卖资源性物业的最佳时机__普华浅水湾培训

本报告是严格保密的。卖资源性物业的最佳时机——普华浅水湾销售培训普华浅水湾项目组本报告是严格保密的。政策面本报告是严格保密的。从严政策国家调控政策持续从严，但政策效力正在边际递减，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”政策内容NO1：直指地方政府贯彻落实一季度公布住房价格控制目标，否则问责约谈NO3：税收调节首套税收优惠，取消多套优惠，调整住房营业税，逐步推广房产税NO6：直指开发商规范开发商交易行为NO2：直指银行信贷首套三成，二套六成，三套停贷NO4：直指供给加大中小套型和保障房供给11年保障房建设1000万套NO5：抑制需求限购令愈演愈烈本报告是严格保密的。11年的限购是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房价，而在于防御未来房价的过快上涨限购令限购令会导致成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随着成交量的大幅上涨北京限购令去年5月1日起执行，到8月份房价上涨32%本报告是严格保密的。限购限购对实际的影响并没有想象的大，从二线城市来看，历次信贷政策收紧后，一个月左右就会开始有所提升普华浅水湾的客户大多都是改善性自住客户，客户基本都是二次置业（20%投资），限购问题会有影响但不会产生根本性；而投资性客户我们也是能解决的本报告是严格保密的。限购限购对实际的影响并没有想象的大，近期西安开盘项目销售量持续走高。开盘日期项目名称项目地址成交均价推售货量成交套数3月12日-3月13日、3月19日万科金域曲江南三环9965元/㎡（精装）405227套（56%）3月19日海璟国际凤城二路以西7200元/㎡178套约80套（45%）3月20日星币传说东二环建国饭店以南7500元/㎡144套144套（售罄）3月27日金地湖城大境曲江南湖共7个多亿叠加、小高250多套3月27日唐韵三坊东二环和胡家庙十字向东300米，长缨东路和东站路交汇处东北角6300元/㎡236套183（77%）星币传说开盘售罄，金地湖城大境开盘销售7个多亿……..由此可见政策影响真的没有我们想象的那么严重四月开盘项目：鼎正中央领郡9000元/㎡、风景御园9000-10000元/㎡、星币传说9000元/㎡、海璟台北湾7400元/㎡、中建开源一号8000元/㎡本报告是严格保密的。房产税局部投资比例较高的城市率先试点，尚不具备全国开征的条件，对豪宅影响也不大房产税实际并不可怕：对于房产税的征收，根据上海提交的房地产税的试点方案，税率初定在0.5%-0.8%之间，若房产税按这个数字来征收，按100万的房子，一年最多也就征收8000元的税费，根据过去几年房地产走势，优质的物业一年的升值空间达到20%，差点的都保持在5%左右，在扣除8000元的税费，还有很大的盈余。打击投资投机稳定市场预期调节收入分配增加地方收入通过增加所有者的持有成本，提高投资投机性需求的成本，减少投资投机行为，同时有利于多套房屋所有者将房屋转让或出租，增加存量房的供给只要持有房屋，就需每年征收房产税，是一项长期成本，将有助于形成理性的需求，但也无形中增加了购房者的经济负担调节财富分配，实现社会公平房产税是一种地方税，可增加地方财政收入本报告是严格保密的。2005.3-4国八条、新国八条，提高首付，打击投机2003.4关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2003.7出售房屋开始征收房产税2004.3大幅度提高拿地“门槛”2006.4-5上调房贷利率，国税总局出台二手房营业税政策2006.7宣布强制征税二手房转让个人所得税2007年，9·27新政出台，五次加息2008.6税务总局规定企业为个人购买住房需征个人所得税2009.12将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2010.1国十一条出台2010.4新国十条出台2007年的9·27新政也仅仅是暂时改变了市场格局政策退出＝报复性反弹？不确定：2010年力度空前的4·15新政的效力将会持续多久？会不会再度反弹？越调越涨从03年开始，政府对房地产市场格外关注，但政府在与市场的博弈中非常被动2011.1新国八条出台不确定：2011年力度空前的新国八条的效力将会持续多久，会不会反弹？本报告是严格保密的。新政虽在短期内抑制了成交量的上升，但更为严重的“市场报复性反弹”近在眼前反弹给力从新政调控效果看，每次压的越狠，弹的越快越高本报告是严格保密的。报复上涨一旦政策放开，房价肯定面临报复性反弹证据一：北京限购令去年5月1日执行，7月份房价环比涨20％，8月份环比涨11％，达21008元/平。可见，限购令是抑制了一些购买需求，但并没能抑制住房价上涨，反而涨得更厉害。证据二：西安市场，4.15新政出台了，6月份市场就回暖了；9.29新政出台了，10月份市场就回暖了，房价一路上涨，2010年没买房的人都后悔了。证据三：实际上，根据世联目前掌握的一二线客户的表现反映，投资客并没有退场，而是持币寻找优质的物业投资，他们对于房价的报复性上涨预期是非常坚定的。观点一：房市就和股市在价位低点时补仓一样，调控正是购房时机。观点二：目前能有购房机会难得，而且正因为限购，你才能选到好房子。如果日后放开了限购令，你就先人一步，赚更多的钱，所以能有资格买房就一定要买，这样可以为你的资产保值、增值。观点三：限购令导致需求在短期内快速积聚，积压越长，未来反弹的冲击越大，现在正是反弹时机。本报告是严格保密的。资源型物业无忧资源性物业最安全、最保值、最赚钱价格翻番由此可见地铁物业的抗跌性相当强，跌幅几乎是不可能的。未来3-5年成都地铁物业还要涨30%例如：成都地铁五号线途径的马家堡地区，还没有修建之前均价大概在3000元/m左右，修建过程中价格一路飙升，从2005年下半年到2006年下半年，均价从4000元一路涨到8500元，上涨幅度高达100%。上海市中心商业物业售价十年前一般在20000元/平方米左右，如今，凡是地下层链接了地铁站的商业物业，售价高约180000元/平方米以上，而同区域的同等商业物业价格还维持在每平方米几万元的水平本报告是严格保密的。2011年9月28日地铁二号线开通1、城内土地已无放量；2、城北地铁口物业只有：汇通太古城（现在二期排号1万抵5万，报价8500元/㎡）、盛世一品（8300元/㎡）、宫园壹号（7400-9700元/㎡）。3、盛世一品唯一一个在经开区繁华地段的项目物以稀为贵，西安地铁口物业严重稀缺地铁物业无忧绝对的升值无忧本报告是严格保密的。经济面本报告是严格保密的。流动性过剩货币供应量高速增长，远大于GDP和CPI增长，造成市场流动性逐年快速增长本报告是严格保密的。通货膨胀高速增长的流动性更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨本报告是严格保密的。通货膨胀通货膨胀的产生，推高商品和资产的价格，楼市受其影响明显本报告是严格保密的。通货膨胀通货膨胀预期在楼市的体现，就是导致各地房价的大幅上扬本报告是严格保密的。从通货膨胀的机制演绎出经济生活中的两个“螺旋”，一个是工资——价格螺旋，另一个是房价——股价螺旋，进而揭示现代社会的贫困循环和财富循环。社会分为低收入家庭和高收入家庭，家庭的支出结构有了三个函数：消费——储蓄——投资。通货膨胀，如同一柄悬剑直插储蓄，两类家庭的本能反应会一样吗？绝对不会。低收入家庭的储蓄向左，高收入家庭的储蓄向右。储蓄向左走，推高物价，抬高工资，再推高物价，这就是经济学描述的工资——价格螺旋。储蓄向右走，进入房产，抬高房价，再进入股市，这就是我们看到的房市——股市螺旋。工资——价格螺旋最终会导致企业利润下降，投资动机弱化，就业机会减少，形成社会的贫困循环。而房市——股市螺旋通过信息流动产生财富效应，使高收入群体进入投资市场，多层次激发投资动机，全方位推动消费升级，高投资，高消费，高负债，形成社会的财富循环。两个循环的背后是两个螺旋，一极在生产贫困，一极在生产财富，现代社会两级分化的经济机制由此可见一斑。螺旋定律通货膨胀的痛苦转化为津津乐道的投资，而津津乐道的投资产生的财富效应又激励投资穷者越穷，富者越富！！！本报告是严格保密的。我们身边所有的消费品和投资品，都可以装在一个木桶和水池里，木桶里装的是衣食住行，水池里是股市、楼市、政府投资、奢侈品等，木桶在水池中漂浮着，随着池中的水位“水涨船高”。央行增大流动性，也就是投放货币，只有两个选择，木桶或者水池。如果流入木桶，就是衣食住行等人人相关的物价要上涨，然后导致工资上涨，工厂成本增加，此时就会裁员，那么就有大量的穷人担心会失业；如果注入水池，就会使得股价、楼价上涨，形成泡沫。如果你是管理层，宁愿选择哪一个？大多数人的失业，还是少数人的破产？要使更多人就业，代价必然是高房价，中央早先发布的政策说，要遏制少数城市房价过快上涨，其潜台词就是，允许多数城市房价平稳上涨。其带来的后果则是，城市贫富差距加大。所谓富人，就是有负债能力的人，比如负债买房子。当房子成为财富的象征，就会有越来越多的人选择负债买房，当然也会吹大这个泡沫。水池木桶理论用高房价来换取高增长并解决就业问题为什么在调控压力最大的时候，国家仍然强调：调控的目的不是为了打压房价，而是为了抑制房价过快上涨？？？本报告是严格保密的。负利率随着CPI持续上升，货币的增值速度明显赶不上物价的上涨水平，钱将越来越不值钱利率、CPI、GDP关系图利率、CPI、GDP关系图“负利率”趋势加重CPI屡创新高，人民币贬值迅速。2011年1月中国CPI同比上涨4.9%，实际的CPI应该更高，现在的一年定期存款利率才3%，活期更低，只有0.4%，这就意味着在银行存500万，一年最少都得赔十几万。本报告是严格保密的。“货币从长期而言就是一堆废纸”——雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。房地产是最好的投资渠道，只有买房产无风险最保值。投资渠道中国已经进入负利率时代，想资产不贬值，唯一的办法是投资股票楼市VS投资风险大2008年经济危机，股市从6100多点跌到1600多点，现在好不容易才回到3000多点。抗跌性强2008年经济危机，房价就只跌了3个月，差不多也只跌10%-20%。深圳是最严重的，普通住宅均价跌幅35.4%，豪宅跌幅为26.3%，但是一转眼，09年的一轮高峰，房价又翻了一番。黄金投资收益低根据1980年黄金的价格兑换美金最高850美元/盎司，在30年后的今天，最高价的时候，金价只不过涨到1400美元/盎司，包含物价上涨在内的年均升值率只有1.1%。投资收益高从78年到09年，31年间到现在，中国房价平均涨了16.6倍。楼市VS本报告是严格保密的。在这种社会结构下不同的阶层，对房地产的投资和消费需求特征迥异！城乡收入差距拉大：3.2倍城市内收入差距拉大：20%高收入阶层占55%的收入基尼系数偏高：0.47M型社会中国“M型社会结构”日渐成型，富豪的产生速度要远大于豪宅的产生速度本报告是严格保密的。香港港岛地区高低端住宅房价变化图据统计，近几年，香港的每年年人均收入高于100倍数的人群产生速度要远大于50倍数与100倍数之间的人群产生速度40平米以下及40-70平米的低端市场走势平稳，市场化表现较小160平米以上住宅波动大，呈现较强的投资市场状态，市场化程度较高，攀升趋势明显M型社会地产规律，豪宅房价攀升更快M型社会本报告是严格保密的。城市面本报告是严格保密的。上海北京深圳国内四大国际化城市中国的国际前沿，房地产价格风向标北京GDP占全国比重为3.4%上海GDP占全国比重为4.6%深圳GDP占全国比重为3%西北地区经济龙脉西安——13朝古都，西北经济龙脉国际化城市西安本报告是严格保密的。汤臣一品：15万/平米新华路1号：11万/平米世茂滨江花园：12万/平米北京杭州阳明谷：8.4万/平米西湖8号公馆：12万/平米霞公府：10万/平米NAGA上院：8万/平米钓鱼台七号院：10万/平米财富中心二期：12万/平米外滩九里：10万/平米翠湖天地：16万/平米白金湾：13万/平米世贸5号：10万/平米上海北京财富中心二期12万嘉里-星汇源8万昆仑公寓10万霞公府10万盘古大