第一太平戴维斯：北京房地产零售市场简报-09Q1BJ

北京零售市场简报SavillsResearchwww.savills-china.com“受零售额增速放缓的影响，新项目的业主降低租金试图吸引租户入住。第一季度平均租金自2001年以来第一次出现环比下降”„第一季度购物中心首层平均租金下降0.5%至人民币759元每平方米每月„2009年前两个月，北京市社会消费品零售额为人民币810亿元，同比上涨12.7%„第一季度共有两个新的购物中心项目入市，带来14万平方米的供给二零零九年五月八日图片：金宝汇，王府井„中端服装、化妆品零售商以及休闲娱乐运营商扩张积极„中短期内中高端购物中心租金预计将继续下调„北京市政府采取一系列主动措施来刺激消费需求Over200officesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.2零售市场简报宏观经济2009年前两个月，北京市社会消费品零售总额为人民币810亿元，同比上涨12.7%。自2008年11月开始，北京市社会消费品零售额增速明显放缓，由原先平均增速近21%降至现在的水平，其中部分原因是季节性波动，但其下调的深度及持续性说明存在一些深层次的原因。按行业分，通常占社会消费品零售额3%比例的住宿业，在2009年前两个月的零售额为人民币15亿元，同比下降1.7%。同期的入境旅游人数同比下降11.2%对此有主要的影响。通常占社会消费品零售总额88%的批发和零售业在2009年前两个月的零售额达到人民币713亿元，同比上涨12.5%。各百货商店及购物中心举行了更多的促销活动试图缓解消费增速的放缓。通常占社会消费品零售总额9%的餐饮业，前两个月的零售总额为人民币75亿元，增速减缓至13.5%。051015202530354045一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月200520062007200820090%5%10%15%20%25%30%批发、零售贸易业餐饮业住宿及其他行业社会消费品零售总额的名义年增长率人民币十亿数据来源：北京市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部2008年北京的城镇居民年人均可支配收入为人民币24,725元，名义年增长率为12.4%，但是若考虑到物价上涨的因素，实际增长率仅为7.0%。作为刺激零售消费的尝试，北京市商务局采取了一系列的主动措施以吸引消费者购物，包括举办购物季。三月，北京在金源新燕莎购物中心和蓝色港湾国际商区举办了首届外贸企业洽谈展销会。为期一个月的展销会总销售额达到人民币2,120万元，同期金源新燕莎购物中心的月销售额环比上涨21%。供给第一季度共有两个中高端购物中心项目试营业，总供应量为14万平方米。第一季度末，北京中高端商业物业总存量达到510万平方米。建筑面积（平方米）区域定位金宝汇40,000东城区高端购物中心国瑞城100,000崇文区中端购物中心数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部是一个40,000平方米的高端购物中心，位于东城区金宝街，是奢侈品牌的又一个聚集地。如Gucci、BottegaVeneta、和Burberry等品牌已经被引进到该项目中。其位于6层和7层的电影院，也是定位于高端市场的品牌——百老汇百丽宫。是位于崇文门外大街的100,000平方米的购物中心项目，在经过了几次推迟后终于向公众开放。该项目定位于中端市场的年轻、时尚的消费群体。为与该区域内的其他竞争项目有所区别，如新世界百货和搜秀城（两者均定位于年轻消费者），国瑞城引进了还未进入该区域的一些品牌，如H&M、Mango和Moiselle等。租金和入住率400450500550600650700750800Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1200120022003200420052006200720082009人民币每平方米每月数据来源：北京市统计局，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部Over200officesandassociatesthroughouttheAmericas,Europe,AsiaPacific,AfricaandtheMiddleEast.3零售市场简报第一季度，北京购物中心首层平均租金为人民币759元每平方米每月，尽管环比下降了0.5%，但同比仍上涨5.9%。尽管在第一季度租金只有小幅调整，但一些业主已经开始提供较长的免租期和装修期以吸引零售商签约而保持净租金不变。特别是一些近两年才开业的项目，其业主协商租金条款的倾向性更为明显。主要购物中心的平均入住率在第一季度下降了0.7个百分点，达到87.0%。本季度新入市的两个项目的入住率偏低导致了平均入住率的下调，其中金宝汇为80%，国瑞城为50%。如果不计算这两个新项目，则平均入住率则会提升1.6个百分点，达到88.6%。零售商的扩张尽管许多奢侈品牌零售商大幅收缩其全球的扩张计划，但仍对中国市场保持乐观，特别是北京市场，许多仍继续开出新店。第一季度，高端服饰品牌MassimoDutti进入北京的第一家店在蓝色港湾国际商区开业，面积为180平方米。男装品牌Selected在新中关购物中心开设一家新店。尽管Gucci已取消了其在乐天银泰百货开业的计划，但其位于中国大陆地区的第25家店于2月12日在金宝汇如期开业。尽管近期经济形势消沉，定位于拥有更广大市场的中低端零售商的扩张意愿更为强烈。娱乐及休闲业态最为活跃。中国电影集团，中国最大的电影制造商，最近宣布投资人民币10亿元建造并运营其自有品牌的影院。该公司现在北京仅有一家影院，第二季度计划在永旺国际商城购物中心开业其北京的第二家影院。在未来的几年里，公司计划在中国大陆地区开超过100家影院。顺电，总部位于深圳的家电零售商，计划在北京西部的五棵松地区开设其在北京的第二家店，其第一家店于2008年在三里屯Village开业。顺电与其他家电零售商不同之处在于消费者在购买前可以试用产品。市场展望预计第二季度将有四个项目开业，包括平安国际金融中心购物中心、优唐生活广场、世界城和大钟寺国际购物广场，总供给达到367,000平方米。优唐购物广场和平安国际金融中心倾向于先期开业其餐饮部份，其原因主要是其他部分的预租率较低且内部装修的推迟使得其他部分的交付使用被推迟。第二季度，新增供给将会使入住率降至80%以下，并对租金带来较大的压力。2009年北京市政府的目标是力争社会消费品零售额增长不低于13%，即预计实现社会消费品零售额突破5,000亿元。为达到这一目标，政府计划实施一系列的政策，包括丰富首都市场商品种类，升级改造商业街及商业设施，开发农村商业市场，举办更多购物节活动等。尽管有政府政策的支持，恶化的经济形势与今年将进入市场的大量的新供给量（约130万平方米）将使得供需很难达到平衡，零售市场的入住率和租金将继续下降。SavillsResearchwww.savills-china.comForfurtherinformation,pleasecontact:chinaRandallHallChiefExecutiveOfficer,[e-mail][e-mail][e-mail]&consultancy,asiapacifi[e-mail]Services(Beijing)CompanyLimited2101EastTower,TwinTowersB-12JianguomenwaiAvenueChaoyangDistrictBeijing100022,ChinaT:[phone]F:[phone]corporatewebsitewww.savills-china.comThisdocumentispreparedbySavillsforinformationonly.Whilstreasonablecarehasbeenexercisedinpreparingthisdocument,itissubjecttochangeandtheseparticularsdonotconstitute,norconstitutepartof,anofferorcontract;interestedpartiesshouldnotrelyonthestatementsorrepresentationsoffactbutmustsatisfythemselvesbyinspectionorotherwiseastotheaccuracy.Nopersonintheemploymentoftheagentortheagent'sprincipalhasanyauthoritytomakeanyrepresentationsorwarrantieswhatsoeverinrelationtotheseparticularsandSavillscannotbeheldresponsibleforanyliabilitywhatsoeverorforanylosshowsoeverarisingfromorinrelianceuponthewholeoranypartofthecontentsofthisdocument.Thispublicationmaynotbereproducedinanyformorinanymanner,inpartorasawholewithoutwrittenpermissionofthepublisher,Savills.©Savills(HongKong)Limited.2009.零售市场简报OfficesectorbriefingArealestateindustryleaderestablishedover150yearsago.Nowwithover200officesandassociatesworldwide.ThisdocumentispreparedbySavillsforinformationonly.Whilstreasonablecarehasbeenexercisedinpreparingthisdocument,itissubjecttochangeandtheseparticularsdonotconstitute,norconstitutepartof,anofferorcontract;interestedpartiesshouldnotrelyonthestatementsorrepresentationsoffactbutmustsatisfythemselvesbyinspectionorotherwiseastotheaccuracy.Nopersonintheemploymentoftheagentortheagent'sprincipalhasanyauthoritytomakeanyrepresentationsorwarrantieswhatsoeverinrelationtotheseparticularsandSavillscannotbeheldresponsibleforanyliabilitywhatsoeverorforanylosshowsoeverarisingfromorinre