万科成本采购的3大阶段36个要点全

万科成本采购的3大阶段36个要点主讲：罗朗晨老师主要内容成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结房地产市场形势分析房地产，让人爱恨交加！在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点经济政策房地产市场形势分析十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向）方向1-市场体系：着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题方向2-资源产品价格：推进资源、能源、交通、电信等领域价格改革方向3-城乡土地市场：建立城乡统一的建设用地市场方向4-金融业开放：扩大金融业对内对外开放方向5-汇率机制：完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化方向6-财税体制：深化财税体制改革方向7-税制改革：完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革方向8-经济开放体制：构建开放型经济新体制地产政策房地产市场形势分析有关房地产政策：十八届三中全会提出:“使市场在资源配置中起决定性作用”；---历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设，“做好住房保障和楼市调控”（2013年12月初中央政治局会议提出）。房地产市场形势分析调控政策分类指导，不再“一刀切”，有保有压（手套房、支持刚需、改善型需求---高端有限制、中端有政策、低端有保障）；保障房对商品房市场影响加大；不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察；房地产投资、开工、信贷规模在收缩；近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；政策解读：房地产市场形势分析金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）；土地供应紧张的总趋势；房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制；不动产登记制度拟出台；未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）；房地产税是否落地；不动产登记制度的影响；保障房力度；当前中国城市住房保有量（人均32.9平米，户均1.08套）；房地产泡沫；随着反腐败的深入,市场操作将越来越规范化；中长期房地产市场分析与判断—关键因素：房地产市场形势分析经济总体平稳发展；经济体制改革，释放制度红利；新城镇化；十八大：收入倍增计划（至2020年）；中国人的住房观念；土地财政暂时难以根本改变；经济增长不乐观，宏观政策以稳为主;中长期房地产市场分析与判断--有利因素：房地产市场形势分析金融危机未见彻底好转,国内与宏观经济下行,经济低迷下探;风险积聚，行业逐步回归理性（经济降速、制度变革、需求投资等），黄金十年已经过去，已经进入下半场；政策逆变（不动产登记制度、房地产税）；土地供应紧张的总趋势;流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升；市场进入调整期；观望和看跌，价量下跌；一、二、三、四线城市继续分化、弱化；住宅地产、商业地产都面临挑战；市场时刻在变,客户(包括拆迁维权)更挑剔;地产项目的边际成本提高，收益下降；……中长期房地产市场分析与判断—不利因素：房地产市场形势分析地产公司竞争剧烈今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势；冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入了全新的大整合时期。上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的房企，如万科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。当然，大部分中小地产企业正承受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，进一步精细化管理（包括成本管理），以应对全新的地产市场环境。2014年房地产市场分析与判断房地产市场形势分析上半年：收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集中；全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免；城市分化继续；政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜；大型房地产企业市场集中度大幅提升。下半年：市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡；一二线城市价格企稳好于三四线城市；库存分化，多少城市仍旧煎熬；下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧城工业用地改造、体验式商业与社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地产）。2014年房地产市场分析与判断房地产市场形势分析2014年房地产市场分析与判断—地产企业样本分析—TOP50房地产市场形势分析集中度--地产公司竞争剧烈：三年前约69000家，现在约48000家2014年房地产市场分析与判断—地产企业样本分析—TOP50房地产市场形势分析2014年房地产市场分析与判断—地产企业样本分析—TOP7房地产市场形势分析行业变化:当前，住宅市场出现中短期总体低迷，那种高成本运作，通过高溢价销售，从而实现利润的传统操作方式将会面临越来越大的挑战，那种市场好就弱视成本管理的观念必然要改变，即粗放式的地产管理难以为继-----面对行业正在发生的变化，我们应积极面对，练好精细化管理之成本管理内功。学习紧迫性:学习是种生活方式；学习型社会\学习型组织建设中,必须持续学习,不学习只能被淘汰;你可以拒绝学习,但你的竞争对手不会,给你犹豫的时间并不多。学习方法\方向:学习最高效办法---学习标杆企业。因此，大家在一起学习《房地产企业的成本管理》！房地产市场分析与成本管理主要内容成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结成本管理定位成本成本管理定位成本定义成本概念，在经济学、管理学、会计学、工程造价等领域各不同……房地产项目的成本：从投资者（房地产）角度，为了获得投资项目的预期效益，是指建设项目的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，或指对项目进行策划、决策、实施、竣工验收等所有作业环节的全部支出费用的叠加。营业利润=销售收入-销售成本-销售税金及附加+其他业务利润-管理费用-财务费用-营业费用成本管理全方位的成本不再局限于建安造价；全面的成本管理（TCM），就是通过有效地使用专业知识和专门技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险；是一种管理各种企业、工作、设施、项目、产品或服务的全生命周期成本的系统方法。---美国造价师协会的定义全过程的成本管理不局限于预结算，介入事前、事中的成本决策。成本管理定义多层项目各分项成本所占比例一土地获得价款23.9%二开发前期准备费4.31%三主体建筑工程费38.44%四主体安装工程费5.97五社区管网工程费4.63%六园林环境费3.37%七配套设施费4.58%八开发间接费8.13%九期间费用5.38%成本概览高层项目各分项成本所占比例一土地获得价款32%二开发前期准备费3.14%三主体建筑工程费36.1%四主体安装工程费7.12五社区管网工程费4.29%六园林环境费2.05%七配套设施费3.78%八开发间接费8.9%九期间费用7.02%成本概览成本管理定位全员成本意识的推动者；公司经营计划的支持、保证者；贯穿项目始终，规范所有相关部门工作的隐形管理者；项目成本部总体控制的组织者和最终成效的责任者…成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门…成本管理的最高境界科技专业组织行为艺术泰罗：管理是门理性的科学方法。因此，成本是理性科学管理追求的最重要的管理目标之一，产品成本降低是实行科学管理的成效。成本管理定位设计院顾客需要营销部门分析设计部的设计工程系统建造客服部门返修成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门…成本管理的定位成本管理与经营成本管理将突出作用于--运营管理、综合管理；参与、支持公司经营，保证经营目标的实现为首要任务。成本管理定位成本管理人员的综合资质要求卡内基：“人是企业管理中最重要，也是决定性的要素”。复合型人才成本管理定位成本管理人员的综合资质要求知识结构：熟悉房地产开发业务、流程，通晓：工程造价、设计、工程、财务、经济、法律等多方面知识。成本管理的定位成本管理人员的综合资质要求战略思维从公司整体利益出发，从长远利益出发，注重基本问题和系统问题。成本管理是项目运营管理的重要组成部分，是房地产企业的核心竞争力之一；（彼得.德鲁克：一个重视贡献的人，为成果负责的人，不管他职位多卑微，他仍属于“高层管理者”。）成本管理，根据公司经营目标和客户价值等进行项目成本规划（筹划）。成本管理定位成本管理人员的综合资质要求站在一定的高度，才能看清事物的本质成本管理的定位成本管理人员的综合资质要求同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉透过数字看本质……成本管理的定位成本管理人员的综合资质要求同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉透过数字看本质……成本管理定位成本管理人员的综合资质要求“只说不做是假把式，只做不说是傻把式”敢说该张嘴时就张嘴会说用专业和数据说话；（彼得.德鲁克：“专心”是一种勇气，敢于决定真正该做和真正先做的工作。）忠言不一定要逆耳；说到点子上；晓之以理—用事实说话；动之以情—富有感染力敢说会说成本管理的定位成本管理人员的综合资质要求灵活而要有原则，但原则决不能灵活；敢于说不；“制度是死的，人是活的”—不违反原则的前提下走出办公室；良好、有效的沟通少不了—各部门、供应商；走出去，请进来—竞争对手、兄弟公司交流；勇于创新；打破常规，质疑一切成本管理人员的综合资质要求成本管理定位遵守公司规章制度；真实反馈，不唯眼前利益，报喜更要报忧；德才兼备，以德为先；廉洁奉公，以组织利益为出发点；真实反馈，不唯眼前利益；持续学习，富有理想；成本管理人员的综合资质要求成本管理定位勤勉敬业，富有责任心---天道酬勤（关灯案例）；（硬性）标杆指标：约41个分公司、500个项目、2000亿元、300人、7100人。（讨论、比较）；2000亿元/7100人=0.282亿元/人。成本管理人员的综合资质要求价值创造型成本控制型成本核算型成本管理定位主要内容成本管理战略思考与模式房地产市场分析与成本管理成本管理的定位成本管理的宗旨和目标正确认识成本管理成本管理核心理念成本管理模式现代成本管理发展动向成本管理主要战术方法目标成本管理责任成本管理无效成本管理作业成本管理成本信息化管理设计阶段的成本控制实践总结成本管理宗旨和目标成本管理的宗旨以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本竞争优势，以稳健的成本管理支持地产经营的快速发展。意义强调产品竞争力前提下，成本的经济合理性；强调行业优势。成本管理目标创立成本优势——成本管理优势——创新技术优势——规模经济优势意义建立和发挥现代化成本管理优势，向管理要效益；应用新技术、新材料、新工艺，提高劳动生产率，降低成本；从企业的规模效益取得成本竞争优势。成本管理目标创立成本优势创新技术优势下图不同处？成本管理目标创立成本优势创新技术优势视频案例成本管理目标案例：与百度的合作百度与万科达成战略合作。百度将基于大数据和云计算技术，为万科商业地产提供智能化升级解决方案，这将是大数据在地产行业的首次落地。借助数据挖掘和分析技术，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺分布、招商策略，也可以分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消费习惯等，提供个性化定制服务和精准营销。百度将为该广场提供大数据分析和云计算技术，打通线上线下信息，提供行车、车库和商场导航和路线规划等。创立成本优势创新技术优势成本管理目的健康合理有序成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在---呈现“互信”状态；产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生---呈现“适配”状态；可研成本测算、