海口蓝水湾地产项目整体宣传推广方案

目录纲要第一篇-【市场分析】篇一.蓝水湾项目分析二.竞争分析三.目标消费群体分析一.蓝水湾定位原则二.核心卖点诉求定位三.推广主题语定位第二篇-【定位决策】篇第三篇-【视觉表现】篇一.蓝水湾LOGO二.平面视觉表现风格三.项目围墙形象创意设计四.销售通道导视系统五.销售中心规划第四篇-【宣传推广】篇主要内容：推广进度、销售物料、媒体选择与规划、SP促销活动、PR公关活动等。（另案提交）第一篇-【市场分析】篇一.蓝水湾项目分析二.竞争分析三.目标消费群体分析一.蓝水湾项目分析分析作用：为项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘提供有力依据。核心目的：为项目寻求差异化，构建具有唯一性、排他性、权威性的竞争优势提供支撑，从而塑造出既符合市场需求又最具竞争力的房地产产品。地理位置：A、项目位于南渡江西岸入海口交汇处、海口旧城区的东部边缘—白沙坊自然村庄之南部边缘，可谓“一半江水，一半城”。B、区域内路网交织，交通便捷。西有城市主干道—白龙北路；南临文明东与白龙南交汇贯穿于海秀路、南海大道；北通长堤路连通新埠桥；东有即将通车的滨江西路。滨江资源：A、地势高度与秀英炮台相当，I期三层以上一线江景尽收眼底，II期临江位置三层以上除了一览江之景色外，北望浩瀚江水溶入浩淼大海，具有“临江观海”的滨水景观优势。B、滨江西路—发现城市新价值。一条道路的出现，足以改变海口城市的布局，足以复活海口被遗忘的另一个翅膀，她就是滨江西路。滨江西路不仅贯通了海口东西两个地理区域，她还连接了海口的历史和未来，特别是给海口旧城区注入新的活力激素。1、项目资源分析一.蓝水湾项目分析规划要点：A、园林景观---根据蓝水湾“以人为本”与“城市和谐”的景观规划，项目中的喷泉广场、休闲走道、诗意兰厅、热带花草绿化带等园林景观犹如“万瓦鳞鳞市井中，高屋连脊是桃园”的“城市滨江桃园”。B、路线规划---项目中南北两侧的规划路线将旧城与滨江西路连接贯通，为蓝水湾居民的江岸休闲、浪漫生活提供出行便利。C、生活服务配套---蓝水湾临街商业铺面、社区会所、体育健身场所等的合理规划，配合周遍成熟的生活环境，将更加丰富蓝水湾居民的休闲、娱乐、购物生活。D、户型结构---蓝水湾主要以板式结构为主，通风、采光布置合理，极少数部分顶层为跃层，主力户型以二居室、三居室为主体，约占90%。一.蓝水湾项目分析一.蓝水湾项目分析园林景观田园生态历史文脉：A白沙坊古渡口文化：数百年来，摆渡一直是滨水人家的生活，绵延数十里水路间坐落着许多残败的渡口，在夕阳中格外萧条忧伤，而其中有些渡口已有百年之久。位于白沙坊南渡江西大堤之下的白沙坊古渡口便是其中。C、城市人文：“一方水土养育一方人”，在城市的历史变迁中，旧城区沉淀了海口市的城市人文、生活文化，传统人文气息浓厚。一.蓝水湾项目分析2、项目城市配套设施：（交通、学校、医疗、商业圈、生活成本……学校：海口市旅游学校、第四中学、、7中、白龙小学、29小、34小、群星学校、英才小学、武警幼儿园等餐饮：海鲜美食广场、文莱市场、板桥和文明东路的临街杂货店、小吃店、小型综合店等。酒店：富庄粤菜大酒楼医院：武警医院一.蓝水湾项目分析杂货店杂货店白龙商厦货运站海鲜广场公交站万瓦鳞鳞市井中高屋连脊是桃源。5分钟生活圈业态分布3、项目区域在城市发展规划中的定位和地位：海口新的城市发展战略中提出“发展沿江，拓展两翼”和以“南渡江为中心”，南渡江作为一条生态轴心地段是其重要组成部分。滨江西路北起长堤路新埠桥，南至南渡江大桥，全长12.57公里。西以道路红线为界，往东至江边，设计范围包括60米宽道路及其内绿地，东面宽度20米以上不等的滨江绿化带及江漫滩地，总用地面积367公顷。按照规划，以人为本、生态优先和体现地方文化是其三大原则，滨江一线将建成一个供市民公共休闲娱乐的开放空间。一.蓝水湾项目分析东海岸蓝水湾4、附近区域发展带来的外溢效应一.蓝水湾项目分析2×1200㎡200㎡435㎡850㎡450㎡550㎡550㎡450㎡1000㎡300㎡300㎡本案海鲜美食广场南亚广场蓝水湾临街商业铺面附近区域发展规划中的休闲绿地、公园总结：在此需要特别提出的是目前尚未形成板块的东海岸区域，随着海口市新市区规划的推进，该区开发条件逐步成熟，已有不少有实力的开发商在厉马秣兵、跃跃欲试，该区域今后极有可能形成新的房地产开发热点区域，令海口房地产的发展格局出现较大的变化。业内人士预测，滨江西路修建，沿线土地价格至少上涨3倍。按照2005年颁布的《新海口城镇土地基准地价标准》，在住宅用地方面，滨江西北片属于二级片区，土地价格为40万/亩，滨江西南片、流水坡区域为三级片区，土地价格为35万/亩。等到明年滨江西路通车，以上区域的土地价格就将达到100万/亩。（资料来源：2006海南网）5、消费人群对项目区域的认识和心理定位。南渡江“那边”——偏、远、杂、荒？一.蓝水湾项目分析S-优势位于城市老城区具有古渡口历史文脉的白沙坊自然村庄之中，整体生活配套基本齐全，处于成熟的生活社区。处于城市人口密集区域，且在板块市场一枝独秀，地理位置及滨江生态具有排他性。位于“南渡江滨江”地带，为政府规划建设的主要城区发展方向。项目SWOT分析W-劣势南渡江滨江地带尚未进行大规模开发，市政配套不成熟（缺少主要大规模的商业、娱乐生活设施）。交通路网尚未完善，出行不便。周边居民生活水平较低，消费力相对较差。地块周边建筑群低档，街道杂乱，不利于树立项目品牌。项目SWOT分析O-机会点海口城市发展中心向南渡江倾斜，执行“开发沿江，提升中心”的战略目标，项目地成为海口发展的重点区域。滨江西路的建设将有力的提升项目区域的整体形象。周边居民人口密集，且存在二次置业的市场空白。项目SWOT分析T-障碍点房产新政的不断出台，市场前景不够清晰。周边区域的脏乱杂短期内将得不到解决，影响项目形象。海口市的房产格局已经基本形成，项目区域的消费指向需要培育和指引。项目SWOT分析海口住宅市场格局示意海甸-新埠西海岸南海金贸旧城区本案二.竞争分析二.竞争分析海南房产从整体来看有几大区域，西海岸、金贸区、旧城区、海甸岛、新埠岛和南海。西海岸：以别墅为主的豪华社区、消费群体以高端人群为主。金贸区：海口重要的商业、金融、文化的集散地，周边生活配套设施完善，绿带休闲公园以万绿园、滨海公园为代表。商业以世贸中心、欣宜购物公园（大润发）为代表，文化以人大会堂、体育馆、会展中心、秀英炮台为代表，房屋均价4500以上。旧城区：海口的中心地段，商业、交通较发达，生活配套设施完善，房屋类别中档占主导。海甸岛新埠岛：商业、交通较欠缺，房屋以中高档为主。南海：正在兴起的又一开发热地，许多中档楼盘在此出现，商业、交通、周围配套设施不完善。1、海口市地产区域板块2、区域内竞争项目二.竞争分析滨江温泉花园楼盘位置：文明东路周边配套：位于滨江新开发地带，紧造市中心繁华区域，周围配套齐全，是城市中不可多得的集自然环境与城市繁华为一体的城市核心区域。银行：中行、工行、农行、交行、农村信用社……学校：武警幼儿园、白龙小学、海口四中、海口七中、群星中学、旅游学校……购物：青年路白龙农贸市场、板桥路海鲜市场、罗牛山放心食品店、旺佳汇购物广场……酒店、娱乐：锦江之星海口店、富庄粵菜大酒楼、白龙大酒店、阳光大酒店、琼苑宾馆、龙泉咖啡、福山咖啡、白龙水上乐园……医院：武警医院、海南省工人疗养院、博爱医院综合门诊部……理想的度假、疗养居住地！滨江温泉花园户型结构:一房二厅一卫建筑/套内:55.64㎡/47.90㎡~~56.26m2/47.90㎡；四房二厅二卫建筑/套内:173.96㎡/152.39㎡~~175.17m2/153.45㎡；二房二厅一卫建筑/套内:93.03m2/80.09㎡~~94.09m2/80.11㎡；一房二厅一卫建筑/套内:55.64m2/47.90㎡~~56.26m2/47.90㎡；面积范围56㎡~175㎡.2、区域内竞争项目二.竞争分析项目优点：滨江温泉花园是海南省工人疗养院48年来首次倾情钜献，是目前海口医疗服务齐全的社区之一，有成熟医疗配套，同时规划有近万平方米星级疗养康复大厦，社区定期为老人检查身体，设立个人档案，并举办卫生讲座、保健咨询服务，再配合远程服务，业主可小病不出门，大病及时监控、治疗。小区还设有度假客房、餐厅、老人门球、篮球场、娱乐室、沙池、双杠、单杠、吊环等配套，是理想的度假、疗养居住地！项目景观：滨江温泉花园位于海南省工人疗养院内，小区成熟的园林景观，几百棵老龄树、与东面天然树林相映相生，整个小区似笼罩在一个天然的“纯氧吧”之中。其独拥400米一线沿江，与浩瀚滨江零距离接触，公园、江堤沿江而设，入海口、江景、桥景、市景、生态园景美仑美奂。均价：3200元\平米。2、区域内竞争项目二.竞争分析玉河花园3期—河岸雅都楼盘位置：海口市和平北路43号，和平桥南岸，紧邻美舍河周边配套：超市、酒店、银行、医院、学校交通设施：11路、15路、19路等多路公交车直达，交通网线遍及海口全城.户型结构：均为一梯两户板式设计，户户南北通透，明厨明卫。二房二厅一卫\三房二厅二卫\三房二厅二卫＋工人房\四房二厅三卫＋工人房（复式）\五房二厅三卫＋工人房（复式）面积从90﹒36至232﹒20平米均价：3300元\平米2、区域内竞争项目二.竞争分析纯生态河岸生活。盛达景都楼盘位置：国兴大道.周边配套：海南文化公园、省政府办公区、省图书馆、两所职业学校、实验中学、医院、加油站。户型结构：户型由一房到四房,面积50平方米～130平方米，类型为高层塔楼。均价：3200元\平米2、区域内竞争项目二.竞争分析新世界花园二期楼盘位置：海口市南渡江入海口的新埠岛南端周边配套：市政配套不成熟户型结构：户型由二房二厅至五房三厅跃层式面积60平方米～260平方米，有3～4楼复式等多样化选择。均价：4200元\平米2、区域内竞争项目二.竞争分析海景、江景、高绿化的园林生态家园。新世界楼盘与周边楼盘相比优势1)实力雄厚、信心保证：由香港四大房地产开发商之一的香港新世界集团下属房地产公司开发建设；2)配套齐全、享受生活：区内设有多功能会所、网球场、迷你高尔夫练习场、儿童游乐场、园林泳池、温泉按摩池等；3)休闲度假、天天体验：围绕“休闲、生态、水、花园”为主题进行规划、设计；4)智能小区、港式管理：首家引进港式物业管理模式；5)专线中巴、出入方便：此地段专线中巴络绎不绝；6)繁华宁静、进退自如：小区与闹市区仅一桥之隔，往返繁华闹市中心仅3分钟车程；7)百年大计、质量第一：小区工程质量监理聘请曾监理过琼海博鳌亚洲论坛会馆监理公司监理，严把质量关；8)名师设计、大家风范：建筑规划设计由新加坡著名设计院设计，利用率高；园林设计出自有着丰富亚热带园林设计经验的加拿大宿茄荻园景公司园林设计师之手；9)高尚住宅、规模庞大：总占地面积346亩，是海口市目前规模最大的滨海度假式高尚住宅区之一。发展商精心选址，全力营造海景、江景、高绿化的园林生态家园。2、区域内竞争对手二.竞争分析楼盘位置：海口市美兰区海甸岛东部，南渡江与鸭尾溪交汇的入海口处。周边配套：医院、五星级燕泰大酒店和环岛泰得大酒店、市长公寓、老干部活动中心、100万平方米白沙门滨海生态公园、商场、农贸市场、海南大学、酒吧一条街。户型结构：一室一厅一卫套内建筑面积：38.32㎡——37.98㎡两室两厅两卫套内建筑面积：76㎡三室两厅两卫套内建筑面积：128.89㎡均价：3800元\平米.金茂滨江花园2、区域内竞争对手二.竞争分析城市规划，使得南渡江成为城市发展重心，绿色佳园•天上人间是滨江地带首个被批准的开发项目。楼盘位置：海口市琼山区凤翔东路与沿江路交叉处,距离南渡江岸150米周边配套：酒店、电信局、疗养院、学校、加油站。户型结构：C1户型--面积:101.69㎡C2户型--面积:119㎡C3户型--面积:128.33㎡C4户型--面积:1