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精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料上海黄埔区四川路写字楼项目市场报告一、2004年8—9月上海办公市场分析(根据最新交易数据)1、最新情况综述2004年8月和9月份,上海办公楼总共成交了1336套,计200280.3平方米,交易金额达到了318956.6万元,成交均价为15925元/平方米。其中,8月份实现交易429套,74772.4平方米,115209.5万元,均价15408元/平方米;9月份实现交易907套,125508.1平方米,203118.3万元,均价16184元/平方米。从数据来看,无论是成交套数、成交面积还是交易金额,9月份的交易量都较8月份有大幅增长,其中办公楼套数增长了111.4%,建筑面积增长了67.9%,交易金额增长了76.3%。精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料表18-9月交易数据比较面积(平方米)套数金额(万元)8月86354.65091711949月113925.9827147762合计200280.51336318957从上述的数据我们可以看出,在住宅和酒店式公寓产品相继经过其价格的高涨阶段之后,写字楼产品正逐渐成为上海房地产市场的焦点。我们预计,在未来相当长一段时期内,写字楼市场将由理性兴旺转向繁荣。精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料2.区域分析表2上海市各区办公楼交易数据区县建筑面积(平方米)套数成交金额(万元)单价(元/平米)浦东4565819610407022793徐汇349091855269715096静安328992535219115864长宁211451222448111578黄浦18490923379417937虹口15725249137458741卢湾14097882149615249精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料普陀82678472698793闸北516540678713141杨浦29732419846673金山75213014000松江20321437067总计200281133631895715894上海市办公楼市场集中度依然很高,传统的市中心三区(静安、黄浦和卢湾)及其周边区县(浦东、徐汇、长宁、虹口)占据了办公楼市场的主要份额。这七个区无论是在交易面积,还是在成交金额上都一路领先,而且七者合计总量均超过了90%。而宝山、奉贤、闵行、嘉定、南汇、表浦和崇明六区则在8、9月没有交易。精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料3.交易面积分析从交易面积来看,8-9月份,办公楼成交面积占前五位的依次是:浦东新区、徐汇区、静安区、长宁区图1 上海市8-9月各区办公楼交易面积比较22.8%17.4%16.4%9.2%7.9%7.0%4.1%2.6%1.5%0.4%0.1%10.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%浦东徐汇静安长宁黄浦虹口卢湾普陀闸北杨浦金山松江精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料和黄浦区,前三名份额合计为56.7%,前五名份额合计为76.4%,如果算上虹口和卢湾区,则这七个区交易面积占了整个上海市的九成以上。4.成交金额分析从交易金额来看,8-9月份,排名前三位的依然是浦东新区、徐汇和静安,这与交易面积排序一样,紧随图2 上海市8-9月各区办公楼成交金额比较32.6%16.4%10.6%7.7%6.7%4.3%2.3%2.1%0.6%0.1%0.0%16.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%浦东徐汇静安黄浦长宁卢湾虹口普陀闸北杨浦金山松江精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料其后的是黄浦、长宁和卢湾区,前三名所占比例合计为65.5%,前五名合计为83.8%。原因说明:浦东新区由于交易体量远大于其他区县,因此在交易金额上继续保持大幅领先。而长宁和黄浦、虹口和卢湾这两组交易面积相近区县对比来看,由于黄浦、卢湾是传统的市中心区,土地资源稀缺导致了房价高启,目前即使是住宅项目,这两区范围内也难觅单价万元以下的楼盘了,因此较高的均价使黄浦、卢湾三区的交易金额分别超过了长宁和虹口。5.平均单价从成交单价来看,9-10月份,浦东以陆家嘴金融贸易区为依托的办公楼价格一骑绝尘,以23155元/m2的单价雄居榜首,将其他区县远远抛在了后面,每平米高出第二名长宁区5210元之多。本期在单价上排名图3 上海市8-9月各区办公楼平均单价比较0500010000150002000025000浦东黄浦静安卢湾徐汇闸北长宁普陀虹口松江杨浦金山精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料第二的长宁区以虹桥高级商务区为中心,单价达到了17945元/m2,紧随其后的是静安、卢湾和徐汇,单价依次为15820元/m2、15096元/m2、12141元/m2。具体见图3。原因说明:本期浦东办公楼市场的单价如此之高,除了作为金融贸易中心受到大量外资企业的追捧外,另一个重要原因是浦东区新上市了一个天价楼盘。东昌滨江园是8月下旬新市的一个4层办公楼,平均单价达到了58499元/m2,这比同期第二名的天安中心大厦高出了近30000元/m2,跟目前上海市办公楼16000万元/m2的均价相比,绝对是一个天价。浦东新区除东昌滨江园以外的办公楼交易均价仅为14545元/m2,由此可见东昌滨江园对本期浦东写字楼市场价格的拉升幅度。6、单价分析表3上海市8-9月办公楼单价区间分布表单价分段建筑面积(平方米)套数成交金额(万元)<1000039092.642933920.210000-1500059711.539673182.3精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料15000-1900078307.5388129528.2>1900023168.912382325.9合计200280.51336318956.6本报告期间,上海市办公楼市场单价两极分化现象明显,单价最高的东昌滨江园达到了59773元/平方米的天价,而最低单价仅有4000元/平方米。我们将所有交易个案的单价按价格区间排序分类。图4 上海市8-9月办公楼成交面积分段图19.5%29.8%39.1%11.6%<1000010000-1500015000-19000>19000图5 上海市8-9月办公楼成交套数比例图32.1%29.6%29.0%9.2%<1000010000-1500015000-19000>19000精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料从图4-图6来看,本月单价分布有以下特点:无论是建筑面积还是成交金额,本期的需求高峰都出现在15000-19000元/平方米这个区间里,分别图6 上海市8-9月办公楼交易金额比例图10.6%22.9%40.6%25.8%<1000010000-1500015000-19000>19000精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料占总量的39.1%和40.6%。单价6000元/平方米以下的需求量很少,基本都在金山等这些非市中心区县。在6000-15000元/平方米这一区间内需求的分布比较平均,一般在3%-6%之间,15000元/平方米以下的交易量,建筑面积和成交金额分别占总量的49.3%和33.6%。19000元/平方米以上的划为高价写字楼需求急剧下降,每一个千元段内的需求都这一价位段的需求都在2%以下,合计来看,建筑面积和交易金额分别占总量的11.6%和25.8%。这一价位段的需求面积虽然只占了一成,但是由于价格高昂,成交金额也占了1/4强。7、总价分析精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料表4上海市8-9月份办公楼单套总价分段比较总价(万元/套)建筑面积(平方米)比例套数比例成交金额(万元)比例<10036245.118.1%54140.5%33694.610.6%100-500107970.753.9%69952.3%160774.650.4%>50056064.728.0%967.2%124487.439.0%合计200280.5100.0%1336100.0%318956.6100.0%在本报告期内,上海市办公楼交易的单套总价变动范围也很大,单套价格最高的依然由东昌滨江园的一栋整体销售的办公楼创造,由于面积较大,总价达到了16998万元,总价最低的仅为22万元,位于杨浦区。我们将交易记录按价位段排序,得到表4及图7。图7 上海市8-9月份办公楼单套总价分布图0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%100100-200200-300300-400400-500500-600600-700700-800800-900900-1000>1000万元/套面积比例套数比例金额比例精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料从上图来看,办公楼总价分布有以下特点:总价和需求套数呈明显的负相关性,即总价越高,需求量越少。总价需求量最大的还是100万元/套以下价位段,100万元/套以下的需求量为541套,点全部交易的40.5%,这一价位段的楼宇单套面积大多都在40-100平方米之间,因此建筑面积和交易金额比例都不是很高,分别仅占总量的18.1%和10.6%。总价在100-500万元之间各个价位段的需求也较大,合计交易套数达到了699套,占总量的52.3%,由于这一价位段的单套平均面积在150平方米左右,因此总的建筑面积和交易金额比例均超过了一半,分别占总量的53.9%和50.4%。总价超过500万的需求急剧下降,总交易套数仅有96套,占总量的7.2%。精品资料网()25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座精品资料网()专业提供企管培训资料8、办公楼单套面积、单价及总价的相关性分析表5办公楼单套面积、单价和总价相关性比较单套面积(平米/套)平均面积(平方米/套)单价(元/平方米)总价(万元/套)<100671243984100-20014514289207200-30025014630366300-40037014795547精品资料网(
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