万科天竺悦城商业价格建议

万科天竺悦城商业价格建议【报告纲要】1、商业市场2、周边环境3、项目情况4、价格建议商业市场北京是中国政治中心、经济中心，作为全国的首都，为之服务的是多元化现代化的商业，经过多年发展，呈商圈形式分布构成；、按照区域划分类型：CBD中关村金融街朝青方庄新世界三里屯五道口全国地标性CBD、金融街、中关村等商圈北京地标性朝青、三里屯等商圈辐射区域性新世界、方庄等商圈社区型项目底商、小型独立商业商业市场纵观北京商业市场，主要分为几种类型：中央商业区、地标商业区、区域性商业、社区型商业等，其中每种商业的辐射范围及特点有所不同。商业类型辐射范围特点代表项目专业商业区辐射全国有独特成熟的产业结构、全国地标CBD商圈、国贸、金融街、中关村等地标商业区辐射北京潮流、时尚、成熟的配套环境、城市地标朝青商圈、三里屯、五道口等区域性商业辐射区域性交通发达、完善的业态消费区域中心商业、新世界、华联等社区型商业辐射项目及周边小范围关键词：日常、生活、便捷项目底商、小型独立商业等商业市场参考整体商业类型，本项目体量较小，且大部分为住宅底商，所以本项目为典型社区型商业，主要面对本项目及周边社区，满足周边居民日常生活消费。【报告纲要】1、商业市场2、周边环境3、项目情况4、价格建议周边环境周边存在哪些商业类型？周边是否有类似于本项目产品？周边商业状况如何？相对于本项目的优劣势？带着问题看周边环境周边环境中粮祥云会展誉景本案项目周边较近的商业主要以小型集中商业为主，商业较成熟，主要客户为别墅区业主；如荣和广场、荣祥广场、温渝广场、欧陆广场等；该部分商业主要以出租为主；周边有出售型商业的项目包括：中粮祥云、水木兰亭三期、会展誉景等；中粮祥云本案周边在售项目中粮祥云楼盘地址顺义新国展西北方向、燕王庄北侧物业类别综合体（会所、购物、餐饮、零售、娱乐）总建筑面积约20万㎡建筑结构综合体单位面积约70~500㎡是否有餐饮标准无层高主力层高4米得房率80-90%物业费9元/㎡商业模式95%自持、其余出售租金售价价格区间3-5万、租金待定优势：中粮祥云生活区体量约20万平米，含商业和写字楼，商业全部自持；其中住宅底商在售，剩余四套，均价4万元/平米（一层均价5万，260㎡和360㎡各一套；二层均价3万，76㎡和130㎡各一套）；未来商业底商可供应体量约10余套，具体供应时间待定；该项目商业体量较大，且95%自持，大悦城团队负责招商；所以增加了投资客的信心，增加了商业价值。部分商业品牌：BHT、华联超市、嘉和电影院、孕婴用品和娱乐场所；劣势：项目有自持商业带动，相比其他商业有较大优势，但价格并没有明显优势；底商均不满足餐饮经营条件；楼盘地址天北路国航货运楼对面物业类别住宅、商业商业筑面积约4000㎡建筑结构住宅底商单位面积约90~600㎡；主力300-400㎡是否有餐饮标准无层高6.09米得房率90%以上物业费待定商业模式出售（有可能会部分自持）租金售价预计售价约4.5万优势：商业紧邻天竺主路，有较好的展示面；商业层高6.09米，后期可自行分割两层经营；项目自主招商约1万平米家乐福超市，增加区域人流，带动商业价值；劣势：商业形式为住宅底商，均不满足餐饮条件；项目整体体量较小；本案水木兰亭周边在售项目水木兰亭三期楼盘地址顺义新国展西北角裕丰路与安华街交叉口物业类别公寓、商业商业筑面积1.4万平米临街商业建筑结构公寓底商单位面积120-400平米是否有餐饮标准无层高一层4.5米，二层3.5米得房率约75%物业费12.5元/㎡/月商业模式半租半售租金售价售价一层约4万/㎡、二层约2.5万/㎡优势：该项目体量较大，项目三期预计建设3.5万平米五星级酒店；部分商业自持；具备餐饮经营条件；劣势：周边配套较少；周边在售项目会展誉景会展誉景本案周边租赁项目项目区域总面积单位面积自持/半租半售/散售型单价业态类型经营品牌物业费使用率停车位消费人群经营状况荣和广场机场高速杨林出口向西约900米、林荫路北侧约5000㎡约200~300㎡全部自持目前租金7元/㎡（可谈）餐饮、办公、医疗、零售、休闲婕妮超市、棒约翰比萨、木瓜小馆、和风细雨、素心小筑、新世纪容和儿科门诊部、尤萨洗衣1元/㎡约70%租户缴纳公摊、客户免费停车周边别墅区、过路散客有部分空置荣祥广场顺义天竺开发区裕翔路99号欧陆广场南约8000㎡约现有100㎡左右全部自持目前租金8元/㎡餐饮、购物、休闲、娱乐、医疗、银行和睦佳医疗、汇丰银行、红马餐厅、星巴克等需到现场面谈约70%需到现场面谈周边别墅区成熟欧陆广场顺义天竺开发区裕翔路99号约4.7万㎡约100~200㎡全部自持目前租金7~8元/㎡大型商场（餐饮、购物、休闲、娱乐等）KFC、麦当劳、吉野家、俏江南、多种品牌服装店、零售店、珠宝店等无90%以上免费、展会适当收费周边别墅区成熟温渝广场顺义天竺镇花园四街丽高王府对面约1.5万㎡约50~200㎡全部自持目前租金约4.5元/㎡餐饮、购物、零售、休闲、娱乐漫咖啡、舞心拉面、福奈特洗衣、瑞和超市、佳星孩趣儿童书店、北京纤舞霓裳布艺店等19元/㎡/月约70%地上车位150元/月周边别墅区成熟在售情况：区域在售商业项目不多，且多处于尾盘期；成熟商业广场只租不售；产品情况：区域周边项目几乎是以底商为主，以100—600㎡中小型面积为主。区域大部分商业均有自持部分，可带动出售商业价值；价格情况：区域周边项目单价区间在3—5万元/平米；经营情况：周边成熟商业广场租金约为4.5-8元/天/平米；经营状态较好，主要经营较高端品牌，如和睦佳医疗、星巴克、KFC、麦当劳、慢咖啡等品牌；客户情况：项目区域处于中央别墅区，周边消费人群主要以别墅业主为主，消费档次较高；周边环境供应情况：核心区域项目供应量较少，仅水木兰亭未来供应约4000平米；外围区域项目中粮祥云预计供应底商约10余套，会展誉景供应量较多；未来水木兰亭商业层高6.09米，可改为两层经营；周边环境周边环境总结：周边主要分为在售项目及成熟商业广场；其中在售项目均有较强的优势，如水木兰亭商业层高6.09米，后期可分两层经营，中粮祥云和会展誉景均有自身配套，尤其中粮祥云更是有约15万平米自持商业，带动销售商业价值；周边在售商业大部分有主力店引进，如水木兰亭引进家乐福，中粮祥云自持招商，引入众多主力店；周边商业广场目前基本只租不售，且基本经营状况良好，且基本以较高端品牌为主；相对于周边项目，我们项目无论是在体量、产品还是配套均处于劣势，预计项目售价和租金均低于周边项目；【报告纲要】1、商业市场2、周边环境3、项目情况4、价格建议万科天竺悦城择址环境优质的中央别墅区，打造整体地中海托斯卡纳风格社区，包括臻美住宅、风情商业两种特色产品；其中商业部分分为两种形态，包括独立商业和住宅底商；商业类型属于社区商业，主要由独立一、二层商铺，一拖二型商铺组成。项目情况商铺类型：共计33套；其中住宅底商21套，独立商业12套；包含独栋商业和底商部分(独栋商业可做餐饮)，户型面积约为100㎡--350㎡；独立商业（具备餐饮条件）：一、二层层高均为4.5米；住宅底商（不具备餐饮条件）：一层层高4米，二层层高3.5米；独立商业（可满足餐饮经营条件）住宅底商（不具备餐饮经营条件）项目情况项目一拖二户型（套）独立一层（套）独立二层（套）合计面积住宅底商3108213307.06㎡独立商业552122311.56㎡共计81510335618.62㎡12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首层二层房号11-10111-10211-20112-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合计面积约175.75㎡约172.22㎡约221.14㎡约221.55㎡约213.90㎡约177.95㎡约213.70㎡约174.27㎡约256.66㎡约90.05㎡约69.07㎡约325.30㎡约2311.56㎡类型独立一层独立一层独立二层独立二层一拖二一拖二一拖二独立一层一拖二独立一层独立一层一拖二独立商业12-108（跃）12-105（跃）11-20111-20212-103（跃）12-102（跃）12-101（跃）10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首层二层房号10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合计面积约248.36㎡约86.59㎡约135.08㎡约100.81㎡约185.11㎡约101.59㎡约138.76㎡约165.20㎡约1161.51㎡类型一拖二独立一层独立一层独立一层一拖二独立二层独立二层独立二层住宅底商10-101（跃）10-105（跃）10-104房号9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合计面积约252.17㎡约136.87㎡约130.98㎡约112.44㎡约175.22㎡约125.25㎡约275.01㎡约212.46㎡约153.02㎡约123.35㎡约267.36㎡约87.37㎡约94.16㎡约2145.56㎡类型一拖二独立一层独立一层独立一层独立一层独立一层独立一层独立一层独立二层独立二层独立二层独立二层独立二层9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首层二层住宅底商9-101（跃）项目情况面积区间100平米以下100-200平米200-300平米300平米以上合计底商314%1362%524%00%21100%独立商业217%433%542%18%12100%合计515%1752%1030%13%33100%商业面积主要集中在100-300平米；其中独立商业100-300平米占27%，其他面积区间户型较少，很难经营大型餐饮；底商部分同样主要集中在100-300平米，占44%；从面积划分上看，很难经营较高端商业；项目情况项目交通便利综合商业主力店自持商业满足餐饮条件层高（可改loft）经营成熟中粮祥云√√√√会展誉景√水木兰亭√√√√荣和广场√√√√√荣祥广场√√√√欧陆广场√√√√√√温榆广场√√√√本项目√√项目优势对比：选择影响商业的几种因素，发现本项目所占得优势较少；项目情况本项目主力户型集中在100-300平米，在此面积区间很难经营较高端的商业类型；项目商铺划分较混乱，分为独立一层、独立二层、一拖二型；影响部分业态经营；项目底商部分有独立菜市场，影响商业整体档次；项目采取直接销售方式，很难对后期经营统一管理，尤其餐饮经营区域缺少统一招商规划很容易出现脏乱差现场，很难保障整体经营档次；项目独立商业部分满足餐饮经营条件，预计通过此部分独立商业拉高整体商业价格，但餐饮业整体租金较低，两方面相矛盾；与周边项目相比，本项目没有主力店的带动，会影响投资者的信心；本项目位于地块03年取得，商业使用年限仅剩余30年；本项目总结：项目机会：项目周边有较成熟商业广场，有固定消费人群，可带动本项目发展；项目处于别墅区，区域大部分为高端消费客户；本项目商铺得房率较高，有18套得房率在95%以上；【报告纲要】1、商业市场2、周边环境3、项目情况4、价格建议价格确定租金反推法市场比较法基于区域商业项目的市场售价和租金水平，对项目价格进行参照价格确定选择区域内同类型项目商业的租金水平进行参数比较，对本案的租金进行模拟考虑市场风险，以及减小计算过程中主观因素所导致的误差，建议本案租金水平在+/-5%之间浮动，本案租金水平为：6-6.6元/㎡/天；最终模拟项目租金约为6.3元/㎡/天。价格确定租金反推法加权计算法项目区位规划设计（整体及业态规划）周边配套周围交通项目规模物业形态(商业街及综合商业体现)产品类型（商业产品优劣势,