昆明市百大A座商业经营与物业开发市场研究

1FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr百大A座商业经营与物业开发市场研究昆明田野调查与咨询公司2005年4月28日2FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr本报告根据田野公司2004年9月“百大A座商业定位研究”与2005年1月初“百大A座市场风险研究”两次调研成果整合而成。3FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业百货商场的市场定位空间；从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险；整合地产开发需要和商业经营需要，提出A座定位建议和风险控制建议。4FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr特别说明我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑A座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。所有研究成果和建议，还需要根据A座财务目标、建设条件、商业经验作出修正。5FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议报告目录6FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析A座商业经营竞争对手分析A座商业经营消费者需求分析A座商业经营定位目标与定位空间分析报告目录7FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr老楼，老了！众所周知，直到90年代初，百大A座都是昆明商业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。90年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。8FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr老楼之重建与新生更有甚者，A座+B座+C座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，A座的重建，不仅仅是A座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商业旗舰物业的新生。我们的研究，就从A座老楼的现实竞争力开始。9FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmrA座商业经营竞争对手分析10FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。A座商业经营竞争对手分析数据来源：2004年统计年鉴、昆明市商贸局商业网点名称建筑面积（万平方米）商品销售总额(万元)利润总额(万元)每平米单位销售额(年）每平米利润额(年）每平米单位销售额(月）每平米利润额(月）昆明柏联百盛购物广场有限公司2.533562243013424.8972.01118.781.0昆明金龙百货有限公司1.3727856164620332.81201.51694.4100.1昆明仟村百货4.252612921252.669.5104.45.8昆明百货大楼商业有限公司3.528158.67.558045.32.2670.40.2云南沃尔玛百货有限公司1.561388-22640925.3-150.73410.4-12.6昆明樱花实业股份有限公司0.9112990-81214274.7-892.31189.6-74.4昆明好又多百货商贸有限公司2.28546-14983884.5-680.9323.7-56.7西南商业大厦7.25715-25000793.8-3472.266.1-289.4合计23.4183477-23160.45102933.9-2950.968577.828-245.91平均2.922934.6-2895.112866.7-368.91072.2-30.711FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr百大A座最强大的竞争对手——柏联百盛、金龙/金格主要竞争商场物业每平米月营业额对比（元）数据来源：昆明市商贸局2003年的统计数据A座商业经营竞争对手分析243016462927.55-81281.0100.15.80.2-74.4-1000-500050010001500200025003000柏联百盛金龙百货仟村百货百货大楼樱花实业-100.0-80.0-60.0-40.0-20.00.020.040.060.080.0100.0120.0利润总额(万元)每平米利润额(月）12FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr22.7%17.2%14.3%10.4%6.0%3.1%2.1%1.6%1.1%0.2%21.3%0%5%10%15%20%25%柏联百盛昆百大新纪元店昆百大老楼西南大厦仟村百货樱花购物中心美辰百货金龙百货其他时尚春天这类商场我几乎都不去31.3%26.2%20.7%11.5%8.7%1.6%0%5%10%15%20%25%30%35%大约每个月去一次可能两三个月去一次半个月去一次每周一次半年左右去一次一年去一次51.7%35.6%35.3%25.8%25.5%15.4%8.7%7.7%7.5%7.1%3.7%2.7%0%10%20%30%40%50%60%日用品食品女装男装化妆品家用电器药品和保健品书籍和文化用品珠宝手饰箱包手袋体育用品婴幼儿用品竞争对手强在哪里——百盛受到最多消费者的欢迎去百货商场购物也成为了多数人的习惯，63.5%的人一个月至少去一次，71.2%的人是周末白天去；但有21%的人几乎从来不去。除了日用品和食品外，服装和化妆品和家用电器成为了购买了主要对象；三市街商圈内的三大商场吸引了半数以上的消费者，其中以柏联百盛为首。A座商业经营竞争对手分析13FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr55%40%13%9%9%7%4%1%15%10%40%9%26%1%6%51%36%6%7%54%36%4%9%8%0%10%20%30%40%50%60%女装日用品化妆品食品男装箱包手袋药品和保健品珠宝手饰家用电器书籍和文化用品婴幼儿用品体育用品女男0%5%10%15%20%25%30%35%柏联百盛昆百大新纪元店昆百大老楼西南大厦仟村百货樱花购物中心美辰百货金龙百货其他时尚春天这类商场我几乎都不去女男竞争对手强在哪里——百盛受到最多女性消费者的欢迎女性半个月逛百货商场的人群比男性多8个百分点！女性消费者在百货商场最常购买的物品主要是女装、日用品、化妆品和食品；男性消费者最常购买的是日用品、男装、食品、家用电器；差异最大的是服装、化妆品、家用电器三类商品；在商场的选择上，女性最偏爱柏联百盛，而男性对柏联百盛和昆百大都比较喜欢。从女性消费者对柏联的偏好，可以推断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一筹。A座商业经营竞争对手分析14FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr竞争对手强在哪里——百盛受到最多25-50岁消费者的欢迎在到百货商场购物时，人们选择的主要对象是日用品、食品、服装、化妆品；除此之外，各群体对商品的需求有一定差别：25岁以下群体在女装和化妆品方面更加需求旺盛；25-50岁群体在化妆品、女装、男装、家用电器方面需求旺盛；50岁以上群体在家用电器、药品保健品方面需求旺盛。25岁以下群体偏爱柏联百盛，50岁以上群体则最喜欢昆百大老楼。图：各年龄段消费群最常去的百货商场图：各年龄段消费群到百货商场购物的对象0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%柏联百盛昆百大新纪元店西南大厦昆百大老楼仟村百货樱花购物中心美辰百货金龙百货其他这类商场我几乎都不去25岁以下25-50岁50岁以上0%10%20%30%40%50%60%70%日用品食品女装化妆品男装书籍和文化用品箱包手袋家用电器体育用品珠宝手饰药品和保健品婴幼儿用品25岁以下25-50岁50岁以上不同年龄段逛百货商场的频率不一，消费能力不一。A座商业经营竞争对手分析15FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr25岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段的高，25-50岁的群体率略逊一筹，50岁以上的群体在在外就餐、茶室/咖啡厅等娱乐休闲场所的消费明显少于50岁以下的群体。20-50岁群体购买力最强；50岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消费方面开销最小。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%在大型综合超市购物在居家附近的小商店购物在百货商场购物在餐馆就餐在茶室/咖啡厅等休闲娱乐场所消费以上都没有25岁以下25-50岁50岁以上97116241221523738466050010001500200025岁以下25-50岁50岁以上个人月收入个人月可支配收入25-50岁的消费群消费欲望较强烈，购买力也最强A座商业经营竞争对手分析16FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr逛百货商场是月工资性收入5000元以上消费群体的最爱；金龙百货、百大B座又是这一群体的最爱。竞争对手强在哪里——金龙受到月收到5000元以上消费者的高度认同月工资性收入5000元以上消费群是百货商场的消费主力A座商业经营竞争对手分析0%20%40%60%80%100%120%在大型综合超市购物在居家附近的小商店购物在百货商场购物在餐馆就餐在茶室/咖啡厅等休闲娱乐场所消费以上都没有1500元以下1500-3000元3000-5000元5000元以上0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%柏联百盛昆百大新纪元店昆百大老楼西南大厦仟村百货樱花购物中心金龙百货美辰百货其他时尚春天这类商场我几乎都不去1500元以下1500-3000元3000-5000元5000元以上17FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr百盛、金龙/金格的购物环境和空间布局最好；百盛、金龙/金格的品牌商品最多；百盛、金龙/金格的商场管理严密而规范；百盛、金龙/金格的市场定位最清晰！竞争对手还强在哪里？A座商业经营竞争对手分析18FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr三大商场细分市场比较A座新纪元店柏联百盛三足鼎立竞合关系A座老楼细分市场特征：老龄化男性化低档次不时尚重实用商品品类适合中老年人消费柏联百盛细分市场特征：青年化女性化中档次时尚性商品品类特别适合中青年时尚群体和女性群体消费，特别是女装、化妆品、食品优势明显。B座细分市场特征：中年人中性中档次时尚度中等商品品类适合中年人消费，但男装、家电、珠宝有明显优势A座商业经营竞争对手分析19FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmrA座商业经营消费者需求分析20FieldMarketingResearchCopyright＠2004fieldmr定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一多数人经常在外就餐半数以上的人会到茶室/咖啡厅等娱乐场所消费乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到自己的位置和空间0.9%53.3%80.4%86.0%88.7%96.1%0%20%40%60%80%100%120%以上都没有在茶