成都超高层物业研究

（星彦地产）成都超高层物业研究一、概况1、超高层物业界定对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。2、超高层物业特点优点我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志；超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。缺点增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全成为超高层物业最大的一个问题；虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高；开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。3、超高层建筑设计规范对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)。35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。4、超高层建安成本相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。消防设备成本增加约为总体的3%左右。二、国内外超高层物业发展状况战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。1、世界十大超高层排名已建成非住宅名称所在地高度层数建成时间台北101大楼中华台北“最高建筑物”(508米)、“最高使用楼89层2003年层”(438米)和“最高屋顶高度”(448米)上海环球金融中心中国上海492米101层2007年国家石油公司双塔大楼吉隆坡451.9米88层1997年西尔斯大厦芝加哥442米108层1973年上海金茂大厦上海420.5米88层1998年香港国际金融中心大厦香港420米88层1998年中信广场大厦深圳391米80层1997年信兴广场地王大厦深圳384米68层1996年帝国大厦纽约381米102层1981年中环广场大厦香港374米78层1993年统计时间截至2008年已建成住宅名称所在地高度层数建成时间Q1大厦(Q1Tower)澳洲黄金海岸322.5米78层2005年21世纪大楼阿联酋迪拜269米54层2003年凯旋宫俄罗斯莫斯科264．1米57层2005年大楼广场三期G座韩国首尔263．7米72层2003年川普世界大厦美国纽约262．4米72层2001年擎天半岛中国香港256米75层2003年木洞海波利昂中心一期A座韩国首尔256米69层2003年君临天下中国香港255米75层2003年晓卢中国香港252．4米72层2003年切尔西大厦阿联酋迪拜250米49层2005年统计时间截至2005年2、国内超高层物业发展现状国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、GDP总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。城市发展定位城市2020城市总体发展定位深圳创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际性城市广州东南亚地区的政治、经济、文化交往中心上海国际金融中心、国际航运中心北京全国的政治中心、文化中心,是世界著名古都和现代国际城市，建设世界城市成都中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市重庆重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽杭州长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心南京长三角承东启西的中心城市（为2010-2030年规划目标）武汉全国城市圈第二层次的前列，是中西部重要的先进制造业中心和现代服务业中心，在中部崛起中起着主角地位的最具实力最具活力的城市圈之一青岛中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城；国际港口城市、滨海旅游度假城市福州经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。经济发展水平越高，超高层物业越多北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。城市化水平越高，超高层市场越成熟北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟2008年城市GDP0200040006000800010000120001400016000深圳广州上海北京成都重庆杭州南京武汉青岛福州亿元2007年各城市城市化水平0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%深圳广州上海北京成都重庆杭州南京武汉青岛福州北京、上海、深圳和广州人多地少的矛盾十分突出，至2008年末这四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，达到了4490人/平方公里。为了解决这一矛盾，以及建设国际性大都市的需要，超高层物业发展早，目前已大量出现。其他城市这一矛盾相对缓和一些，超高层物业发展相对滞后。多数成功超高层住宅拥有稀缺资源通过对新加坡、香港、深圳、上海等城市20余个超高层住宅拥有的资源来看，拥有江景、海景或城市公园等独特资源成为支撑项目的一个比较关键的因素。如深圳万科金域蓝湾、珠海万科金域蓝湾、新加坡吉宝湾、香港贝沙湾等拥有无敌海景，重庆海客瀛洲、上海世茂滨江花园、南京万科金域蓝湾和成都万科金域蓝湾拥有江景资源，深圳万科俊园、深圳擎天华庭等拥有城市公园资源。项目名称层数景观资源香港贝沙湾52层香港港岛、一线海景香港凯旋门231米/65层维多利亚海景、港岛深圳万科俊园160米/49层北靠大头岭森林公园和深圳水库公园、东望深圳仙湖植物园深圳擎天华庭168米/48层莲花山公园青岛东海路9号198米/50层北靠湛山、南邻浮山湾、海景一览无遗，宁波凌江名庭172.9米/52层江景重庆海客瀛洲195米/49层长江300米水岸线江景、南山山景深圳万科金域蓝湾158米/49层一线海景、靠近红树林及深圳湾、南北主视野无阻挡、3层以上可看海珠海万科金域蓝湾150米/47层一线海景、南向可眺望珠海渔女及市景、东向可直视香洲渔港、东南向可观赏野狸岛上海世茂滨江花园49-55层一线江景南京世茂外滩新城53层一线江景、秦淮河口福州世茂滨江花园49-55层江景2008年末常住人口密度010002000300040005000深圳广州上海北京成都重庆杭州南京武汉青岛福州人/KM2芜湖世茂滨江花园33-53层坐拥2公里浩瀚长江岸线新加坡吉宝湾/一线海景海口蓝城广场/海口西海岸海景超高层住宅高标准配套项目名称小区配套香港贝沙湾豪华会所、恒温泳池、水疗按摩室、演奏室、艺术阅览馆、美术艺廊、海景花园雅座、临海休息公园、主题会所、园林、网球场、篮球场、户外活动场地香港凯旋门摩天主客会所、空中泳池、健身室等深圳万科俊园豪华会所、泳池、健身房、桑拿房、桌球室、乒乓球室、多功能娱乐室、影音室、平台花园等、11层室内高尔夫推杆练习场、27层空中花园、45层观景台深圳擎天华庭商场、水主题空中花园、亲子会所、星空观光层、平台花园、流水幕墙、涌泉、异域雕塑、特色缸、喷泉口、多功能空中泳池、鹅卵石脚部按摩小径、健身设施、休息室、儿童游乐区、观景台、桑拿房、健身房青岛东海路9号玻璃帆的包围中有一中庭，设置了住客观景台、酒廊、空中花园等设施杭州盛元慧谷恒温泳池、大型公建配套中心、主题景观庭院、中央水景花园杭州东方润园豪华会所、游泳池、网球场宁波凌江名庭商场、会所、游泳池、健身房、棋牌室、游戏机房、阅览室、咖啡厅、露天花园、停机坪重庆海客瀛洲超市、屋顶景观休闲会所、城市俱乐部、茶楼、中西餐厅、桑拿按摩室、水疗室、美容美发中心、健身中心、桌球室、乒乓球室、室内恒温游泳池、架空花园层室外游泳池、希尔顿洗衣店、晨跑道、高尔夫推杆练习场、药房、牛奶定送点、公共音乐背景深圳万科金域蓝湾SPA房、室内泳池以及多功能球场、壁球室、健身房、咖啡厅等多种设施上海世茂滨江花园四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐,总面积达1万平方米南京世茂滨江新城南京首个超大型专业主题会所，全面提供各种健身、娱乐、休闲及餐饮配套设施，其中包括影院、网吧、酒吧、阅览室、舞蹈房、健身房、桌球室、儿童乐园、多功能厅等。独设豪华私人游艇码头。杭州世茂滨江花园两大主题会所芜湖世茂滨江花园商业配套、星级会所深圳东海港丽豪园会所、空中花园、动感泳池、水吧、绿化园林由于超高层住宅多定位为中高档次定位，因而除了拥有较为完善的社区配套外，提升项目档次和业主生活品质的小区配套也十分完备。超高层项目案例（以住宅为主）上海世茂滨江花园总平与基础信息开发商世茂集团项目规模占地：330亩建筑面积：80万㎡容积率：2.9总户数：3000户绿化率：70%层数：49-55层设计特色占总面积70％以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格售价4-5万元/平方米面积一房86平米、二房125-128平米、158-161平米、三房208-212平米、四房281-286、315-318建设时间在建项目资源一线江景户型布局典型户型抗性处理深圳万科金域蓝湾基础信息开发商万科地产项目规模占地面积：60亩建筑面积：29万平方米容积率：6.17绿化率：40%总户数：1709户高度：158米层数：49层设计特色弧形大曲线布局、出挑深远大阳台、泰式风情的香瑅雅境售价1