资产评估报告评估方案

资产评估报告评估方案一、土地(一)确定评估范围(二)了解土地使用权概况1.土地登记状况2.土地权利状况3.土地利用状况(三)对土地价格影响因素进行分析城镇土地价格的影响因素有：(1)一般因素;指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。(2)区域因素;指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。(四)地价定义(五)核实过程(六)评估方法根据《城镇土地评估规程》，目前国内对宗地地价的评估方法有：市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法。评估人员根据本次评估目的即待估宗地所处的位置、土地利用性质、土地开发程度等具体情况，确定适当的评估方法。1、市场比较法市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。以市场比较法评估土地价格用以下公式：V=VB×A×B×D×E(13)式中：V：待估宗地价格;VB：比较实例价格;A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。2、收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。基本公式(1)土地收益为无限年期：V=a/r式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率(2)土地收益为有限年期：V=(a/r)[1-1/(1+r)n]式中：V、a、r含义同前n：未來土地使用年期收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。3、剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。基本公式：V=A-(B+C)V—待估土地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;B—整个开发项目的开发成本;C—开发上合理利润对于房地产开发项目，其具体公式为：土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。4、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法的基本公式如下：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3式中：V：土地价格Ea：土地取得费Ed：土地开发费T：税费R1：利息R2：利润R3：土地增值VE：土地成本价格R3：土地增值成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。5、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数基准地价系数修正法一般用于：(1)完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。(2)基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价的评估，因此，可快速方便地进行大面积的、数量总舵的土地价值评估。(3)基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。6、路线价法利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等。宗地地价计算公式：V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn(59)式中：V：待估宗地地价u：路线价dv：深度指数Ki：其它修正系数(i=1-n)据项目特点及上述方法选择的.要求，我们拟选出最适宜的方法进行评估：评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定评估原则的基础上，根据评估对象的实际情况，结合本次报告评估目的综合确定土地评估方法。(七)得出评估结果二、房屋建筑物(一)确认评估范围(二)了解房屋建筑物的状况其中：主要了解房屋建筑物的用途、结构、利用状况、维护状况、相关会计政策以及占用土地权属状况。(三)进行现场核实(四)选取评估方法1、成本法：成本法计算公式如下：评估值=重置全价×综合成新率(1)重置全价的确定房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本A.建安综合造价对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。B.前期及费用建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。C.资金成本资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单位的合理建设工期为××年。资金成本计算公式如下：资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款基准利率×1/2(2)成新率的确定①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%综合成新率=年限法成新率×调整系数(3)评估值的确定评估值=重置全价×综合成新率2、市场法：市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场法估价应按下列步骤进行：(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)建立价格可比基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行交易日期修正;(6)进行区域因素修正;(7)进行个别因素修正;(8)求出比准价格。市场法评估计算公式如下：待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值(五)典型案例(六)得出评估结果3、收益法：收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。具体公式为：P=A/(Y-g)*{1-[(1+g)n/(1+Y)n]}P：评估现值;A：估价对象产生的年纯收益;Y：估价对象的报酬率;g：估价对象的收益递增比率;n：剩余收益年限。三、车辆车辆成本法评估步骤如下：车辆评估价值=车辆重置全价×综合成新率1、车辆重置全价：按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税、牌照费等其它合理费用确定其重置全价(因是单项资产，不对其增值税进行抵扣)。运输设备重置全价计算公式如下：重置全价=购置价+购置价×10%/(1+17%)+牌照费2、综合成新率：综合成新率=年限成新率×1/3+里程成新率×1/3+现场勘查成新率×1/3年限成新率的确定根据《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号)的规定，再结合车辆的性质确认符合规定的使用年限。采用公式：车辆年限成新率=尚可使用年限/使用年限。里程成新率根据《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号)的规定，结合车辆性质确认强制报废前的行驶里程数。采用公式：车辆里程成新率=尚可行驶里程/规定报废里程。现场勘察成新率，届时根据评估人员现场勘察，填写现场勘察表。根据勘察结果确认现场成新率。四、办公设备及其他办公设备及其他采用成本法步骤如下：评估公式=重置全价×综合成新率重置全价=市场公开询价+运费综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%年限成新率的确定首先要确定该办公设备的使用年限，在评估过程中，我们将咨询该设备生产厂家、查阅设备说明书等资料，确认该设备的使用寿命，然后再查阅该设备的购置发票，确认购置时间。根据企业管理人员提供的资料，确认设备的启用时间。算出设备尚可使用寿命。采用公式：尚可使用寿命÷使用寿命×100%=年限成新率。现场成新率根据评估师现场勘察打分结果确认。五、车站站牌、站亭、站桩车站站牌、站亭、站桩等资产采用成本法步骤如下：成本法公式：评估价值=重置全价×综合成新率重置全价其构成大致为：重置全价=材料费+安装费+设计费+其他费用，其具体构成需要根据评估师了解了站牌、站亭、站桩等资产达到预定可使用状态的过程之后具体确定。综合成新率=年限成新率×40%+现场成新率×60%年限成新率根据该资产材料构成，咨询相关专业人士确认其使用年限，根据被评估单位确认的启用时间算出年限成新率。现场成新率根据评估师现场打分之后确定。五、长期股权投资首先，在资产评估基准日确认评估范围，了解被评估资产的状况，包括被投资单位名称、住所、经营场所、法人代表、注册资本、实收资本、企业类型、经营范围、股权结构、历史沿革及近三年的财务与经营状况。其次，评估师再核实上述情况。《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。确认评估方法，评估方法的确认中要考虑长期股权投资是全资控股还是非全资控股。全资及控股长期股权投资对全资及控股长期股