农贸市场物业管理方案

新疆项目对标分析（2016.3.14）2016年03月Projectproposal目录1、外立面2、园林景观3、售楼部前景观4、售楼部风格5、入户大堂及电梯6、示范区与看楼动线打造7、配套设施8、项目主入口9、苑区道路10、商业部分11、户型分析1、外立面特变·金域名门：立面采用米黄色岩片漆，灰蓝色瓦屋面。1、外立面东方明珠：外墙采用红灰色涂料搭配1、外立面浦京丽苑：立面采用灰白色调搭配，外墙材料涂料为主1、外立面小结：选材：特变选用金石材干挂+米黄色岩石漆纸皮砖作外立面铺贴，配色：当地楼盘项目立面多以米黄，红，灰，白色调组成，搭配简单，美观度不足。启示：1.建议选材采用面砖或外墙涂料，选2种颜色进行搭配。2.配色方面，建议项目整体搭配以淡黄色为主，配以辅色，线条清晰，增强整体搭配效果，做到市场差异化。1、外立面-参考效果2、园林景观特变·金域名门：园林采用四周围合、东低西高绿化景观，右图为中心景观百泉广场。东方明珠：以简单的坡地绿化带为主，配以少量绿植搭配，整体效果相对简单。2、园林景观2、园林景观浦京丽苑：以楼与楼之间设置组团景观，绿色景观长廊、灌木丛组成2、园林景观启示：1.建议绿化景观做好颜色搭配，树种要考虑适合当地天气的，配合造型奇特的绿植修剪打造出品质高、层次感强的园林景观2.在园林水系景观上，考虑到冬季原因，不建议做太多喷泉式水景，建议以自然水系景观为主，拉升自然景观感觉。3.园林主题方面，建议项目打造色彩丰富、不同命名的主题，将每个片区打造的与众不同，增加流动观赏性。2、园林景观-参考效果3、售楼部前景观特变·金域名门：前景观：地面铺石、水系景观其他楼盘：前景观：门前设置宽敞车位，其他并无参考价值3、售楼部前景观小结：选材：地面多采用石材铺贴。景观：除特变门前有水系景观，其他售楼部前均无配套及景观展示启示：1.参考顺德碧桂园等项目，以水景喷泉形式为主，结合色彩丰富鲜花绿植营造自然感觉。2.项目与主路间设置低层绿植，草坪上摆设一些雕塑形态、或动物卡通增加吸引力3、售楼部前景观3、售楼部前景观--参考图片4、售楼部风格特变金域名门：售楼部：空间大，区域功能分区，一层配备洽谈区，水吧区，儿童娱乐区。二层为板房展示区及建筑材料展示区4、售楼部风格浦京丽苑售楼部：临街商铺，面积约150平，装修以展厅型简约为主4、售楼部风格启示：1.建议以简约的现代风格设计，搭配绿植氛围提升品质感，天花灯箱分主题画面设置5、入户大堂及电梯特变金域名门：外墙：岩片漆；正门：透明钢化玻璃+断桥铝框架+智能门禁系统大堂内：地面瓷砖，墙面乳胶漆。电梯：日立电梯5、入户大堂及电梯特变金域名门：电梯为日立牌双开门电梯启示：1.竞品项目入户大堂均空间不大，且楼道内光线较暗，建议大堂入户处宽敞一些，选用大玻璃材质提升采光性、通透性。2.大堂内墙瓷砖，体现高贵，且容易清理3.洋房楼梯采用木质扶手、电梯门使用双开门独立进户。5、入户大堂及电梯5、入户大堂及电梯参考图片6、示范区与看楼动线打造因当地楼盘没有设置示范区楼盘，以下参考碧桂园桂澜山项目6、示范区与看楼动线打造6、示范区与看楼动线打造6、示范区与看楼动线打造启示：1.示范区绿化氛围，主题明显，移步换景。2.临建板房中间区域，为三面环绕，搭建遮雨棚，为营造主题，在中间柱上进行高仿植物爬藤花卉装饰，吸引眼球。超仿真爬藤花卉，也能美到不行！客户会自觉拍照宣传3.用立体PVC制作，设计内容运用1-12月在园区生活的描述向往，结合项目卖点信息，增强趣味可读性。6、示范区与看楼动线打造7、配套设施特变金域名门：百泉广场小结：奇台项目内普遍缺少配套设施，如健身器材、儿童娱乐设施，健身室等等启示：1.参考碧桂园等项目，户外增加儿童娱乐设施、活动广场、休闲凉亭等。2.由于当地冬季气温较低，建议适当增加室内休闲活动场所，如书吧、棋牌室、健身房、恒温泳池等生活娱乐悠闲配套7、配套设施7、配套设施-参考图片8、项目主入口特变金域名门：中间设置保安室，两侧为防火通道，道路中间设置花坛景观带小结：当地小区主入口基本均为特变金域名门的形式，缺少景观规划。启示：1.建议项目入口配以标志性景观+项目名称，营造归属感及神圣感。2.建议参考龙湖别墅项目园区入口8、项目主入口8、项目主入口--参考图片9、苑区道路特变金域名门：园区内车道沥青路面，人行道仿石砖9、苑区道路东方明珠：车道柏油路、人行道石材小结：老项目均无人车分流设计，基本为沥青路面，新小区开始设计人车分流规划，但是因为消防需要，整个园区要设置消防通道，开发商没有进行园区内道路包装，导致美观度不足。启示：1.建议洋房区做人车分流，地下停车场，别墅区车道铺沥青材料，路边以仿石砖或弧形石包边。2.建议项目苑区铺设三色建菱型砖或不规则形状石路面，成本不高且美观。3.部分道路设置指压板效果路面，增加业主乐趣。9、苑区道路9、苑区道路--参考图片10、商业部分-竞品商业10、商业部分-竞品商业小结：1.奇台市场商业以住宅底商为主，门前均有停车位设计，大部分上下两层，也有部分三层商业，立面普遍与项目色调一致。2.因项目周边目前并无商业配套，建议项目外围规划独立商业配套供给园区日常方便消费。商业建议采用英伦风格外立面。3.如规划允许建议尝试在园区内适合地点做木屋商业，即美观又能方便业主日常临时购物需求。10、商业部分-参考图片建议户型配比10、户型建议产品户型面积段比例首期别墅叠拼3房2厅3卫160-18040%联排4房2厅3卫180-22035%双拼5房2厅3卫200-28025%产品户型面积段套数首期洋房洋房2房2厅1卫90-10025%洋房3房2厅2卫110-13045%洋房4房2厅2卫130-14030%别墅建议主力面积段180-220之间洋房面积段不建议超过144以上，避免超出面积收取豪宅税费（洋房户型建议参考我司设计）叠拼产品奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约169㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（3房2厅3卫）一层厅开间4.4米，进深5米。一层卧室开间3米，进深3.1米。二层主卧4.4米，进深5米。次卧开间3米，进深4米。优点：一层老人房连通公共卫生间，方便使用。客厅落地窗，餐厅落地门花园景色引申入户。二楼主卧配备宽敞衣帽间和卫生间。缺点：一层卧室面积略小；叠拼一二层169㎡户型奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约163㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（3房2厅3卫）一层厅开间4.4米，进深5米。一层卧室开间3米，进深3.1米。二层主卧4.4米，进深5米。次卧开间3米，进深4米。优点：一层老人房连通公共卫生间，方便使用。客厅落地窗，餐厅落地门花园景色引申入户。二楼主卧配备宽敞衣帽间和卫生间。缺点：一层卧室面积略小；叠拼一二层163㎡户型我司规划方案叠拼184㎡一层二层平面图建面约184㎡：3房2厅3卫一层：客厅开间4.3米，进深5.35米，卧室开间3,15米，进深3.65米二层：主卧开间4.3，进深5.35米，北卧室开间3.15米，进深3.85米优点：挑空餐厅，2层南北卧室均配备衣帽间及卫生间。缺点：客厅开间略小奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约228㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（4房2厅3卫）三层厅开间4.4米，进深5米。三层卧室开间3米，进深3.1米。四层南北卧室开间3米。五层主卧开间4.8米，进深4.2米。优点：三层客厅连通赠送露台，厨房餐厅连通赠送露台。四层双卧均配生活阳台，五层主卧送25㎡南向露台。缺点：二层卧室面积略小；叠拼三四五层228㎡户型奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约223㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（4房2厅3卫）三层厅开间4.4米，进深5米。三层卧室开间3米，进深3.1米。四层南北卧室开间3米。五层主卧开间4.8米，进深4.2米。优点：三层客厅连通赠送露台，厨房餐厅连通赠送露台。四层双卧均配生活阳台，五层主卧送25㎡南向露台。缺点：二层卧室面积略小；叠拼三四五层223㎡户型我司规划方案叠拼170㎡三-四层平面图建面约170㎡，户型：3房2厅3卫三层：客厅开间4.3米，进深5.35米，卧室开间3,15米，进深3.15米四层：主卧开间4.3，进深5.35米，北卧室开间3.15米，进深3.80米优点：餐厅落地窗欣赏户外美景，南北阳台多变空间，4层南北露台增加户外活动空间缺点：三层卧室及四层北卧室通透性差启示：1.建议参考平舆叠拼户型，做四层。客厅开间尽量做到4.5米，进深做到5米左右，主卧开间做到3.8米以上，进深做到4.5左右。2.建议做三房两厅三卫，面积段160-180之间3.所有房间建议做阳台，增加赠送面积，提高户型实用率。4.建议做到南北通透，全明户型联排产品奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约216㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（5房2厅4卫）一层客厅开间6.4米，进深5米二层卧室开间3.3米，三层主卧室开间4.2米，进深3.8米优点：一层7米挑高客厅二层卧室均设独立阳台卫生间三层主卧配置书房、卫生间、衣帽间及南北露台，功能完善四层南北露台。活动空间充足缺点：车库位置遮挡住客厅观景窗，二层卧室北向卧室大于南向卧室。联排216㎡奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约217㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（5房2厅4卫）一层客厅开间6.4米，进深5米二层卧室开间3.3米，三层主卧室开间4.2米，进深3.8米优点：一层7米挑高客厅二层卧室均设独立阳台卫生间三层主卧配置书房、卫生间、衣帽间及南北露台，功能完善四层南北露台。活动空间充足缺点：二层卧室北向卧室大于南向卧室，不适宜做老人房，客厅开间小。联排217㎡奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约246㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（5房2厅4卫）一层客厅开间3.9米，进深5.4米一层卧室开间3.4米，开间3.5米二层南向卧室开间3.4米，进深3.6米二层北卧室开间3.9米，进深3.8米三层主卧室开间3.9米，进深5.4米优点：一层客厅7米挑高二层卧室均设独立阳台卫生间三层主卧配置书房、卫生间、衣帽间及南北露台，功能完善缺点：一层卧室北向，不适宜做老人房联排246㎡奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约246㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（5房2厅4卫）一层客厅开间3.9米，进深5.4米一层卧室开间3.4米，开间3.5米二层南向卧室开间3.4米，进深3.6米，二层北卧室开间3.9米，进深3.8米三层主卧室开间3.9米，进深5.4米优点：三面花园，一层客厅7米挑高二层卧室均设独立阳台卫生间三层主卧配置书房、卫生间、衣帽间及南北露台，功能完善缺点：一层卧室北向，不适宜做老人房，客厅开间小。联排246㎡双拼产品奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约308㎡，套内面积：约78.2㎡，实用率84.78%。（6房2厅4卫）一层客厅开间8米，进深6.2米一层卧室开间3.6米，开间3.7米二层南向卧室开间3.6米，进深5.8米，二层北卧室开间3.2米，进深4.2米三层主卧室开间4.4米，进深4.5米优点：三面花园，一层客厅7米挑高二层卧室均设独立阳台卫生间，连接阔景大露台三层主卧区，功能完善缺点：一层卧室北向，不适宜做老人房双拼308㎡奇台参考竞品：城市之心建筑面积：约308㎡，（6房2厅4卫）一层客厅开间4.4米，进深6.2米一层卧室开间3.6米，开间3.7米二层南向卧室开间3.6米，进深4米，二层北卧室开间3.2米，进深4.2米三层主卧室开间4.4米，进深4.5米优点：三面花园，一层客厅7米挑高二层卧室均设独立阳台卫生间，连接阔景大露台三层主卧区，功能完善缺点：一层卧室北向，不适宜做老人房双拼310㎡启示：1.建议参考碧桂园后两个推荐户型，厅开间做到5米以上，进深做到6.5米以上，主卧开间做到3.3米以上，进深做到4.