成都法官大厦物业管理建议方案

成都法官大厦物业管理建议方案第1页共141页成都法官大厦物业管理建议方案第一章成都法官大厦概况成都法官大厦（含审判庭下同），是由成都市政府筹资建设的，大厦落成于成都市抚琴西路109号。成都法官大厦总建筑面积近3万M2，其中：法官大厦地上15层（其中15层是半层，是后加的），地下2层，建筑面积约15000M2，建筑高度27.6M；审判大庭5层，建筑面积10277M2；接待站4300M2。大厦主要设计功能为成都中级法院办公用写字楼和审判庭。大厦是一座现代智能化办公大楼，其建设目标是高效、保密、节能、安全、便利办公，其系统设计原则是：分散控制、集中管理；其设计要求是：成熟性、先进性、开放性、适用性、经济性；该弱电系统的承包商是四川省环视业总公司；大厦主要设备均由美国、日本和德国等发达国家进口（详见表一“成都法官大厦主要设备清单”），设计外型美观，装修档次高，是一座庄重肃穆的高档法官办公大厦。成都法官大厦1999年竣工，投入使用；运行两年基本正成都法官大厦物业管理建议方案第2页共141页常。弱电系统正在逐项调试交付，预计9月底可全部完工交付使用。成都法官大厦主要设备清单（表一）序号名称型号功率（KW）制冷量（KW）流量数量产地备注1楼宇自控系统EXCEL50001美国2控制器DDCXL1006美国3控制器DDCXL5002美国4空调机组7美国开利5循环水泵5美国开利6新风机组32国产7排风机5国产8排烟机2国产9电梯152三菱10摄像头64PAL11双监探头45PAL12探测器4PAL13保安监视器系统114消防监控系统1美国15水泵616程控交换机系统MD1101德国17数字交换机ACCELLAR11001加拿大18数字交换机350T15加拿大19路由器ASN220服务器RS60002美国成都法官大厦物业管理建议方案第3页共141页21计算机20022投影仪223会议系统1美国24大屏幕LED2托普25UPS爱克赛40KVA1美国26免维护电池（组）1H1国产27综合布线系统UTP五类1367点1德国28OA系统1国产29电视会议系统1国产30数字会议系统1荷兰31中央监控系统1国产32发电机劳斯莱斯1英国33数字录象机800G134热水炉14.4KW1注：根据成都市法院提供资料整理。第二章成都法官大厦拟定物业管理模式一、物业管理的性质、目的和意义物业经营管理按社会产业划分是第三产业，是服务性行业。物业经营管理首先是对“人”的服务，其次才是对“物”的经营管理。以对“人”的服务为核心，由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员，运用现代科学技术手段，对受托经营管理的物业进行代租代售，对其房屋建成都法官大厦物业管理建议方案第4页共141页筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理：一为业主创造更高的经济效益；二使业主的物业安全完整，延长使用寿命，达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。二、我国目前的物业管理模式目前我国物业经营管理中，主要有三种模式：（一）自建自管即房地产开发商（或建设单位）将自己开发建设的物业设立一个附属部门，分离出一部分多余人员，进行物业管理，由于物业管理是附属部门，产权不清晰，管理者没有实践经验，员工未经过专业培训，业务生疏。所以很难进行良好的物业管理，更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少，并且随着市场经济的发展，必然会逐步消亡。（二）合资或合作管理1、合资管理，即房地产开发商作为股东，与经验丰富的成都法官大厦物业管理建议方案第5页共141页专业化物业管理公司，共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司，来经营管理其新开发的物业。这一模式符合国家“社会化、专业化、产权清晰、两权分离”的规范要求和发展方向；合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况，进行及时的维修维护，以利于提高工作效率，减少人力、物力、财力的浪费；另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意，物业保值、增值，提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。2、合作管理，即开发商或物业产业产权单位，选择一家经验丰富的专业化物业管理公司，以房地产开发商或物业产权单位为主，共同成立物业管理委员会，领导和决策其物业管理的大政方针；由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权，经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权，这样优势互补，更有利于物业管理公司的良好运转。（三）委托管理成都法官大厦物业管理建议方案第6页共141页物业采用委托管理模式，是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理，真正实现了所有权和经营权的两权分离，做到了产权清晰，权责明确。业主和用户（通过业主委员会）有更大的监督权、物业所有权和使用权；物业公司有更多的经营管理自主权，有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足，了解不够，往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑，还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛，然而随着市场经济的发展，委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。三、成都法官大厦拟定的物业管理模式通过以上的介绍和分析，同时经双方领导协商，成都法官大厦拟采用合作管理模式，即成都市中级法院（甲方）与北京永庄投资管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大厦管理委员会（以下简称管委会），进行决策领导，乙方设立“北京永庄投资管理有限公司成都分公司”进行成都法官大厦的日常物业管理和服务工作。成都法官大厦物业管理建议方案第7页共141页本物业管理方案即是按此模式进行编制的。第三章成都法官大厦物业管理的原则和标准一、管理范围（一）总体而言，凡属成都法官大厦占地13.6亩区域内的范围，不管是地上，还是地下；大厦内部还是大厦外部，均为物业管理的范围。（二）具体讲物业管理的范围与内容主要是：1、成都法官大厦共用部位的维护和管理共用部位是指大厦主体承重结构部分，主要包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶及大厦外墙面、门厅、公共卫生间、楼梯间走廊通道等。2、大厦共用设备设施运行及维护管理共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供气管路、照明、通讯线路及锅炉、冷冻机组、供热管路、消防设施以及室外道路、绿地、灯光、地下车库、公益性设施等。3、卫生保洁（1）公共部位的日常清洗保洁；成都法官大厦物业管理建议方案第8页共141页（2）大厦外墙清洗保洁；（3）垃圾清运、化粪池清掏；厦内绿化租摆，区域环境绿化维护；4、保安消防（1）协助公安部门搞好本大厦的客户登记、钥匙管理及区域内的公共秩序，保证人身及财产安全；（2）负责做好本大厦前后门及区域内的安全消防及监控工作；（3）管理区域内的交通秩、车辆调度、停放、门卫保安和物品出入登记等工作。二、管理标准（一）确保大厦公共设备设施安全完整，运行正常，状态良好。零修及时率达到100%；（二）客户投诉处理率100%；（三）物业经营管理人员持证上岗、专业培训合格率100%，工作中严格执行员工规范，做到程序化、规范化、标准化、制度化；（四）24小时全天候保安监控，保证辖区内道路畅通、治安良好，人身财产安全，无重大案情发生；（五）值班室24小时热线服务，保证业主对物业服务管成都法官大厦物业管理建议方案第9页共141页理满意率达到95%以上。对紧急安全问题，保证3分钟内到达现场，30分钟内解决问题，特殊情况短时间处理不了的要在3小时内给予明确答复。（六）履行公约的各种规定；（七）参加优秀物业达标活动，争取3年内达到国家优秀大厦物业管理标准。三、管理原则与目标（一）成都法院大厦已具有高智能、高技能、高档次、高效率的一流硬件设施。物业管理的主要任务是通过优质的管理，最大化的发挥各部分功能的作用，最大限度的延长设备的寿命，尽量的减少维修保养费用。这三者有机的结合起来，就达到了保值增值的管理目标。总之，我们将组织最强的管理班子，最优秀的专业技术人员和弱电专家，与成都法院的管理人员通力合作，在短期内把法官大厦做成成都市乃至全国法院系统设备一流、管理一流的品牌大厦，做到经济效益和社会效益双赢。（二）永庄公司的四大工作目标1、为业主服务，使物业保值增值；2、为用户服务，创造“安、暖、快、洁、便”的时间与空间环境。3、为社会服务，使家庭、经济、社会环境协调发展。4、为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象。（三）永庄物业服务宗旨为客人营造一个“安全、温暖、快捷、洁净、方便”的成都法官大厦物业管理建议方案第10页共141页工作与生活环境，简称“安、暖、快、洁、便”。对客服务工作方针是：“程序、效率、温暖、主动”。工作要求是：“企业围着经营转，经营围着市场转，领导围着员工转，员工围着客人转”。简称“四转”。（四）永庄物业员工要做到“四热爱”爱祖国、爱企业、爱岗位、爱客人。（五）永庄物业员工要做到“四过硬”作风过硬、纪律过硬、业务过硬、制度过硬。每天的工作要做到：“日事日毕、日清日高”。（六）永庄物业员工的十字铭是对企业忠诚，对客人负责，对员工公正，对职业专精，对工作严谨。第四章物业管理机构及编制定员一、物业管理的指导思想及原则（一）指导思想经甲乙双方商定，成都法官大厦物业管理采用合作管理的模式进行，即由双方共同组成法官大厦物业管理委员会，甲方委派3人，乙方委派2人，5人共同组成管委会，主任成都法官大厦物业管理建议方案第11页共141页由甲方担任、副主任由乙方担任，领导和决策法官大厦的物业管理工作；由乙方组成“北京永庄成都法官大厦物业管理分公司”进行大厦日常的物业管理工作。（二）原则分公司管理机构设置及编制定员，均按“精简效能”的原则进行。凡可设可不设的机构一律不设；凡可定可不定的定员一律不定。实行“脱产人员为零”的管理要求。二、物业管理机构及编制定员（一）分公司管理机构公司机构设置为：总经理办公室、计财部、工程部、安保部、服务部，四部一室。（二）编制定员公司编制定员为68，其中：分公司总经理1人分公司总工程师1人公司总经理助理1人总经理办公室4人，计财部6人，工程部18人成都法官大厦物业管理建议方案第12页共141页安保部17人服务部20人分公司机构设置及编制定员图式如下：三、各岗位定员及职责(一)公司领导岗位职责总经理1人总工程师1人总经理助理1人工程部18人安保部17人总办4人计财部6人服务部20人成都法官大厦物业管理建议方案第13页共141页1、总经理直接上级：物业管委会直接下级：总工程师、总经理助理和各部室经理岗位职责：（1）在管委会领导和授权下，全权负责法官大厦的日常管理工作，贯彻管委会决议，对管委会负责；（2）总经理有权推荐总工程师、总经理助理人选和提出管理机构设置方案，报经管委会审批后聘任、设置，组成法官大厦领导班子及管理机构，领导法官大厦的日常管理工作；（3）总经理有权聘任、解聘部门经理、副经理；主管级人员由部门经理推荐或提出解聘意见，总经理审查批准后，人事部门办理聘任或解聘手续；（4）总经理应根据管委会要求和市场情况，组织制订法官大厦的长远发展规划，报经管委会审查同意后，组织贯彻实施；（5）组织法官大厦物业各部室制订管理所需要的各项内部规章制度、管理办法、岗位职责、工作程序和标准等，并认真贯彻实施；成都法官大厦物业管理建议方案第14页共141页（6）搞好法官大厦物业管理的精神文明建设，发挥党、工、团组织的作用，做好员工的政治思想工作，树立企业形象，不断增强企业凝聚力；（7）定期向管委会汇报工作；（8）完成管委会交办的其他工作。2、总工程师直接上级：总经理直接下级：工程部经理岗位职责：（1）在总经理