服务企业首先要与选聘方（建设单位、业主大会）和市房产局工作人员及业主代表成立验收小组，根据项目的实际情况，做好承接验收的相关工作。（三）移交物业资料、物业管理资料验收小组应当对有关资料进行查验。资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；不齐全的，建设单位或原物业服务企业应当书面说明情况并明确移交的时间和地点，待资料齐全后办理交接手续；确实无法弥补的，应在承接验收协议中注明。（四）查验物业共用部位及设施设备。验收小组按照国家和本市建筑工程质量标准和承接验收标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业服务企业应当及时接管。（五）限期组织修复，解决验收遗留问题。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复；对于不影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位可自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验。（六）签订承接验收协议验收小组对验收内容逐项验收后，交接双方应当及时签订物业管理承接验收协议。承接验收协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。（七）资料保管交接双方办理完承接验收手续后，物业服务企业应当妥善保管承接验收的所有资料。（八）移交相关费用原物业服务企业应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业服务企业。（九）建设单位、业主大会、物业服务企业可以聘请相关专业机构协助办理承接验收手续。九、承接验收双方的责任（一）承接验收时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接验收标准的，物业服务企业应当及时接管；验收不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验。（二）建设单位选聘的原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理服务用房或移交资料不全的，建设单位负责完善。（三）原物业服务企业负责物业管理承接验收协议生效前的物业管理活动，新物业服务企业负责物业管理承接验收协议生效后的物业管理活动。（四）承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理。物业项目自验收接管之日起，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、自用设施设备，由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由物业服务企业负责，费用由全体业主承担。（五）承接验收后，物业服务企业未妥善保管造成承接验收资料损失的，应按有关规定承担相应的法律责任。（六）承接验收后，交接双方应将承接验收情况在物业管理区域内向全体业主公布。十、承接验收的备案开发建设单位与物业服务企业办理承接验收手续，开发建设单位应当提前7日书面告知市房产局，并报承接验收计划、内容和验收小组组成人员（含市房产局工作人员及业主代表）；开发建设单位与物业服务企业办理承接验收手续完成后30日内，开发建设单位应当将符合验收要求的相关材料报送市房产局备案。十一、承接验收的查验市房产局在开发建设单位申请房屋所有权初始登记等相关业务时，应查验物业承接验收备案情况，并作为申请办理事项之要件存档备查。十二、有关承接验收的纠纷，交接双方及其相关方可以协商解决，也可以申请仲裁或向人民法院提起诉讼。十三、分期建设的项目，可以按本通知分期承接验收。十四、违反本通知的，依据《物业管理条例》有关规定处罚。十五、县（市）物业管理承接验收备案工作可参照本通知执行。十六、本通知由贵港市房产管理局负责解释。十七、本通知自二〇〇九年八月一日起施行。附件：《贵港市物业管理承接验收备案申请书》贵港市房产管理局二○○九年七月十三日