房地产项目开发流程手册

分项主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间现状图落实地块具体位置及周边情况规划部土地规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件规划部收集现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。规划部信息了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况前期部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。规划部、前期部了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。前期部土地了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算前期部总工办初判了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排市场部是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容土地获取阶段房地产项目开发流程节点主要阶段主要工作内容工作部门1对接董事局汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果前期部区域内宏观经济、发展前景等的分析前期部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。前期部土地现状图（四至电子文件）规划部深判市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研前期部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议前期部销售部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选总工办：协助进行方案设计和成本测算前期部工程部开发周期及付款计划工程部、销售公司：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。前期部工程部销售公司项目方案确定前期部现金流测算财务部融资部对接董事局深判结果项目可行性报告及后续工作前期部土地获取阶段可行性研究报告2研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务公司、法务部：给予技术及资源上的支持融资部财务部法务部区域宏微观市场研究前期部项目招商版盈利能力分析财务部项目商业策划书财务公司：制定项目财务数据前期部财务部寻找合作伙伴确定市场部财务部合作合作方案确定市场部财务部资金合作细节确定市场部财务部引资（商业计划书）签署战略合作协议财务公司、资产物资中心：制定合作方式、投资回报行政中心：协议盖章，存档前期部市场部财务部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务公司、资产物资中心、法务部：协助办理股权、增资等相关财务问题行政中心：工商局办理公司注册前期部财务部法务部投方案标项目方案确定项目方案前期部工程投经济标确定土地上限前期部投标、摘牌拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术前期部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术前期部获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务部：合同条款的草拟和完善财务部：提供资金前期部财务部法务部土地获取阶段项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）财务公司、资产物资中心、法务部：制定合作方式、投资回报3土地出让合同法务部协同：提供土地出让合同项目公司法务部　出让金、交易费交费证明财务公司：提供资金缴纳出让金、交易费项目公司财务公司办理房地产开发资质预审表项目公司委托工程咨询资格机构编制申请报告工程部：协助提供相关项目资料项目公司工程部向项目备案机关提交申请报告项目公司建设用地规划许可证项目公司原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）项目公司土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）项目公司土地出让合同前期部：提供土地出让合同财务部：提供付款凭证工程部：提供相关图纸项目公司前期部工程部财务部核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图项目公司交费证明缴纳土地费用项目公司1：500现状地形图3份（反楼座）项目公司详规工程部：委托设计详规，资产物资中心签订委托合同项目公司工程部土地出让合同项目公司交费证明缴纳土地费用项目公司企业投资项目备案办理土地证土地获取阶段用地规划许可证确权4建设用地规划许可证项目公司地籍图4份（薄膜图）项目公司土地登记申请书项目公司土地确权来源证明文件项目公司申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明行政中心：提供相关证明资料项目公司行政中心土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司项目公司：提供当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务公司项目公司销售公司：参与协助总工办对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等总工办销售部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业销售部市场组和招商组商业销售部4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业销售部市场组和招商组商业销售部公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业销售部商业销售部办理土地证区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查土地获取阶段项目定位规划设计阶段5总工办：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位销售体系招商策略公司总工办商业招商组总工办：逐步细化成本测算及利润率分析财务公司：现金流测算总工办财务公司开发计划销售公司：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议项目公司：根据工程情况及销售推广方案排定工期总工办销售公司项目公司商业项目考核指标初定总工办：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销售公司资金流项目公司：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求总工办：配套费及土地款支付计划财务项目公司总工办项目定位市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算项目发展报告规划设计阶段6销售公司：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见总工办销售公司总工办总工办法务：合同文义审核总工办、项目公司：成本审核资产物资中心：签订合同资产物资中心法务部总工办项目公司总工办：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计项目公司现场工程指挥部：参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见总工办项目公司商业设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划规划设计阶段方案设计组织方案与设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订7规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。销售、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见项目公司工程指挥部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项前期配套费用标准总工办销售公司商业项目公司总工办：负责提供图纸项目部总工办项目公司：提供参考意见总工办项目公司总工办：负责提供图纸项目公司项目部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。销售公司、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议项目公司：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见总工办销售公司项目公司商业总工办：负责提供图纸项目公司总工办总工办：提供报建图纸项目公司总工办修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图规划设计阶段方案设计组织彩色总平面图（含经济指标）送规划预审8销售公司、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见项目公司：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见运营：成本核算及成本指标控制总工办销售公司项目公司商业销售公司：对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议总工办财务项目公司：项目前期、工程、配套、费用等指标落实总工办项目公司销售公司财务商业销售公司：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系项目公司：根据项目方案及销售推盘方案制定工期项目公司销售公司销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系项目公司：制定工期项目公司销售公司景观概念方案设计及确定指标确认阶段项目成本指标确定项目考核指标确定年度考核指标调整规划设计阶段方案设计组织9总工办：配合资产物资中心进行设计招投标并且对结构方案、设备选型进行评估法务：合同的审核总工办总工办项目部法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标销售、商业：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定项目公司：提供工程技术专业建议总工办资产物资中心销售商业项目公司总工办：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选项目公司：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈总工办总工办项目公司地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告总工办：负责提供规划总平面图项目公司总工办总平面图总工办放线图总工办桩位图总工办施工图报建图总工办消防、人防报建图总工办施工图审查全图及计算书总工办编制典型楼座建安预算总工办规划设计阶段施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定结构方案及设备选型研讨及确定施工图成果10施工图会审资产物资中心：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见项目公司：根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更总工办项目公司施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修总工办会编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售公司：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化总工办：负责图纸优化变更项目公司：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化总工办项目公司销售公司项目公司：提供各专业局设计条件总工办项目公司总工办：成本核算及费用控制总工办项目公司销售公司：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定总工办：负责图纸优化变更项目公司：对选材、工艺做法提出专业性意见总工办项目公司销售公司设计方案（含总平面方案）申报表总工办：配合提供设计院盖章确认项目公司总工办景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化规划设计阶段建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审施工图设计组织施工图成果综合管网方案设计景观扩初及施工图设计11土地出让合同总工办：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸项目公司总工办修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）总工办：提供所需图纸项目公司总工办申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书项目公司建筑设计方案申报表总工办：配合提供设计院盖章确认项目