万科城三期一标段总承包合同初稿

此报告仅供内部使用，未经书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2010年8月廊坊区域市场研究Part1房地产市场概况Part2在售项目盘点Part3客户目录本次报告主要分析了廊坊市房地产市场的发展现状及趋势，同时调研了主城区目前在售项目的产品及客户情况，为未来项目的发展策略及产品提供参考意义一、房地产市场概况1.房地产市场投资——固定资产投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础Part1房地产市场概况房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好；06年华为、富士康等电子信息产业投资比重较大，导致房地产所占比重减小，但总量依然平稳增加；2008年廊坊固定资产投资在河北省排第4位。2009年受金融危机和国内房地产市场调整双重压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓；09年全年廊坊市人均GDP为28600元（约合4200美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。“房地产发展阶段与人均GDP关系”国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2.土地市场——整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场相对活跃Part1房地产市场概况2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：套）2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：㎡）一级土地市场小结：随着廊坊城市化进程的加快和环北京带高科技产业园区的开发建设，2009～2012计划供应土地数量持续增长，政府对土地放量的态度积极，充足的土地供应量将为房地产市场的快速发展奠定基础；年份总量经适房商品房廉租房90㎡1%配建1.5%配建2009年18366358614780123763835742010年24075470119374162235017522011年25424496420460171325307942012年2804554762256818898584876总计11782223007948157939524543681年份总量经适房商品房廉租房90㎡1%配建1.5%配建2009年19127142869071625807105199319127286912010年25071963760792131117137895825072376082011年26477153971572250558145624326477397162012年2920621438093248252816063422920643809总计1227021218405321042968067486171227021840532.土地市场——城区住宅楼面地价区间集中在1400-1800元/平米，容积率以2.0左右的产品居多Part1房地产市场概况城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日）16191517132120222318851371229641114242510262728293031313232332.土地市场——土地交易频繁，尤其以市区更为明显，楼面地价稳步上升Part1房地产市场概况廊坊市区开发区固安万庄新城城区楼面地价集中区间：1400-1800元/m2最高楼面价：1947元/m22009年1月至2010年4月，城区住宅用地楼面地价平稳增长，2010年房地产市场的平台价格必将较2009年继续提升；随着开发区的投资建设，楼面地价也出现了1300元/m2以上的价格，但土地交易市场尚处于起步阶段；万庄新城的土地交易较为频繁，2010年房地产市场将比较活跃；3.住宅市场——受宏观经济影响相对较小，价格小幅平稳上升，现房市场转向期房市场Part1房地产市场概况2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；从2005年开始，销售量大于竣工量，说明需求量已经大于现房的供应量；廊坊市场从现房市场转向期房市场；廊坊市商品住宅销售量与价格水平总体增长较快，增长率较高，但绝对量较低；受宏观经济影响小，市场低迷时期量价依然上涨，说明更多的是刚性需求。0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.02002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年050010001500200025003000350040004500廊坊商品住宅竣工量（万㎡）廊坊商品住宅销售量（万㎡）廊坊商品住宅平均价格（元）全国商品住宅平均价格（元）•廊坊市商品住宅供销对比3.住宅市场——价格激增明显，09年尤为凸现，涨幅达43%，廊坊正在经历起步的快速发展阶段Part1房地产市场概况07年来廊坊市区房地产价格增幅达102％，目前安次区目前均价为6400元/平米，而广阳区板块均价已经达到7100元/平米，原因分析：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。（数据来源：廊坊统计局）廊坊市中心价格走势（数据来源：廊坊房地产网）3.住宅市场——整体市场格局划分明显，存在一定梯次特征Part1房地产市场概况【广阳区】价格区间：6600-8000元/㎡110-130平米三居产品为市场主力城市新区，高认知度【安次区】价格区间：6300-7500元/㎡70-90平米两居产品为市场主力老城区，认知度有限广阳区安次区板块容积率建筑形态主力户型广阳区1.7－2.1高层、小高层板楼、塔楼2居（80－90平米）3居（110-130平米）安次区1.5-2.0小高层、多层板楼2居（70-90平米）3居（90-120平米）此报告仅供内部使用，未经书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。房地产市场小结房地产市场处于快速增长期，总体趋势向好；土地成交频繁，土地价格不断上升，规划指标均衡；住宅市场抗风险能力强，价格增长显著；市场格局划分明显，存在明显梯度。二、在售项目盘点Part2在售项目盘点在售项目未开盘项目区域在售项目紫金华府紫金华府金碧伦温泉公寓华元·和庭尚华城豪·邸坊阳光逸墅盛德花园中房馨园紫金华府东日瑞景尚都公馆嘉都TIME江南水郡Part2在售项目盘点典型项目区域主流大盘区域标杆项目江南水郡豪邸坊Part2在售项目盘点项目位置廊坊市安次区迎宾大道（光明西道）与西外环交叉口西北侧。总占地面积100014㎡总建筑面积228579㎡类型/栋数/层数板楼、塔楼，共20栋，板楼6-11层，塔楼18-24层户型一居59㎡，二居76-110㎡，三居90-140㎡。主力户型80-110㎡的二居和三居。总户数1866户精装修无绿化率40%容积率1.5车位比地下车库，1：0.5，9万/个物业费1.2元/平米/月发展商荣盛地产物管公司荣盛物业开盘时间2009-12均价6700元/㎡西外环边中型体量普宅项目江南水郡Part2在售项目盘点周边配套：教育资源：炮校幼儿园、八中、十中、附小，大学有武警学院、师范学院；综合商场：京客隆、元辰超市、120亩综合市场。医疗资源：安次区医院、妇幼保健医院。银行：工、农、建行交通与本身配套：交通：廊坊西南部，临廊坊第一景观大道（光明西道）和西外环路。本身配套：18号楼下是底商。20号楼南侧为1栋商业楼。一中师范学院十中八中安次人民医院妇幼保健院十中一中八中武警学院安次区医院妇幼保健院地处教育区，社区配套成熟，毗邻城市干道，典型的城市主流居住社区江南水郡Part2在售项目盘点项目分为三期开发，富有层次的园林设计和人工湖提升了项目品质江南水郡人工湖下沉广场各园林组团园林包装了的政府绿化带规划分期：共分三期一期为靠项目东侧的5栋楼：1、7、11、15、16号楼。为6层和11层结合的板楼，1梯4户，2009年3月开盘。二期是10栋板楼、塔楼、板塔，1梯2户，分别是2、5、6、8、9、12、13、17-19号楼，前二期均已售罄。第三期是5栋板楼，分别是3、4、9、10、20号楼，于2009年12月开盘。还剩20多套房源。园林设计：秉承阿尔卡迪亚“江南的园、健康的家”的园林设计理念，同时运用大量实木建造了亭、台、楼阁等。300平米人工湖。下沉广场增加层次感。项目南侧临迎宾道，市政的绿化带。2一期二期三期Part2在售项目盘点年内每平米价格增涨2000元/平米，销售速度较快，廊坊内消化客户群较大。江南水郡09年7月09年8月8月二期入市（近900套）09年10月09年9月09年11月开盘5#、6#、18#09年12月10年1月10月开盘8#、12#月均销售接近300套7月一期入市592套10年6月12月开盘三期，3#、4#、9#、10#、12#尾盘，还有20多套销售情况：2009年7月一期的售价为每平米4700元，现在的售价为每平米6700元。在售第三期3、4、9、10、20号板楼，于2009年12月开盘。还剩20多套房源。项目塔楼比板楼每平米便宜300-400元。为每平米6300元左右。贷款首付30%，不限户籍，购房办贷款每平米可优惠50元，若一次性付款，每平米可优惠70元。商业未出租出售，预计售价每平一万多。共30多套商铺，分别为40多平至200多平。营销推广上主要做报广和车身，还有少量网络广告。4700元6700元客户情况：客户来源：客户以本区为多，也有来自广阳区的，80后刚性置业比例较大，几乎占一半。也有商人投资于此的，有部分当地政府官员买房用来自住。购房目的：北京投资客的比例占四分之一，其余为自住。贷款情况：绝大多数客户都是办的贷款。非首次购房：本地改善型客户较多，廊坊本地人，在北京上班。购房驱动：项目离一中、八中、四中近，一些客户为孩子上学方便在此购房。Part2在售项目盘点主力户型南北通透，布局紧凑，赠送飘窗提升附加值，产品舒适度较高。江南水郡84.33平米二室二厅一卫：布局紧凑，功能分区合理，南北通透；朝南主卧室带一步式阳台；客厅带朝南阳台；北向次卧带飘窗；•厨房朝北，排风效果受影响•暗卫，采光通风受影响95.88平米三室二厅一卫：布局紧凑，功能分区合理，南北通透；朝南主卧室带飘窗；客厅带朝南大阳台；北向次卧带飘窗；明厨明卫；飘窗阳台飘窗飘窗飘窗飘窗阳台Part2在售项目盘点典型项目区域标杆项目豪邸坊区域主流大盘江南水郡Part2在售项目盘点安次中心区地带，首个多元化产品项目豪邸坊项目位置廊坊市银河南路与光明西道交口东南角总占地面积60007㎡总建筑面积153425㎡类型/栋数/层数项目规划共13栋11-18层板楼和2栋酒店式公寓，共计1181户户型50-60平米一居，70-80平米两居，90-113平米三居，124平米四居；单层54-90平米LOFT主力户型70平米二居和90-113平米三居。总户数1181户精装修无绿化率56.55%容积率2.0车位情况全地下停车，人车分流，1：0.5，只售不租，10-12万/个物业费1.3元/平米/月发展商荣盛地产物管公司荣盛物业开盘时间2010年5月底首次开盘，2010年6月13日二次开盘价格平层最低价6900元/平米，最高7500元/平米LOFT均价8500元/平米Part2在售项目盘点项目周边改建项目较多，配套成熟，周边交通相对落后周边配套：教育资源：廊坊五小、一中、十中、明智学校、拉面学校等；综合商场：明珠超市、保龙仓超市、天洋购物广场。医疗资源：安次区医院、世纪协和医院。银行：中、工、农、建及廊坊银行。交通与本身配套：交通：西邻贯穿廊坊主城区的银河南路；北侧临近光明西道；西侧临近规划中的廊坊新火车站，目前周边无公交线路。本身配套：规划配套幼儿园、底商；北侧政府公园（待建）。一中安次人民医院世纪协和医院天洋购物中心保龙仓超市明珠超市豪邸坊Part2在售项目盘点项目共分两期开发，以产品多样性引领市场豪邸坊项目规划（