房地产融资新途径(1)

房地产融资新途径房地产融资新途径，大概讲三个方面的内容：第一、按照我的体会讲一下现代化方面金融的一个现状。第二、还有一个观点，我感觉房地产变革时代正在来临。第三、关于房地产信托的一些东西，讲到房地产金融，先要讲到房地产，应该说房地产业成为中国经济的一个支柱产业，这一点不会有一些争议，有一些佐证可以讲，一个是人均GDP，随着GDP不断提升，城市化率不断提升。我们国家改革开放二十年，城市化率从原来的不到20％，提高到现在的40.5％这么一个水平，随着经济的不断成长，这一块还会增加，城市化不断的增加的话，肯定是需要解决住房的问题，所以说为住宅产业和房地产业提供了一个很大的发展机遇。另外房地产投资占全社会总投资和GDP的比重也不断的提升，我这里有一些不完全的统计，从86年到03年，房地产的GDP比重从1％提高到目前的占8.6％，占社会总投资的比重从2.6％，提升到了18.3％。在中国城镇居民家庭财产构成中间，房产这一块也是最主要的构成，占了48％，同时中国的房地产业在现阶段仍然面临一个新的发展机遇，包括根据我们国家的“十五规划”，要求人均住宅要达到22平米，整个住房的数量在整个十五期间应该有21亿平米的目标，应该说这一块需求还是非常大的。但是这么一个庞大的房地产市场，我们国家缺乏一个非常健全有效的房地产金融体系，经常讲的金融体系是一个房地产金融机构的一个体系，在我这方面我们国家完整的一个体系应该是由商业银行、一些在美国的储贷会，包括房地产信托等来组成，同时还需要有一个完善的市场体系，就是要有一个交易的二次市场体系。由于中国房地产金融体系的不发达，现在房地产确实面临着资金上的一个困窘，一方面对现在房地产的主要资金来源进行一下分析，我这里做的一个统计是自己根据一些公开的材料做的数据，可以看的出来几个特色：第一、开发商的自有资金非常有限。第二、银行的贷款从121号文件发布开始，不断处于收缩的状态。第三、这个房地产金融体系因为有欠缺，通过信托、基金等等的管道融资的渠道并不同场，一些民间的集资行为第一是成本高，第二在中国现有的法律环境下还是非法的一种状态，大量的房地产开发的资金其实是依靠消费回款和政府的土地生成来支持的。什么原因呢？就是中国的房地产都比较少见的预售制度，另外主要靠拖欠，原来的土地都是签下来了付一点点钱，用盖房子的钱再去缴土地钱，还有就是拖欠施工队的钱，整个自有资金占的量非常少，根据我们的统计自有资金占房地产开发不到17％，来自于销售回款这方面的资金比例达到了41％，在房地产市场长期缺乏机构投资人的，刚才讲的是国外的一些保险融资，养老金等都可以投资于房地产行业，而在中国保险公司按目前的法规是不能直接投资于房地产的，养老、企业年金等都不可以开发，还有我们国家的产业基金一直都不行，所以中国现在所谓的房地产资金的金融都集中在银行的体系上。另外一方面社会有大量的资金缺乏投资渠道，我们国家有将近30亿的金融资产，十几万亿居民储蓄都在银行卡上，这就造成了社会资源的一个极大的浪费。当前房地产市场结构性矛盾很大程度是优于缺乏投资机构人的参与，由于没有机构投资人的参与，现在中国的房地产市场的一个现状就是开发比例不合理，高档的比例过高，这是由于目前投机的比例过大造成的，为什么投机比例过大，是因为散户比较多，散户投资的时候往往缺乏对市场的研究能力和对风险的控制的能力，往往是“跟风炒作”。投机的操作是偏向于做高档的楼盘。第二、我们国家的使臣购房比例过大，达到了78％，这个比例比欧美还要过，租赁市场滞后，由于租赁市场缺乏，租金对房价的指导体系建立起来了。跟资本市场一样，现在的房地产市场很像当年的上海市场，开发商可以用很少的成本来操作这个市场。去年房地产宏观调控政策出来的时候，上海的市场出现疯狂的增长，楼盘一天一个价格。上海做庄非常容易，机构投资人的参与应该能够使这个市场趋于理性，现在证券市场逐渐开始向理性回归。由于存在上面的一些问题，现在房地产金融的变革时代我认为正在来临，以央行1212号文件推出为标准，国家对宏观调控的措施正在加强，土地、房贷都双收紧，一个是房地产付款的周期不断的缩短，第二银行对购买地的这些银行都停止，要求四证齐全。前一阵房地产金融分析报告里也提出了一些置疑，今后这一块也面临调整，应该说对房地产的资金来源更是严峻，所以一定要思考怎么样改变居民的一些局势，对策，改变应该是不可避免的。房地产行业会发生一些什么样的改变呢，我个人认为一个是房地产的分工将更加明确，行业的集中度会提高，业内的并购不可避免，现在这几年已经有大量的房地产并购的案例，包括万科并购“兰都”（音）；第二是房地产专门的机构会逐渐产生，原来我们国家跟香港学的模式，把开发商和投资商的身份是融为一身的。单纯依靠银行融资的途径面临一个调整，银行的贷款，有人觉得是因为宏观调控临时性的银行贷款收紧，其实我个人认为这种趋势应该是长期的，不可逆转的。因为一个健康的市场直接融资和间接融资应该是在一定的比例，如果你开发商的比例比较低，你只出一成的风险，银行的风险再控也控制不住的，所以说直接融资的比例需要提高，这是一个传统融资的一个流程，今后可能需要资本市场的参与。在转变过程中谁将胜出，对房地产开发商来说我觉得主要取决于资本的能力，资本的能力体现在你能否上市，还有通过股权的私募，还有引进一些海外的投资者、国内的一些投资者等等，第二通过发债，引进房地产的产业基金、还有（英文）这些方面，这些都是能够提高资本能力的。在上述各种选择中间，我是干国内信托公司的，我也介绍一下国内信托的一些情况：首先从02年起，信托行业开始重新出发，前二十年中国的信托公司的建立，主要是为了满足投资的冲动和需求而产生的，当时是在资金缺乏的时候，信托公司一上来目的很明确就是为了融资，中国的信托公司是79年开始的，当时信托公司叫不务正业，干的都是“二财政”的事，所以信托都是由政府和银行开办，这中间由于方向不对，思想的不正确，出现了大量的风险，前后经历了五次整顿，从第五次开始是最彻底的一次整顿，开始前有239家，目前重新登记59家。02年信托法和信托投资管理办法，以及资金管理办法为标志，信托开始了重新的出发，原来发债、吸收存款这些信托本身去融资的方法，现在都不允许了，我们现在的公司比较类似于募私的产业基金，从02年至今整个行业发展总体比较快的，到04年底，现在按照管理的资产已经达到两千亿，为国民经济做出了积极的贡献，当然这中间也有个别的信托公司，德国是“德龙系”的资金不断出现风险，现在正在不断的出台一些政策，其中即将要出台是对信托公司要进行分类管理，分成五类，不同的信托公司有不同的经营范围，不同的业务品种，不同的支持。第二、讲一下信托到底能给房地产开发商带来些什么。（1）比较的是它能带来贯穿房地产开发全过程的融资服务，银行是在后期。（2）运用得当的化，能够为开发商带来整体财务费用的降低，大家都知道信托的钱比银行贵，实际上这是两种不同类型的钱，比如在买地环节银行根本不能给你提供钱。由于这个信托的介入，加快了你项目的周期，减少了你占用资金的时间，运用得当可以降低整体财务费用的降低。房地产信托在信托里面一直是一个比较重要环节，从03年1212号文件出台，我记得是6月13号颁布，我们公司是6月12号开业，当时27号我们跟中央电视台做了一期节目，银行收紧房贷、信托趁虚而入，两年的实践证明了这一点，一方面银行改革的深入，由于银行受资本冲击率各方面的影响，贷款规模的增长受到了一些限制，现在各家银行在不断的引进战略投资者上市，其实它是扩大它的分子，所以说风险资本增加，受到了影响。第二个信托的介入可以改善房地产投资界结构，促进融资多元化，信托业也抓住了这个机遇，逐渐的增加了投入，这个有一组数据可以看得出来，按公开发布的04年信托产品的一个统计，房地产信托从发行数量上排到了第一，从募集资金量来说，仅次于基础设施，现有的模式大部分是指定用途的房地产信托，就是我先确定一个项目，比如说做一个采访贷款的投资的信托计划，然后再把这个计划向客户进行推进，这个各家信托公司都会做，它的特点是实行备案，发行灵活，第二这样期限比较短，风险抵御能力比较强。现有的这种是它有它的局限，信托资金门槛都比较高，目前买到我们联华信托的没有低于20万的，由于受流动性的限制，期限比较短，由于它不能上市，由于受规模和期间的限制，主要还是以贷款的方式进入。因为你门槛较高，我让劳动力鸡蛋放在一个篮子里，交给一个开发商，一个项目出问题，就全有问题了，所以鸡蛋不要放在一个篮子里，银监会也意识到这个问题，去年出了一个房地产业信托管理暂行办法，主要是限制房地产信托，这为中国打下了基础，五亿以上规模，三年以上的期间等等。信托公司也开始了房地产金融产品创新的一个探索和实践，信托公司专业化的经营的趋势开始显现，比如说我们联华信托构筑了一个专业的信托服务平台和一个品牌，专门为房地产商提供服务，也提供一些创新型的房地产的产品，这是我们整个房地产业链出现的一个重要的产品，“联信保密”最近受到关注比较多，主要是借鉴海外的一个做法，先募集资金，它是一个混合型的做法，有贷款、有投资。像我们“联华保立”（音）推出，第五期已经卖完，第六期马上就出来了。根据以上的介绍，我个人认为房地产信托有望成为房地产投资领域的一只重要的力量，但是还需要做一些工作，首先就是继续发展，以具体项目融资为主，主要形成私募型的房地产融资产品。第二就是大力发展以产业投资为基金的房地产的投资基金，比如像买进“保立”（音）这样的产品，卖到一千份、两千份这样的产品等等。第三要催生以购买和持有成熟物业的房地产投资物业的（英文）。（1）通过房地产信托的发展，应该能够突破当前房地产信托产品的一个局限。（2）可以彻底改变当前的房地产投融资模式，第三就是专业化水平高的开发商将作为我们的合作伙伴宏观调控背景下的地产融资新路径进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？中国房地产的年度思想论坛—“地产进化论：宏观调控下的物种选择”2005（博鳌）房地产论坛”于2005年8月4日-8月7日在中国海南博鳌再启大幕。以下为融资路径对话专场—宏观调控背景下的地产融资新路径实录：主持人杨熙：各位来宾大家下午好，今天很高兴与各位专家主持下午的融资路径对话专场。今天的主题包含了今天下午的话题，第一在宏观调控下地产企业面临怎样的融资环境，对我们的企业产生怎样的影响，从现在到将来有什么改变，这是我们探讨的第一话题，在这样的融资环境大势下，地产企业有什么更好的融资方式，让我们发展得更好更快，请各位给予解答。样本-别墅式住宅客座主持陈基强：开场有一点怪，今天在座的五位都是解决困难的人，但是你们是否发觉，我们里面没有发展商，有困难的人不再这里，提出解决方案的有五个，我知道下面有很多的发展商，等一会儿你们有问题希望台前、台后的人互相互动，提出问题，让我们上面的五位专家有解决方案的机会。不要说我们光是吹。主持人：首先有请陶冬给我们作出判断。陶冬：我个人对于这个问题，很难有结构性根本性的解决，解决的方案要靠四位穿黄色衣服的解决。发展商解决资金的来源的问题，是中国今后房地产改革的最重要的一环，如果我们说，目前房地产出现价格的调整，成交量的调整，只是一个短暂的周期性的回落的话，结构性的问题，对于中国房地产今后几十年，甚至几百年的发展，就显得更加重要，绝大多数发达国家中，发展商的融资的主要渠道是通过资本市场，而不是通过银行代管，也就是说间接投资。李嘉诚之所以成为李嘉诚是因为有香港股市，美国地产的大亨已经破产了，但是在电视里面红得发紫，之所以有他八十年代、九十年代的红火，是因为他在发行垃圾债券，股市、债市是正常的经济趋向成熟的房地产市场主要的融资渠道。这些资金的需求，不能全部堆在银行里面，这对银行体系的冲击是非常大的。昨天我们讨论了，是否会出现千亿企业，我个人认为希望不大，这样将银行的风险一个发展商的决策人的决策失误对中国整体经济带来的冲击，相当于一个省出现毁灭性的经济灾难的结果，这种冲击，