房地产行业中性楼市调整才刚刚开始，不建议介入

请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告2010年4月22日房地产李少明[e-mail]评级调整：维持行业基本资料上市公司家数111总市值（亿元）9617占A股比例（%）3.51%平均市盈率（倍）137.47行业表现（%）1M3M6M房地产-14.08-14.27-23.95上证综合指数-1.12-3.98-1.22-13%0%13%26%39%52%65%78%2009/42009/82009/112010/3082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数相关报告《房地产-主要城市成交面积环比涨56%，同比涨16%--22个城市周交易快报《房地产-多管齐下新增多项调控措施力度盖过07年》2010-4-19《房地产-房价过快上涨，更严厉调控紧随其后》2010-4-15房地产行业中性楼市调整才刚刚开始，不建议介入投资要点：„我们曾在10年年度策略报告中提出，“房地产行业政策从紧信号非常明确，收紧信贷杠杆控制房价效果最直接有效，若2010年上半年主要城市房价上涨过快势头仍未得到遏制，仍有更严厉的紧缩性政策出台”。两会后，我们再次提示行业调控政策并未放松，调控政策依然趋紧。4月初，我们又提出，房价快速上涨进一步的调控随时可能发生。并认为最可能出台的是紧缩房贷以及在部分城市试点住房持有环节税。从近期国务院连续出台的调控政策来看，印证了我们上述的判断。这期间，我们不断提醒投资者注意风险控制。„一系列的收紧政策将引发一线城市房价涨幅过快的远郊和投资占比过大的二三线城市的投机客大量抛盘，开发商也将加速推盘，而市场的承接力有限，接下来楼市将出现价跌量缩的局面，行业毛利已见顶。„我们电话调查了解到在售楼盘的按揭情况是：一线城市已执行更严格的房贷政策，房贷全线收紧，对异地户籍无纳税记录的已停止房贷。重庆、武汉、苏州、福州、南京等二线城市基本全线收紧房贷，但在首套利率、二套认定上较一线城市略松，苏州、福州和南京等城市房价涨幅过大的，对异地户籍无纳税记录的已不提供房贷。本次房贷政策执行的效力明显高于09年底持续出台政策的执行情况。我们认为一二线城市更严格的执行房贷政策，限制异地非纳税人的购房行为对控制房价过快上涨一二线城市的效果将立竿见影。„4月14日的《国十条》出台后北京一二手房成交急剧降7成，价跌量减成定局。北京楼市的成交情况正在验证我们对主要城市楼市将出现“价跌量缩”的判断。预计，未来一季度，将有更多的城市成交数据印证我们上述的判断。„银监会正在调查制定的二套房认定标准可能将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”，我们认为将有效控制楼市泡沫过度。„结论：严格认定二套房贷对遏制主要城市房价将立竿见影，中国主要城市的楼市调整才刚刚开始，主要城市“价跌量缩”很快将出现，预计2010年开发商的销售业绩不会好，11年大部分上市公司业绩滑坡是大概率事件，与此同时，上市公司的股权融资步履艰难，将影响上市公司的业绩释放和行业估值。目前我们难以判断行业估值中枢，这期间板块累计跌幅达可能有小幅反弹，但我们仍不建议介入，维持行业“中性”判断。行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2/4楼市调整才刚刚开始，不建议介入„我们曾在2010年年度策略报告中提出，“房地产行业政策从紧信号非常明确，收紧信贷杠杆控制房价效果最直接有效，若2010年上半年主要城市房价上涨过快势头仍未得到遏制，仍有更严厉的紧缩性政策出台”。„两会后，我们再次提示行业调控政策并未放松，调控政策依然趋紧。„在3月份全国主要城市房价暴涨后，4月初，我们提出，房价快速上涨，进一步的政策调控随时可能发生，不会等到6、7月份的判断。并认为最可能出台的是紧缩房贷政策以及在部分城市试点住房持有环节税。„从近期国务院连续出台的调控政策来看，印证了我们上述的判断。这期间，我们不断提醒投资者注意风险控制。„我们依然维持对国务院4月17日出台的“国十条”政策出台后的市场判断，即“多管齐下新增多项调控措施，其力度和可操作性远盖过07年，对购房信贷、异地购房、房企融资、住房消费税收”等一系列的收紧政策将引发一线城市房价涨幅过快的远郊和投资占比过大的二三线城市的投机客大量抛盘，开发商也将加速推盘，而市场的承接力有限，接下来楼市将出现价跌量缩的局面，行业毛利已见顶。若上述政策仍不见效，部分城市试点“住房消费税”和“房地产收益的税收调节”将成为可能。„4月21日，我们通过电话调查4个一线城市和5个二线城市在售楼盘的按揭贷款执行情况。具体情况是（见附表）：¾一线城市已执行更严格的房贷政策，房贷全线收紧，对异地户籍无纳税记录的已停止房贷。京、沪、深、杭一线城市，对于有本地户籍有纳税的购房者，首套房贷严格执行首付3成，利率大多为8.5折，深圳利率略送为7-8折。二套房贷严格执行首付5成，利率1.1倍，无议价空间，第三套（家庭为单位）房贷已停止办理。对于异地户籍有一年以上纳税证明的，购买首套、二套的房贷条件与本地户籍有纳税的购房者享受同等条件。而异地户籍无纳税的购房者京、沪、深、杭均不给予房贷支持。¾重庆、武汉、苏州、福州、南京等二线城市基本全线收紧房贷，但在首套利率、二套认定上较一线城市略松，苏州、福州和南京等城市房价涨幅过大的，对异地户籍无纳税记录的已不提供房贷。重庆、武汉、苏州、福州、南京等五个二线城市，本地户籍：首套房贷首付3成，利率7.2-8.5折（重庆首付2成）；二套房贷大多数成数首付5成，利率1.1倍，南京略松，二套首付4成，利率8.5折，武汉二套在利率折扣上仍有空间；第三套（家庭为单位）房贷已停止办理。异地户籍有一年以上纳税证明的：首套、二套的房贷条件与本地户籍购房者享受同等条件。异地户籍无纳税的购房者：重庆、武汉仍给予首套房贷，苏州、福州和南京已停止首套房贷。¾综上，二套房首付5成，利率1.1倍，三套房停止贷款等在各地方银行执行的相当坚决，在总行实施细则未出台各地方银行就已严格执行政策的情况。本次房贷政策执行的效力明显高于09年底持续出台政策的执行情况。我们认为一二线城市更严格的执行房贷政策，限制异地非纳税人的购房行为对控制房价过快上涨一二线城市的效果将立竿见影。„4月14日的《国十条》出台后北京一二手房成交急剧降7成，价跌量减成定局。4月21日，我们从中原华北区总部了解到，4月14日的《国十条》出台后，北京二手房新增抛盘量是存量的10-20%，行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分3/4新房和二手房的签约量较政策出台前下跌70%，二手房卖方已无议价能力，买卖双方的纠纷直线上升，一手房因开发商短期不缺资金，售价未有松动，上述成交数据登记备案一般滞后1-2周。中原华北区总部预计，2季度北京楼市将呈现“成交清淡，新房售价僵持”的格局，全年成交将呈“价跌量缩”的趋势，房价跌幅不可小视，预计2010年企业的盈利情况不会好。„北京是一线城市中房价涨幅最大的城市之一，4月17日《国十条》出台后的楼市表现具有很强的代表性，北京楼市的成交情况正在验证我们对主要城市楼市将出现“价跌量缩”的判断。预计，未来一季度，将有更多的城市成交数据印证我们上述的判断。„4月底中下旬，银监会正在调查制定的二套房认定标准可能将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”。住建部要求“商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名”，可起到保护消费者利益并防止炒楼花造成楼市过度泡沫。结论：严格认定二套房贷对遏制主要城市房价将立竿见影，中国主要城市的楼市调整才刚刚开始，主要城市“价跌量缩”很快将出现，预计2010年开发商的销售业绩不会好，11年大部分上市公司业绩滑坡是大概率事件，与此同时，上市公司的股权融资步履艰难，将影响上市公司的业绩释放和行业估值。目前我们难以判断行业估值中枢，这期间板块累计跌幅达可能有小幅反弹，但我们仍不建议介入，维持行业“中性”判断。表1：一线城市近期房贷执行情况本地户籍异地有纳税异地无纳税首套二套三套首套、二套首套、二套北京首付3成，利率8.5折，兴业≥7.5折首付5成，利率1.1倍停办同前停办上海首付3成，利率8.5折，中信/浦发≥8折首付5成，利率1.1倍停办同前停办深圳首付3成，利率8折，中信/工行≥7折首付5成，利率1.1倍停办同前停办杭州首付3成，利率8.5折首付5成，利率1.1倍停办同前停办来源：中投证券研究所表2：二线城市近期房贷执行情况本地户籍异地有纳税异地无纳税首套利率二套利率三套首套、二套首套、二套重庆首付3成，利率8折5年内未还清：首付5成，利率1.1倍首付≥6成，利率1.3倍同前同前武汉首付3成，利率7.2折首套还清：首付5成，利率8.5折可办同前同前苏州首付3成，利率8.5折首付5成，利率1.1倍停办同前停办福州首付3成，利率7.5折首付5成，利率1.1倍停办同前停办南京首付3成，利率20年8.5折/30年8折首套还清：首付4成，利率8.5折首套未还清：首付5成，利率1.1倍两套未还清：首付6成，利率1.3倍；尚余一套未还清，首付5成，利率倍同前停办数据来源：中投证券研究所行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分4/4投资评级定义公司评级强烈推荐：预期未来6～12个月内股价升幅30%以上推荐：预期未来6～12个月内股价升幅10%～30％中性：预期未来6～12个月内股价变动在±10%以内回避：预期未来6～12个月内股价跌幅10%以上行业评级看好：预期未来6～12个月内行业指数表现优于市场指数5%以上中性：预期未来6～12个月内行业指数表现相对市场指数持平看淡：预期未来6～12个月内行业指数表现弱于市场指数5%以上分析师简介李少明：中投证券房地产行业首席分析师，工商管理硕士，14年证券研究从业经验。主要覆盖公司：万科、保利地产、招商地产、泛海建设、苏宁环球、滨江集团、广宇发展、中华企业、冠城大通、大龙地产、上实发展、沙河地产、胜利股份、金融街、世茂股份、华发股份、首开股份、香江控股。免责条款本报告由中国建银投资证券有限责任公司（以下简称“中投证券”）提供，旨为派发给本公司客户使用。未经中投证券事先书面同意，不得以任何方式复印、传送或出版作任何用途。合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道，非通过以上渠道获得的报告均为非法，我公司不承担任何法律责任。本报告基于中投证券认为可靠的公开信息和资料，但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证。中投证券可随时更改报告中的内容、意见和预测，且并不承诺提供任何有关变更的通知。本公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券的买卖出价。投资者应根据个人投资目标、财务状况和需求来判断是否使用报告所载之内容和信息，独立做出投资决策并自行承担相应风险。我公司及其雇员不对使用本报告而引致的任何直接或间接损失负任何责任。中国建银投资证券有限责任公司研究所公司网站：：518000传真：[phone]北京市西城区闹市口大街1号长安兴融中心2号楼7层邮编：100031传真：[phone]上海市静安区南京西路580号南证大厦16楼邮编：200041传真：[phone]