金融政策对房地产市场的影响

金融政策对房地产市场的影响南京农业大学经济管理学院刘荣茂13776607588国际金融危机2007年，一场因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴终于在2007年8月爆发，并席卷了美国、欧盟、日本等世界主要金融市场。次贷危机严重打击全球股票市场，美国道琼斯指数从最高14000点跌至2008年的6000多点。自2007年次贷危机爆发以来，全球超过100家大型银行及证券公司蒙受的资产减记与信贷损失，其总额已经突破6600亿美元。危机进程08年3月，美国第五大投资银行“贝尔斯登”被“摩根大通”收购。08年9月7日，有美国房贷市场半壁江山的美国五大银行之二的“房利美”及“房地美”被美国政府接管，宣告这两个银行正式破产。08年9月15日，处于美国第四大投资银行“雷曼兄弟银行”申请破产保护，第三大投资银行“美林投资银行”被美国银行收购。08年9月21日，美国的第一大投资银行“高盛银行”和第二大投资银行“摩根士丹利银行”转型为银行控股公司。危机进程08年9月16日，美国的最大保险公司“美国国际集团(AIG)”宣布已到危急关头，其也是世界最大的国际保险集团公司。08年9月25日，美国最大储蓄银行“华盛顿互惠银行”被美国联邦监管机构接管，正式成为美国的国有资产。08年9月29日，美国的“美联银行”被“花旗银行”正式收购了。美国次贷危机爆发过程2001年，随着网络泡沫的破裂，美国经济面临衰退的危险。此后，美联储为促进经济增长和就业，连续14次降低再贴现利率，13次降低联储基金利率，直至将利率降到1%的超历史最低水平，并维持了整整一年。这一政策极大地刺激了房地产业的发展，使之成为拉动美国经济增长的主要因素。低利率让美国人更喜欢买房和负债消费了，为了让他们借到更多的钱，有关机构不断放宽放贷标准，造成许多人盲目借贷。对房地产市场大量的投资刺激了房价的上涨，2001一2005年，美国的房价平均翻了一番。在房地产价格不断攀升的情况下，对于房地产金融机构而言，发放次级贷款可以获得更高的贷款利率，即使发生违约，金融机构也可以通过拍卖抵押房地产而回笼贷款本息。美国次贷危机爆发的过程但自2005年以后，美联储在资产泡沫逐渐明显，通货膨胀压力加大的情况下开始提升利率，并且在两年之内连续17次将联储基金利率从l%提高到了5.25%。随着利率的不断提高，美国的房地产市场终于开始逐步降温，一些地方的房价甚至开始下跌。然而在次级抵押贷款市场上，购房者的热情仍未冷却，以至于次级抵押贷款占美国全部房贷的比例从2001年的不到5%跃升至2006年的20%。美国次贷危机爆发的过程随着美联储不断提高基准利率，房地产价格出现下跌趋势时，一方面那些通过浮动利率贷款购房的次级按揭贷款人，心理预期与偿付能力下降出现大量违约，而其违约风险通过次级按揭贷款衍生产品迅速放大，动摇了市场信心，最后引发了大面积的次级贷款信用危机。另一方面金融机构即使拍卖抵押的房产也难以得到本金的金额偿付，一些放贷机构因此出现巨额亏损，甚至倒闭，进而引发以其为基础资产的证券化产品次级债风波。美国次级贷危机的成因1、美联储的货币政策危机的爆发同美联储的货币政策调整有直接关系，美联储的货币政策在次级债风暴中无形中触动了次级贷的软肋。利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用。2、次级抵押贷款审核标准的放松推动次贷市场非理性扩张抵押贷款经纪人和房屋估值机构的不正当行为。次级抵押贷款审核发放标准随着次贷市场扩张不断降低。3、次级贷款过度证券化引起风险的传递和扩大4、政府监管缺位，信用评级制度缺陷也是引发次贷危机的重要原因Ａ、次级债市场缺少法律约束和监管Ｂ、信用评级机构误导了市场一、金融政策对房地产市场的影响机制（一）金融政策的含义金融政策（货币政策）是指政府、中央银行和其他有关部门所有有关货币方面的规定和采取的影响金融变量的一切措施。金融政策主要包括：利率政策、汇率政策、信贷政策、资本市场政策等。（二）金融政策对房地产市场的影响机制1.汇率政策对房地产市场的影响机制2．利率政策对房地产市场的影响3.信贷政策对房地产市场的影响4.资本市场政策对房地产市场的影响人民币汇率的变化利率与房地产价格房地产价格与货币供应量二、我国房地产金融政策的演变１９９８－２００8年针对房地产出台的金融政策，按时间可分三个阶段，即支持与鼓励的金融政策、趋紧的金融政策和宽松的金融政策。第一阶段（1998－2002）支持与鼓励的金融政策1998年4月7日，为落实国务院促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点的精神，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。随后颁布的《个人住房贷款管理办法》取消了对发放个人住房贷款的限制(此前该贷款只能由工、建、农３家银行在安居工程试点城市发放)，并规定个人住房贷款执行优惠利率。1999年，中国人民银行将住房贷款的上限由房价款的70％提高到80％，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10％。2002年2月，其中个人住房长期贷款利率，商业贷款由7.65％降至5.04％，公积金贷款由6.21％降至4.05％。相对于其它商业贷款，商业住房贷款的利率优惠扩大到0.72个百分点。在低利率等因素的刺激下，中国的住宅商品市场从无到有，迅速繁荣。第二阶段（2003－2008）趋紧的金融政策2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知重申了商业银行不得给自有资金比例低于30％的房地产商贷款的规定，新增了不得对未封顶的住宅发放消费贷款的规定，此外还有一条由商业银行自行掌握的规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并且不再执行优惠住房利率规定。2004年4月，中国经济全面进入宏观调控，虽然发改委和国务院点名通报的三大过热行业里没有房地产业，但央行和银监会显然已将其作为重点监控对象。9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于35％的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50％以下。2004－2006年，银监会又陆续出台了规范房地产贷款、紧缩房地产企业融资等的相关政策。如加强房地产贷款监管的《商业银行房地产贷款风险指引》；收紧房地产信托的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》；控制房地产信贷风险的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》等。2007年9月，央行、银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称二套房贷款政策)，该文件规定第二套住房贷款首付不得低于40％、利率执行基准利率的1.1倍。从银行角度严格控制房地产金融风险，并彻底打击了房地产市场的投资与投机，从金融角度对房地产市场实施了最紧缩的政策。第三阶段（2008年下半年以后）宽松的金融政策9月16日，开始降息及下调存款准备金率。百日内5次降息，一年期人民币贷款基准利率下调了2016个百分点。2008年9月16日存款准备金率开始下调，是近9年内首次下调1999年11月21日存款准备金率为6％，是最低点。百日内下调4次，其中3次幅度超过1个百分点。大型金融机构下调到14％，中小金融机构下调到13％。10月22日，央行规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。同时，下调个人住房公积金贷款利率。三、我国房地产金融政策的趋势（一）新出台的相关政策1.2009年12月14日,国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.中国国务院常务会议称,将继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房.新出台的相关政策2010年，国务院调控房地产“新国十条”，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。新出台的相关政策4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。新出台的相关政策4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。新出台的相关政策6月4日电住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。新出台的相关政策对能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。