浅析开征物业税对房地产市场影响

商品月刊·宏观经济2009/6/02浅析开征物业税对房地产市场影响国际国内经济热点宏观经济走势数据来源：上海证券报新华财经金融界撰稿人：布音[e-mail]发表文章《有色金属振兴规划出炉锌价何去何从》上海证券报2009/05/13《利空因素主导沪铝维持弱势震荡》和讯期货2009/05/26报告要点|Highlights5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，《意见》指出，深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责，研究开征物业税。“国务院发布研究开征物业税的通知，实际上是将物业税提上研究立法的日程，相信该新税种会很快出台。一、物业税的相关概念及作用分析二、物业税的发展历程及各国的物业税概览三、征收物业税面临的问题以及对相关部门的影响四、物业税征收对房地产市场的以及期货市场的影响综上所述，笔者认为由于物业税提高了买房成本，对于理性的购房者来说，可能都会继续保持观望态度，这会对楼市产生一些消极影响。如果物业税开征，可能会给房地产市场带来一两年的震荡期。初期如果出现大量抛售的情况，可能会引起房价暂时下跌，但供求关系趋于平衡后，房价会因为增加了物业税成本而继续上升。因此，物业税虽然在短期会对房地产市场产生一定影响，但从中长期来看，对房地产市场以及期货市场都具有积极的推动作用。风险提示：本报告中的所有观点仅代表个人看法，不作为直接入市投资依据。本报告中的所有数据和资料均来自网络和媒体的公开信息，不能保证数据和资料来源的准确性。若据此入市，应注意风险。作者和所在机构不承担由此产生的任何损失和风险。金石研究|商品报告从近期来看，房地产市场似乎成为人们关注的焦点。之所以引人注目并不是因为房地产市场数据的转暖，也不是因为国家的各项扶植政策。然而究竟是什么原因导致房地产市场成为目前人们热议的焦点，要想弄清楚原因，这就要从5月25日国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》说起，《意见》指出，深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责，研究开征物业税。物业税在经过几年的热议之后，目前已经提上日程。本文通过对物业税各方面做一简要分析，为您阐述房地产市场未来的走势，以及未来会对房地产市场产生的影响进行分析。一、物业税的相关概念及作用分析1、物业税的概念所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。2、物业税计量标准世界上那些已经征收物业税的国家主要是以房产和土地的市场价值请务必阅读昀后一页的免责条款2金石研究|商品报告作为计税依据。但因此而引发的评估问题则会给物业税带来很大难度。首先是土地评估中介机构不足；其次评估中复杂评估体系的公平性很难保证。物业税进程国内已有十省市开始物业税“空转”(即只是模拟测试征税的运转，并没有实际征税)运行，分别是安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆。目前空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1%～3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。中国人民银行行长助理易纲就表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。3、物业税的征收对象从征收房屋面积而言，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90～140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此，目前部分专家认为，物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。如果一旦模拟试点变成实际征缴，其重要原则就是制定的税率不增加试点城市的税收负担。在实际征收时，政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。物业税改革课题研究组提交的报告所建议的税率是0.3%～0.8%，如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。4、物业税的作用物业税在打击房地产投机和泡沫方面具有非常大的威力。它几乎是请务必阅读昀后一页的免责条款3金石研究|商品报告世界通行的一个税种,无论是发达国家(英美日)或者发展中国家(巴西)都采纳这一做法。它的核心思想很简单:通过增大不动产保有环节的成本、降低流通环节的成本来确定资产配置的昀优化。它提高了持有该项资产的负担,但降低了购买的“门槛”,从而使得“囤积”该项资产的成本上升,而“自用”该项资产的成本下降,这是一种符合社会公义的引导资源配置方式。这种方式其实同房地产信贷政策的“自住性住房”的利率优惠和首付降低的机理是一样的。二、物业税的发展历程及各国的物业税概览1、物业税发展历程2003年2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视线。2004年2004年，多方人士认为开征物业税的条件还不成熟，仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制，至少需要三四年的时间。2005年2005中国财税论坛上财政部长提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。2006年2006年01月18日，国家税务总局官员王力表态，开征物业税条件尚不具备，物业税昀早“十一五”后期出台。2007年2007年3月，国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。请务必阅读昀后一页的免责条款4金石研究|商品报告2、全球物业税一览：三、征收物业税面临的问题业内人士称，物业税的开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈。其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大；其二，我国缺乏有经验的地价师、评估师；请务必阅读昀后一页的免责条款5金石研究|商品报告其三，开征物业税后，地方政府将失去巨额土地出让金，地方政府或不热衷。在经济形势不尽如人意、财政收入吃紧之际，地方政府再作出这样的利益让步，无疑是艰难的。1、对地方政府的影响对地方财政而言，将不能够一次获取土地出卖收益，会给即期政府财政带来很大困难。中国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，即将推出的物业税却是将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，这无疑是对当前土地利益分配格局的重构。土地出让金作为地方政府重要收入来源，短期内通过财税改革难以替代。据国土部统计显示，2007年全国土地出让金近13000亿元，即便是2008年受房地产市场低迷影响，全国土地出让价格缩水，仍然维持9600亿元的高水平。物业税数年来议而未决主要正是因此。但是对于房地产市场发展比较成熟的核心大城市来说，可供出让的土地日益减少，并且城市中存在大量的空置房屋，开征物业税无疑是地方政府提高税收的好办法，因此这些地方政府应该有较大的积极性来推动。对于正处于城市化进程中的三线城市来说，地方拆迁、旧城改造发展正酣，政府有大量的土地可供出让，这样地方政府自然不愿意放弃巨大的土地出让金转向物业税，因此我们认为物业税的实施可能会在不同城市间存在较大差异。2、对于购房者及持有人的影响从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本近50%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1／70，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了70-1／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。但是由于在后期缴纳物业税的时候需要对物业的公允价值进行重估，如果房价上涨，则相应每年需要缴纳的物业税也将随之上涨，昀终会导致购房者的实际成本增加，但房地产开发商已于此增加值无缘。四、物业税征收对房地产市场的以及期货市场的影响1、物业税对房地产市场的影响请务必阅读昀后一页的免责条款6金石研究|商品报告首先，如果开征物业税，投机性购房者的持房成本就会增加。由于持房成本增加，他们将会出售手中的多余房产，以此降低持房成本，同时，也会减少一些没有使用的空置房。因此，房地产市场的供求关系会相应发生变化，房源供给的增加，势必对现有的房价产生影响。另外，如果物业税能将一次性收取的土地出让金分摊于未来40年或70年，会大大降低开发商拿地的一次性成本。那么，对于一开始就虚高的上市房价来说，是有促动意义的。其次，无论是分年收取还是一次性收取，土地使用成本是始终存在的。同时，房地产市场还存在着刚性需求，因此，物业税的开征，对房价向上的走势还是难以抑制的。对于房价相对较低的地区来说，由于房价较低，开征物业税后，税负也相对较低。那么它的外部购买需求就会增加，会给当地发展房地产市场带来机会。2、物业税对期货市场的影响房地产市场与期货市场是紧密相关的两个市场，房地产市场的风吹草动都会对期货市场上的相关品种产生重要影响。期货市场中的很多品种都是建筑业的重要原材料，如铜、铝、锌、钢材以及PVC等。因此，如果开征物业税不单对房地产市场产生重要影响，对期货市场的间接影响也不容忽视。若房地产市场的投资性需求减小，而实用性需求增大，这将导致存量房的销售增加，以及大量投资性房屋的流入市场，可能会使有色金属企业可能会随着房地产市场的调整而面临进入需求不振期。但是，房地产市场的需求是具有刚性的，因此在供求关系平衡之后，房地产市场将会更加健康、平稳的发展，这会对期货市场形成中长期的利好。五、总结请务必阅读昀后一页的免责条款7金石研究|商品报告综上所述，笔者认为由于物业税提高了买房成本，对于理性的购房者来说，可能都会继续保持观望态度，这会对楼市产生一些消极影响。如果物业税开征，可能会给房地产市场带来一两年的震荡期。初期如果出现大量抛售的情况，可能会引起房价暂时下跌，但供求关系趋于平衡后，房价会因为增加了物业税成本而继续上升。因此，物业税虽然在短期会对房地产市场产生一定影响，但从中长期来看，对房地产市场以及期货市场都具有积极的推动作用。请务必阅读昀后一页的免责条款8免免责责条条款款：：本报告中的信息均来源于公开可获得资料，金石期货有限公司力求准确可靠，