南京蓬莱太阳岛地块前期定位及物业发展建议_105页_XXXX年

南京元立地产蓬莱太阳岛地块前期定位及物业发展建议2010年9月1地块简介2项目环境分析3项目定位4产品定位建议报告架构1城市属性2区域属性3地块属性4地块发展方向界定地块简介城市属性蓬莱处山东半岛北部，临渤、黄二海。素以“人间仙境”闻名于世，以旅游业、葡萄酒业、临港工业、汽车及零部件加工业为支柱的外向型经济。蓬莱处山东半岛东部，为烟台市下属县级市。面积1280平方千米，人口48.6万，其中城镇人口15万。北临渤、黄海，东连烟台市，西靠龙口市，南部与栖霞市接壤。蓬莱是中国神仙文化的发源地；素以“人间仙境”闻名于世，以“滨海旅游城市”作为城市定位。蓬莱东距烟台机场、烟台港70公里，南距青岛机场、青岛港200公里；沿海有中小港口4个，万吨级泊位3个，5000吨级泊位2个。可与世界各地直接通航。另将有德龙烟铁路，即将建成的潮水机场，连接大连的”南桥北隧“工程，将形成了海陆空全方位交通网络。2009年全市实现国内生产总值170亿元，同比增长23.5%。第一产业实现增加值13.17亿元，增长7.2%;第二产业实现增加值79.86亿元，增长35%;第三产业实现增加值42.28亿元，增长10.4%。培育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系。全社会完成固定资产投资160亿元，比上年增长38.5%。居民储蓄存款余额67.5亿元。板块范围特点均价西部板块西关路以西目前处于开发初期阶段，道路、配套等逐步完善，，加之地形多为山地，兴建高档住宅有明显的支撑。主要已建项目：紫荆国际山庄、电力小区、文苑小区、杏花苑。多层3800元别墅6000元中心板块西关路以东黄海路以西老城区土地供应量有限，多为多层住宅。重要项目：万泰尚都、裕景天地、石岛庭院多层4800元东部板块黄海路以东，平山河以西中央住居区概念的形成，成为目前蓬莱供应量最为集中的区域，产品结构多元化。重要项目：海景苑、海梦苑、海韵苑、天颐乐园。多层4200元高层3900元开发区板块蓬莱开发区开发规模大于开发区有效需求，异地市场成为主力消费群体，产品结构多元化。主要项目：新世界花园、半岛蓝湾。多层3500元高层3300元区域属性地块位于蓬莱经济开发区，山东路、金创路交汇处，距离市中心有一定距离，开发区板块属于蓬莱房地产市场的价格洼地。但升值潜力巨大。经过近年的发展，根据区域楼盘集中区域位置、档次、价格等，可将蓬莱房市划分为四个板块，分别是：西部板块——文教、体育、行政概念；中心板块——旅游、商业概念；东部板块——中央居住概念；开发区板块——工业、外地人口集中区，升值潜力概念。区域属性地块所在区域自然资源无亮点，生活配套相对匮乏，需要依托老城区。交通便利是项目优势。由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离区域属性地块所在的区域，为经济开发区板块，因开发区特征制约，对于区域的客户认可有一定影响。区域认知度非常了解一般不了解区域置业是考虑否区域置业考虑因素生态环境生活配套交通便利教育资源升值潜力区域不足自然资源生活配套周边环境客户对于本区域的认知度一般，主要原因是由于该区域工业企业带来的负面影响，造成客户对于区域的关注度下降。置业客户首要考虑周边环境与生活配套。区域属性开发区板块近期将有一系列规划，未来将对本项目形成利好。“一体两翼”城市发展规划的东翼。初步形成了十一横十七纵的路网框架。“三园五区”（韩国产业园、海洋重工产业园、汽车及零部件加工产业园，港口物流区、行政办公区、商贸居住区、旅游渡假区、康复教育区）的发展格局。将投入基础设施建设资金19亿元，修筑区内道路28条，总长近60公里。项目属性项目四至——地块沿街面较少。对可达性及项目入口布置有一定阻碍。地块北至金创路，东临山东路，南面被农建房与苹果种植地阻断。西面与国家粮食储备中心为邻。南面与西面均没有沿街面，老206国道从地块贯穿而过，将地块分为南、北两个区域。项目属性地块评价——地块内有丘陵，洼地，高度差大，不利于整体布局，对产品布局的合理性要求较高。房地产用地经济指标：用地面积：400亩容积率：≤1.0土地年限：70年项目界定：外向型三线旅游城市，价格洼地板块，大规模，配套匮乏、客户认可度一般的住宅项目。地块发展方向界定元立地产的目标：高尔夫球场+养生馆+五星级酒店+酒店式公寓+会议中心+别墅+公寓+葡萄园及酒庄以高尔夫球场、葡萄园及酒庄为依托，利用蓬莱现有的资源优势，以休闲度假为目的：复合地产1市场大势分析2地块机会分析项目环境分析1市场大势分析宏观经济城市格局房地产供需04年以来GDP年均增长超过10%以上，经济的快速增长将推动房地产的快速发展。宏观经济02-09年GDP总量对比050100150200250300350200220032004200520062007200820090510152025数值（亿元人民币）增长率（%）蓬莱市自2002—2005年的GDP增长速度超过20%，2009年更是达到了323亿元人民币，较2008年同比增长了13.6%。经济的快速发展将推动房地产快速发展。􀁘宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4%—5%停止5%—8%稳定发展大于8%高速发展研究模型——GDP增速与房地产发展关系02-09年人均可支配收入050001000015000200002500020022003200420052006200720082009024681012141618数值（元人民币）增长率（%）2005年蓬莱人均可支配收入突破10000元，2009年逼近20000元，蓬莱房地产市场目前处于快速发展阶段宏观经济蓬莱市人均可支配收入09年逼近20000元，并持续高速增长。人均收入的持续增加将有力地推动蓬莱房地产行业的发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均可支配收入（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展发展特征单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型人均可支配收入与房地产发展关系蓬莱市以第二产业为主导，第一产业发展缓慢，第三产业份额缓慢增长。宏观经济0%20%40%60%80%100%2005200620072008200905-09年产业结构比例变化第三产业第二产业第一产业长期以来，蓬莱市的产业结构都以第二产业为主导，第二产业在三产中的结构比例稳定。第三产业比重逐步走高，虽然发展缓慢，但逐渐占据第一产业的比重。产业结构决定了房地产的消费结构，蓬莱的房地产行业本地的消费人群也将以第二产业从业人员为主。蓬莱素有“人间仙境”之称，旅游产业快速发展，继而催生休闲度假产业，大量异地客户在蓬莱购置房产，极大促进了当地房地产的发展。宏观经济05-09年旅游产业发展概况0501001502002503003504004502005200620072008200901020304050接待人数（万人次）旅游收入（亿元）接待量增长（%）收入增长（%）蓬莱素有“人间仙境”之称，是中国神仙文化的发源地，近年，蓬莱的旅游产业快速发展。主要旅游景点有蓬莱阁、水城、戚继光故里、三仙山、海洋极地世界、八仙渡海口、艾山国家级森林公园、韩菲乐园。全年接待国内外游客390万人次，增长11.4%。实现旅游总收入35亿元，增长13%。宏观特征总结以第二产业为支柱的外向型经济；形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系；旅游产业催生的休闲度假经济。房地产持续快速发展1市场大势分析宏观经济城市格局房地产供需城市整体向南发展，以老城区为中心向东西两翼发展，东翼发展较之西部更受政府重视。城市格局13大绿化主题公园。工业重心东移，以东为开发区（工业用地为主），以西为老城区（居住为主）商业分布性成小型散落布局，东部开发区、西部临港工业区基本不作为商业发展方向。科教用地分布于老城区西北部沿海，以及开发区东北部沿海地带，城市整体向南发展，以老城区为中心向东西两翼发展。老城区开发区临港区南扩城市格局特征总结——“小集中，大辐射”小集中大辐射大辐射大辐射“小集中”——因配套、自然资源、教育资源等优势，老城区及东部板块沿海岸线区域对富裕阶层有强大的吸引力。“大辐射”——目前置业的主要方向仍然是老城区及东部板块，西部板块及开发区板块前景美妙，但需要时间。1市场大势分析宏观经济城市格局房地产供需优势(S)劣势(W)1、城市名知度及旅游地位在山东几乎所有海滨城市中首屈一指。2、居住环境怡人，夏无酷暑，冬无严寒，临海不潮。3、城市规划科学合理，城市整体配套成熟，海岸线保护工作成效卓著。4、蓬莱房地产项目多为大型楼盘，规划设计起点高出一筹，并且开发商实力强，便于协调整合资源。5、蓬莱的房地产价格在沿海的城市中尚处于中低区域，尤其是和渤海湾对面的大连相比，价格优势明显。1、绝对海拔高度小，住宅观海效果相对不佳。2、海岸线保护范围大，难以诞生优质一线海景楼盘。3、房地产在异地市场上知名度远低于我市的旅游知名度。4、蓬莱对外交通尚不十分发达。机会(O)威胁(T)1、海滨置业热潮从全国范围内来讲，仍属方兴未艾，市场容量十分乐观。2、每年大量的旅游人群给房地产异地拓展带来庞大的客户群体。3、政府意识到以城市品牌运作带动房地产异地销售的必要性与重要性。4、烟台开发区的发展与我市连接成片，蓬莱有发展成为烟台后花园的可能性。5、南桥北隧、龙烟铁路、潮水机场的规划。1、青威高速与荣莱高速将带动半岛南岸海滨地产的进一步发展，对目标消费群进行分流。2、各地政府意识到海岸线房地产发展的潜力，有条件的均规划海滨新区。3、新引进工业项目对海岸线居住条件的严重破坏，原有工业项目对成片开发形成的巨大阻力。蓬莱房地产市场SWOT分析房地产供需03-09年房地产投资数据0102030405060702003200420052006200720082009050100150200250房地产开发投资（亿元）增长率（%）受区域发展、居住环境以及旅游产业带动等因素影响，蓬莱房地产投资额呈、施工面积持续高速增长，商品房未来供给压力持续增大。房地产供需05-09年蓬莱市房地产投资额持续增长，09年达到59.2亿元，同比增长33%。05-09年蓬莱市房屋施工面积持续增长，09年同比增长15.6%，预期未来推向市场的商品房供应量将不断增加商品房需求持续稳定增长，住宅成交均价稳步攀升。房地产供需蓬莱市住宅成交均价持续稳定上扬，09年成交均价同比上涨12%。05-09年蓬莱市商品房的销售面积持续增长。06年全市共成交商品住宅面积42万平方米，成交金额15.02亿元，同比增长15%。受旅游产业影响，旅游地产快速发展。投资性需求多，异地客户占据蓬莱市房地产成交量相当部分份额。房地产供需蓬莱的房地产业发展，最大限度地借助了当地的海景资源以及旅游优势。单东北三省人目前在蓬莱购房数超过2000套，多是当初闯关东的山东人。以休闲度假为目的的短住者的增多，投资者对当地市场的看好，导致小户型住宅越来越多的出现，并逐渐走出了独立的市场脉络。由于当地放量近年内激增，而当地消化能力，无论从人口数量、购买能力都比较有限，而蓬莱的城市旅游名片能够吸引众多外地人眼光，因此各个楼盘往往注重对外地人的推销。从对楼盘的调研个案中，可以看出这种趋势。房价收入比处于合理范围，房地产市场较为平稳。房地产供需研究模型——发展中国家房价收入比与房地产市场发展09年住宅均价380009年人均可支配收入19200房价收入比5.05：1市场大势分析总结现状剖析：随着城市开放度的增加以及楼盘操作水平的提高，蓬莱的房地产业发展迅速，产品类型、操作模式、去化状况等，都逐渐打破了诸多普通县级市常见的保守局面，并日益与周边地区接轨，形成了蓬莱市的独特特征。蓬莱市房地产业特别注重挖掘当地的城市优势并加以利用，从而为异地推盘销售提