武清圣水湖地产项目定位初探

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/6武清圣水湖项目定位初探谨呈：天津泰康地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2本报告旨在通过世联地产对区域发展趋势、项目本体条件及所在市场环境的研究与理解，对项目整体发展方向和面对客户群体特征作出初步判断，并为项目下一阶段工作的推进提供依据。本报告是严格保密的。3分析思路基于本体，寻求项目优劣势基于针对市场KPI，发现项目机会项目定位假设下一步工作思路大势分析，看区域发展方向本报告是严格保密的。4大势分析，看区域发展方向本报告是严格保密的。5宏观经济GDP.天津2006年天津市人均GDP达到40351元，较05年增长了12.8%;从2000年至2006年，年均人均GDP增长3612.5元，平均年增长率为19.3％。2006年，天津市生产总值达到4337.73亿元，较2005年增长了14.4%；近6年来，市生产总值均保持高速增长，03年以来GDP年增长率都高于14%；本报告是严格保密的。62006年全市城镇单位从业人员人均劳动报酬27252元，比05年增长13.0%;城市居民人均可支配收入达到14283元，增长13.0%。宏观经济2005年城市居民人均消费支出中用于居住的支出比例达到13.4%.GDP.天津可支配收入消费构成本报告是严格保密的。7宏观经济单位：万人数据来源：《2006年天津统计年鉴》2006年，天津市常住人口达到1075万，武清区人口达到82万，占天津总人口的7.6%；武清区为天津市辖区范围内除城区（和平、河东、河西、南开、河北、红桥）外的人口第一大区;武清区市区人口目前达到22万;目前农业人口占绝大比例，达到85%。人口GDP.天津可支配收入消费构成本报告是严格保密的。8人口GDP.天津可支配收入消费构成GDP.武清天津市区武清静海宝坻宁河蓟县2005年武清区地区生产总值达到114.54亿元；近3年武清区的地区生产总值都保持较高的增长率，05年涨幅达到15.1%；在天津远郊区县中，武清区地区生产总值一直处于领先地位，人均生产总值落后于静海。宏观经济本报告是严格保密的。9天津市产业结构（2005）宏观经济单位：亿元数据来源：《2006年天津统计年鉴》2005年，天津市第三产业比重占到41.5%,武清区第三产业比重占到38％，略低于全市均值；武清区第三产业增长呈上升趋势，生产总值和所占比例都有明显增长。人口产业结构GDP.天津可支配收入消费构成GDP.武清本报告是严格保密的。10宏观经济小结人口产业结构GDP.天津可支配收入消费构成GDP.武清天津市生产总值和人均生产总值均处于较高水平；天津市人均可支配收入达到14283元，且近年来保持持续增长；居民人均消费支出中用于居住的支出比例达到13.4%；武清区人口达到82万，位环城区之首；武清区地区生产总值位天津远郊区县之首；武清区第三产业生产总值与比例增长迅速。武清区域的快速发展拥有良好的经济基础本报告是严格保密的。11对区域发展方向的认识武清的城市战略地位武清自身的发展规划项目所在区域在武清的站位——宏观视角：从整个环渤海和京津一体化的发展来看武清的城市战略地位——中观视角：从武清规划看武清城市功能分配——微观视角：在武清的城市内部分工中明晰项目的功能站位论述逻辑：本报告是严格保密的。12武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海城市和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位武清之于天津现状——武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，从９０年代以来一直是天津郊县重点发展区域；未来——在最新城市规划中，武清位于天津城市发展主轴之上，具有重要的战略意义。天津市区武清天津市域空间发展战略的核心内容为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局；一轴：城市发展主轴：武清新城—中心城区—滨海新区核心区；武清天津城区滨海新区本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/6房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。本报告是严格保密的。14本报告是严格保密的。15武清处在京津大通道轴向位置，是发展轴上四个关键节点之一（北京、武清、天津、滨海新区），是京津一体化实现的必经之路。武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位武清之于京津武清天津城区滨海新区北京城区本报告是严格保密的。16武清之于京津天津港是中国北方第一大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高天津港对内陆地区的辐射服务功能。特别是随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进一步确立；京津两市的规划都把京津主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴的重要节点，具备了承接双向辐射的优势；武清具备承担京津大通道重要节点的潜质。武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位本报告是严格保密的。17武清之于京津——北京，面临奥运的巨大发展机遇，城市高速发展；——天津，城市定位明晰：“环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市”，其发展受到国家空前关注；——滨海新区，作为北方第一大港，处于京津大通道的出海口，天津市加大对其的投资建设力度；——武清，目前发展落后于其他节点城市，开始受到政府重视。天津最新规划中尤其重视武清的城市发展；现天津市党委书记（原深圳市市长）上任伊始，就亲自到武亲视察武清——承载京津大都市圈的未来！武清的城市战略地位——宏观视角：从整个环渤海和京津走廊的发展来看武清的城市战略地位本报告是严格保密的。18武清自身的发展规划——中观视角：从武清规划看武清城市的发展概述：武清开发区1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区；规划总面积24.8平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。开发情况：1992年6月23日奠基起步建设。目前，一期开发完毕，，二期招商建设中。至2004年底累计投入基础设施建设资金13.5亿元。现状：建成天鹅湖温泉度假村、海关培训中心、英华学校、创新大楼等配套服务设施；引入了海关等各种管理服务机构，形成了完善的支撑服务体系。交通：京津塘高速公路、京沪高速公路正线在开发区设有出入口，距离北京、天津、天津港和天津滨海国际机场车程均在40分钟以内；距北京机场90公里，60分钟即可到达。武清现状武清区海关天鹅湖度假村天津英华学校开发区税务局武清现状１：城市基础设施建设基本完成，硬件较为成熟。本报告是严格保密的。19武清自身的发展规划——中观视角：从武清规划看武清城市的发展产业：经过15年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大产业格局；主要企业：丹佛斯、伊都锦、娃哈哈、完达山等。武清开发区产业主导产业类别行业分类企业数（个）投资总额（万美元）所占比例（％）汽车及零部件制造815217.510.3机械制造3713826.69.4新型材料4026639.5418.1生物医药146241.64.2电子信息5131926.121.7合计15093851.3463.7其它--36.3武清现状武清现状２：产业发展具备一定规模和水准，并为武清带来了产业人口本报告是严格保密的。20武清自身的发展规划——中观视角：从武清规划看武清城市的发展武清最新规划人口和用地规模：《规划》综合考虑土地、水资源、生态环境承载力以及经济社会发展目标等因素，提出到2020年武清区常住人口规模控制在100万人。其中，城镇人口达到75万人，城市化率为75％。新城人口达到60万人，外围乡镇城镇人口15万人。国务院批准的《天津市城市总体规划（2005－2020年）》将武清新城定位调整为：武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市。本报告是严格保密的。21东马圈——武清西部门户东马圈处在京津大通道西向位置，是京津轴线的关键节点。特别是随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，交通枢纽地位进一步确立；东马圈到：北京市区：71公里北京机场：90公里天津市区：30公里天津机场：35公里天津港：71公里廊坊：9公里杨村：9公里项目所在区域在武清的站位——微观视角：在武清的城市内部分工中明晰项目的功能站位本报告是严格保密的。22项目所在区域在武清的站位——微观视角：在武清的城市内部分工中明晰项目的功能站位目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清，将对区域特别是本项目发展带来极大的拉动作用。武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。东马圈——武清西向联通京津大都市圈窗口！本报告是严格保密的。23城市发展模型本报告是严格保密的。24国际化都市发展进程模型（以东京为例）单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城时间阶段：20年代初人均GDP:约为270美元交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张时间阶段：50年代后期人均GDP:约为640美元交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性城市。东京大都市化逐渐形成时间阶段：60年代人均GDP:约为750美元交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，从而实现向高效率多心型城市结构的转变城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目前总人口为3,000多万，占全国人口25％强。无论在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作用都是举足轻重的本报告是严格保密的。25单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城东京天津以市区为核心的单中心城市扩张以中心城区为主城，以滨海新区核心区为副城的双中心形成市区滨海以北京为核心的京津唐都市群形成，天津市内出现多个城市副中心武清北京唐山结合自身条件与城市发展进程，武清必将发展成为环渤海都市圈的城市副中心本报告是严格保密的。26基于本体，寻求项目优劣势本报告是严格保密的。27经济技术指标经济指标参数总占地面积58万平米（其中含水面21.8万平米）可开发地块面积36.6万平米总建筑面积12.8万平米容积率0.35项目土地用途商业别墅物业类型比例全部别墅本报告是严格保密的。280.35容积率意味着什么？项目容积率产品形式京津新城团泊湖庭院本项目0.35高舒适度纯别墅社区格调故里0.35双拼、独栋别墅0.27联排、双拼，独栋0.5大通山水郡Town中堂0.6联排，双拼，独栋荷兰墅0.6独栋1联排，叠拼1.19独栋东丽湖万科城0.33联排、独栋与之对应的产品类型属于市场高舒适度产品；容积率“0.35”成为本项目的开发前提条件。本报告是严格保密的。29现状需要通过津福、京沪、京津塘等高速公路