北京银泰中心综合物业案例分析-伟业顾问

【银泰中心案例分析】地理位置北京朝阳建外大街2号项目概况•用地面积：31305平方米•总建筑面积：350000平方米•中央主楼地上63层，高249.9米•东西两栋配楼地上42层，高186米•裙楼4层，高24米•地下3层功能组合•物业：公寓、酒店服务式公寓、写字楼、商业•写字楼（东西2栋配楼），目前已分别整售给美林集团及中国人保•公寓+酒店（中央主楼）写字楼写字楼银泰大厦商业配套项目基本情况写字楼：两栋44层办公楼，每栋地上面积7.2万平米，标准层1849平米（层高4米）银泰大厦•柏悦府：主楼50—58层21套，建面17410平米•柏悦酒店：34-49层，59—63层酒店配套，237间客房，建面4万平米•柏悦居：7-33层精装修酒店服务式公寓，共216套，建面39212平米商业：地下一层至地上3层，裙房连接3栋塔楼，总面积52,199平方米VIP俱乐部：地上5层，会议、餐饮会所：地上6层，游泳、健身功能分区写字楼写字楼银泰大厦商业配套平面布置写字楼写字楼银泰大厦写字楼独立入口写字楼独立入口中心入口中心入口B1-3F商业配套5F\6F会所，俱乐部纵向功能分区•商业裙楼：B1-3F•柏悦居、柏悦府配套VIP俱乐部：5F——会议、餐饮会所：6F——游泳、健身•柏悦居：7F-33F•柏悦酒店：34F-49F•柏悦府：50F-58F•酒店配套：63F大堂、59FSPA60F会议室61F餐厅62F酒吧*注：银泰中心楼层设置中取消4、14等特殊数字银泰大厦酒店配套柏悦府酒店柏悦居柏悦居、柏悦府配套（Vip俱乐部、会所）商业平面布置及交通组织柏悦居专享大堂银泰大厦柏悦酒店专享大堂柏悦府专享大堂银泰大厦——柏悦居标准层平面图首层平面图9#133.58平米8#240.35平米产品特征：建筑面积：39212平米标准层：一梯9户，户型面积（仅两类）133平米，一居45%240平米，两居55%设计风格：简洁的酒店式设计除电动窗帘、光控、中央空调、石材地采暖等外无高科技使用率：72%柏悦居银泰大厦——柏悦居价格均价：40000元/平米最低价：25000元/平米最高价：57000元/平米价差：由于可观看长安街，西北向比东南向单价增加10-15%柏悦居销售价格35505368233519337166388534369847511462134749944680411603681241749020004000600080001000012000Dec-05Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-0701000020000300004000050000均价(元/平米)销售情况销售率：83%购买目的：100%投资多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务，并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源柏悦居销售速度020004000600080001000012000Dec-05Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07销售面积(平米)银泰大厦——柏悦居销售策略2005年10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为25000元/平米2006年3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理预期，实现开盘均价达到40000元/平米水平客户客户来源：70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷款）目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续柏悦居客户020406080100北京企业外地企业外国行政机构港澳台企业港澳台社团华侨港澳同胞外省个人本市城镇居民本市非城镇居民外国个人其它台湾同胞购买套数银泰大厦——柏悦居首层平面图竖向交通首层独立大堂，3部专享电梯电梯刷卡进入柏悦居各层电梯不可直接到达酒店配套，前往酒店，需先下一层再另乘电梯至酒店配套银泰大厦——柏悦居首层独立大堂交房标准：精装修标准：6000-7000元/平米全套家具、家电，及完备的设备配置具体交房标准见附件银泰大厦——柏悦居物业：费用：18元/平米.月管理公司：凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用产品特征：建筑面积：17410平米标准层：1700平米，标准层2-3户户型面积56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套；549.17平米户型，共10套使用率：67%银泰大厦——柏悦府56-58F869.43平米50-55F640.52平米50-55F549.17平米柏悦府银泰大厦——柏悦府价格均价：70000元/平米（毛坯）目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%柏悦府销售价格711746841600.20.40.60.811.22006-11-62006-11-1567000675006800068500690006950070000705007100071500均价(元/平米)销售情况目前成交两套，户型面积为549.17平米销售方式先由低层开始销售购买目的为纯自住客户构成客户来源：已成交的两套户型的客户均为外籍华侨付款方式：一次性付款（外籍购房无法作贷款）目前新出台的限外政策对项目销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续银泰大厦——柏悦府柏悦府销售速度549.17549.1701002003004005006002006-11-62006-11-15销售面积(平米)柏悦府客户11外地企业港澳台同胞首层平面图竖向交通首层独立大堂，2部专享电梯电梯刷卡进入柏悦府各层电梯可直接到达上部酒店配套银泰大厦——柏悦府首层独立大堂银泰大厦——柏悦府交房标准：毛坯交房设备配置与柏悦居相同具体设备配置情况见附件物业：费用：18元/平米.月物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用银泰大厦——柏悦酒店首层平面图竖向交通首层独立大堂，3部专享电梯电梯直达顶层的酒店大堂，不可去往柏悦居、柏悦府首层独立大堂规划情况建筑面积：37018平米客房数量：237间楼层：34-49层柏悦酒店，59—63层酒店配套功能分区柏悦酒店客房：34F-49F酒店配套：59F-63F大堂——63F（顶层）SPA——59F会议室——60F餐厅——61F酒吧——62F银泰大厦——柏悦酒店酒店特色国际化的物业管理服务——在中国唯一参与投资并全盘管理的酒店项目凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦(HyattRegency)、君悦(GrandHyatt)及柏悦(ParkHyatt)三个著名品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店酒店配套酒店竖向分布原则柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒店品牌，对物业要求较高，需占有较高楼层的优势资源酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树立高品质的形象柏悦府最初定位为开发商自持物业，并交由凯悦集团统一经营管理，打造顶级公寓，因此设置在资源较好的高楼层处凯悦酒店集团对项目进行全面管理柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费提供中介租赁服务，并收取服务费用柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务对柏悦居、柏悦府产生的影响多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美圆/平米的价格参考。由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质的服务，因此成为支撑柏悦府超高售价的因素之一。柏悦酒店与柏悦居、柏悦府的关系