居住物业的物业管理

第七章居住物业的物业管理目标规划（一）知识目标•了解住宅小区的含义、特点和物业管理的要求、目标和原则；了解别墅的含义、特点；了解社区文化建设的内涵和作用。掌握住宅小区物业管理的内容和存在的主要问题；掌握别墅物业管理要求；掌握社区文化建设的措施。（二）技能目标•把握不同类型居住物业的管理重点和难点；能有效策划一场大型的社区文化活动并撰写活动方案。第一节住宅小区的物业管理一、住宅小区概述住宅小区是指按有关规范要求兴建的市政配套比较完善、公用设施比较齐全、经过统一规划、综合开发建设的供人们集中成片居住的区域或区块。（一）住宅小区的含义•住宅小区可分为多层住宅小区、高层住宅小区、别墅区和混合型住宅小区。新型住宅小区不再是单一的居住功能，其还兼具服务功能、经济功能和社会功能等各种功能，它是规划布局合理、配套设施齐全、功能多样、环境优美、秩序良好的新型城市组成单元。（二）住宅小区的特点1．住宅形式的多样性2．规划的统一性3．小区功能的多样性4．房屋产权的多元性5．小区的现代社会性6．人口密度高，人口结构复杂二、住宅小区的功能（1）居住功能（2）服务功能（3）经济功能（4）社会功能三、住宅小区物业管理要求与目标（一）住宅小区物业管理要求（l）搞好小区设施配套建设•指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。（2）美化环境•保护环境，卫生保洁，保证园区的干净、整洁，主要在绿化美化上下功夫，要绿化空地、规划园区，提供宜人的环境。（3）做好小区的基础管理工作•做到规范正规、便捷优质。（二）住宅小区物业管理目标（1）•创造舒适、安全、安静、安详、和谐的居住环境（2）•提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活（3）•发挥物业的最大使用价值，保证物业的正常使用（4）•实现住宅小区的社会效益四、住宅小区物业管理的原则1．服务至上，寓管理于服务之中2．所有权与管理权相分离3．企业经营，独立核算4．有偿服务和费用合理分担五、住宅小区物业管理的内容（1）房屋和设施设备管理①住房基本情况的掌握②住房修缮及其管理③房屋装修管理④各项设备设施基本情况的掌握，如设备设施的种类、分布、管线走向、完好情况等⑤各类设备设施的日常营运、维修、保养和更新（2）环境卫生和绿化管理（3）秩序维护管理（4）消防管理和车辆道路管理（5）综合经营管理六、住宅小区物业服务中存在的主要问题1．物业服务企业缺乏诚信，服务态度引起业主不满•（1）开发商失信于业主，遗留问题引发了后期物业管理的矛盾。•（2）物业服务企业对业主的承诺不兑现，欺诈行为盛行。2．企业对人力资源的管理不善，队伍整体素质不高•（1）整体的人力资源素质不高，服务水平达不到要求。•（2）没有一套科学的录用管理体系，企业疏于对从业员工的培训。3．物业管理中相关制度不够完善，各类纠纷不断涌现•（1）物业管理中的产权界定不明确导致的纠纷。•（2）物业服务企业内部运行体制欠缺导致的纠纷。•（3）物业服务企业或业主违约导致的合同纠纷。•（4）物业管理活动中相关主体的侵权导致的侵权纠纷。4．物业服务企业服务质量差，乱收费和收费难现象严重•（1）用户对物业管理服务认识模糊．•（2）物业管理服务质量比较差，管理不规范。•（3）开发商遗留问题多，工程质量存在问题。•（4）部分业主只要权利，不要义务，对缴费存有侥幸心理。•－、别墅概述别墅一般是指带有庭院的、两至三层的独立居室和住宅。（一）别墅含义第二节别墅的物业管理•从用途上讲，除了有居住别墅外，还有供短期避暑、游乐、娱乐、休闲用的经营性别墅。在居住建筑中别墅是低密度、讲究环境和庭院布局、突出各种建筑风格、内部建筑装修豪华、设施配备齐全、功能考究、个性突出的居住单元。可分为独立式和连体式别墅。（二）别墅的特征建筑档次高，设备设施齐备、住户层次高•（1）保证业主或用户使用安全可靠。框架式结构，2～3层，防震性能好，安全系数大。•（2）建筑和装饰材料高档。如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等，主要是进口。•（3）配套设施齐备。从衣、食、住、行到吃、喝、玩、乐，从设计到施工就全面安排和考虑为业主居住安全、生活舒适的方便。•（4）环境优美。由于别墅占用土地面积大，每户都是独门独院，空闲面积多，为绿化环境提供了条件。•（5）在我国目前能够买得起或租住得起别墅的是极少数人。二、别墅物业管理服务的特点1．物业管理和服务要求高2．特约服务多3．物业管理服务收费较高三、别墅物业管理服务的要求1．要特别抓好消防与秩序维护工作2．要搞好环境绿化工作3．要搞好全方位服务4．要依托会所，做好物业经营管理社区文化是指社区居民在特定的区域内，经过长期实践而创造出来的物质文化和精神文化的总和。－、社区文化的内涵第三节居住物业的社区文化建设社区文化对人们的思想观念、道德情操、行为方式以及人格理想的形成和发展具有重大影响，甚至制约着当地经济、政治的发展。社区文化是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等，价值观是社区文化的核心。社区文化内容（1）环境文化（2）行为文化（3）制度文化（4）精神文化二、社区文化在社区建设中的作用1．丰富了群众文化生活，营造了良好的“社区精神”2．提高了社区居民的综合素质3．繁荣了当地经济的发展，为提高“社区综合竞争力”创造良好的文化氛围4．加强了社区法制化管理5．营造和美化了社区环境，“绿色文化”打造了“绿色社区”三、社区文化建设的基本原则⑴社区文化建设要“以人为本”，正确引导广大居民群众关心和参与社区文化建设，充分发挥广大社区群众的积极性、主动性和创造性，使社区群众的主体性得以充分发挥。⑵社区文化建设要“雅俗共赏”，要将传统文化与现代文化、精神文化与物质文化等有机结合，协调发展，并将社区文化融入社会主义现代化建设的事业中去。四、社区文化建设的措施1．广泛开展有社区特色的文化活动四原则•（1）老与少的结合•（2）大与小相结合•（3）雅与俗相结合•（4）远与近相结合2．充分调动业主的参与积极性3．用物业企业服务文化推动社区文化管理4．加大对社区文化建设的经费投入5．加强社区文化管理，共享社区文化资源