第2章房地产开发项目审批

1第二章房地产开发项目审批2问题：•在房地产项目开发与经营过程中，政府在哪些环节进行监督和管理（审批）？•政府进行监督和管理的理由是什么？•国外做法？•哪些政府部门介入，监督和管理哪些内容？3第一节房地产开发项目审批的缘由及国外经验借鉴4一、房地产开发项目审批的缘由•房地产开发项目需要政府审批的主要原因是房地产开发行为具有外部性。•即当某一特定建设者的城市建设行为对其预期的城市建设目标产生结果的同时，其行为的结果可能对其他城市建设活动或居民生活消费活动产生负面影响。5一、房地产开发项目审批的缘由例如：•新增房地产开发项目或容积率的增加，意味着对基础设施（交通、供水、供电、排水、电讯、燃气等）服务能力的要求增大；•建筑物过高或者建筑间距过小，可能使周围房屋的日照和通风受到影响；•不适当的建筑形体和外装修，可能对周围环境的视觉协调性产生不良影响；•相邻地块，先开发一方可能会侵犯后开发一方的权益。6一、房地产开发项目审批的缘由•这些负的外部性致使土地资源无法得到经济合理的有效配置和利用，降低了城市社会的总收益。•因此，政府应从维护公共利益的角度，对房地产开发行为进行有效的管理。7•在房地产开发项目的管理过程中，容积率往往是开发商与政府博弈的焦点，在这方面容易滋生腐败。8•什么是容积率？•容积率=地上总建筑面积÷总用地面积•一般来讲，容积率越高，居民的舒适度越低，反之舒适度越高。9容积率小于0.3，非常高档的独栋别墅项目容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目容积率0.5~0.8，双拼、联排别墅容积率0.8~1.2，多层+别墅容积率1.2~1.5，多层容积率1.5~2.0，多层+小高层容积率2.0~2.5，小高层容积率2.5~3.0，小高层+二类高层（18层以内）容积率3.0~6.0，高层（楼高100米以内）容积率6.0以上，摩天大楼102004年初，上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改：在中心城要增加公共绿地和公共活动空间，减少建筑的容积率和建筑总量；市中心城区商业和办公部分的容积率不能超过4.0（过去最高可以到8.0），住宅降至2.5。11•容积率与地价的关系容积率地价12容积率与房地产开发商收益的关系？例如，某开发商以10亿元摘得一块土地，该地块占地面积10万平方米，规划容积率为2，合每平方米楼面地价5000元。如果容积率增加，则收益将随之增加，见下表。容积率调整值2.12.22.32.4收入增加额（万元）5000100001500020000一般情况下，新增部分的房屋，每平方米建筑安装工程成本可能会低于原方案。只要开发商公关成本低于上述数值（或该值+利润），开发商可能就有努力的动力。事实上，公关成本远远小于上述数值。开发商的法律风险是犯行贿罪。13调整容积率易引发的问题•违规变更容积率这类现象比较多，很多开发商敢于高价拿地，就因为对规划修改，特别是提高容积率抱有期望。•部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。•规划建设领域权力寻租。•住建部一位高官曾在一次专项治理工作电视电话会议上表示，要从根本上解决城乡规划工作关键环节的腐败问题。其重点就是进行容积率检查。14二、政府对房地产开发行为控制方法借鉴1.香港房地产开发的规划导引与管制15全港发展战略次区域发展战略法定分区计划大纲图及发展审批地区图发展大纲图详细蓝图地区图则是详细的土地用途图则香港发展规划体系全港性次区域性次区域性地区性法定图则政府内部图则16开发规划许可制度•开发计划涉及与土地现在用途或周围环境不协调的问题，即某些开发用途或建筑计划，属于法定图则内注明需要先领取规划许可之列的，根据《城市规划条例》规定，向城市规划委员会呈交计划申请书，规划委员会依照法定程序审理，申请书批准后方可进行开发。•在考虑给于批准时，规划委员会可附加相关的发展条件，要求申请人遵守。17开发规划许可制度•若申请人对规划委员会的决定不满，可根据《城市规划条例》，要求规划委员会复核和安排聆讯。在完成这些程序后，申请人还可向城市规划上诉委员会提出上诉，获取最终裁决。•未取得规划许可而进行的开发项目属违法项目，相关管理部门可对其进行强制管制和作出检控。18开发许可的执行机构•地政署•规划署•房屋署19新加坡城市规划主要由四个层次组成：•概念规划•发展指导蓝图•总体规划•城市设计20（1）概念规划•概念规划的主要作用是,确定城市的长期综合发展战略,提出城市发展的宏观构架和引导策略,指导基础设施和公用设施的建设,以及下一层次规划的编制。•在概念规划阶段，确定全局性的功能分区、各级中心的设置、道路交通安排、环境绿化以及干线基础设施的布局等方面。•概念规划每十年修订一次,修订工作由国家发展部领导下的概念图工作委员会负责协调,涉及40多个政府部门,分别对各个领域如住房、工业、商业、环境、交通、公用设施和国防等的需要,提出详细的研究报告,在此基础上进行统一汇总修订。21（2）发展指导蓝图•在概念规划提出的宏观构架和策略的引导下,将新加坡划分成五个区和两个集水区。•再将五个区进一步划分成55个小区(平均每个小区约10km2)来进行规划。•对这55个小区,先做出发展指导蓝图,提出每个小区的规划前景和控制参考指标和土地使用、发展密度、建筑高度和容积率等。•将发展指导蓝图公开展览两周,向公众全面解释各个小区的规划前景,专业团体和公众可以提出意见。•有关部门根据各方面意见将其修改完善。22（3）总体规划•发展指导蓝图经批准后就成为新的法定总体规划。•总体规划的审批由相关政府部门的行政长官组成的总体规划委员会负责。•总体规划每五年按编制程序修订一次。23（4）城市设计•进行小区规划时,城市设计通过指定建筑高度,建筑体量等方式,强化地区特色,创造独特的城市景观。•在进行重要地段建设时,城市设计负责对建筑沿边、建筑高度、人行道和广场等的控制。24（5）主要问题及解决措施•新加坡城市的功能分区分为中心商务区、居住区和工业区，在空间布局上彼此分离，距离较远。•这样布局造成的后果是，交通流具有较强的单向性，流向不均衡，给道路交通带来了较大的压力。•新加坡政府逐渐注意到这个问题，开始把一些无污染工业布置到居住区。25纽约的城市规划管理部门分为三个层次：•市规划局•城市规划委员会•社区委员会26(1)市规划局•市政府的工作机构。局长向市长负责并报告工作，执行市政府颁布的城市规划法令。•主要职能包括公共投资项目的发展立项、土地划拨和规划审批许可等。27(2)城市规划委员会•由13人组成，人员构成：企业家、房地产开发商、律师、建筑师、市民运动组织者和代表等。城市规划委员会主任由市规划局局长担任，市长指定6名成员、5个区的区长和公共利益维护官各指定一名代表。•负责城市建设项目的预审。并定期召开听证会，对需要审批的建设项目申请进行表决。经过表决通过的项目，才能进入审批程序。•城市规划委员会的决定是最终决策。28(3)社区委员会•负责建设项目的审查和城市规划的执行与监督。29（4）房地产开发项目审批程序•到市规划局申请立项。•市规划局初步审查（重点审查总体环境质量分析报告）合格后，将材料转交给社区委员会。•社区委员会通知到全体居民，并主持听证会，将听证结果通知城市规划委员会和区长。•城市规划委员会组织建设项目的预审、听证和表决。•规划局审批。304.英国房地产开发控制•规划申请•规划许可•规划上诉•规划协议•规划执法31第二节房地产开发审批的主要依据32一、中华人民共和国行政许可法•行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。•行政许可的实施程序：申请与受理、审查与决定（颁发行政许可证件）等。•自2004年7月1日起施行。33二、中华人民共和国城乡规划法•自2008年1月1日起施行。•第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。34二、中华人民共和国城乡规划法•第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。•建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。35二、中华人民共和国城乡规划法•第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。•以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。36二、中华人民共和国城乡规划法•第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。37二、中华人民共和国城乡规划法•第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。38二、中华人民共和国城乡规划法•第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。•建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。39三、其他法律法规•土地管理法•城市房地产管理法•建筑法•规划环境影响评价条例•建设项目选址规划管理办法•建设用地审查报批管理办法•房地产开发企业资质管理规定第三节房地产开发主要职能管理部门与房地产开发有关的政府管理部门或公司（以北京市为例）：•发展和改革委员会•市规划委员会•国土资源局•建设委员会•环保局•供电、电信、燃气、自来水、环卫、园林、人防、消防、教育、交通、文物、水利等。一、发展和改革委员会•审批制。对于政府投资项目，采用直接投资和资本金注入方式的，从投资决策角度审批项目建议书和可行性研究报告。•核准制。企业投资建设实行核准制的项目，需向政府提交项目申请报告。政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准。•备案制。对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制。注：《国务院关于投资体制改革的决定》国发［2004］20号2004年7月16日43备案制的目的：•通过逐级上报的备案信息，政府可以掌握投资意向（拟建项目），与统计部门的投资现实信息（在建项目）相配合，更加准确、全面、及时地对投资运行进行监测，从而采取相应的调控措施，例如将可能出现过热的行业的项目作为限制类项目，列入核准项目目录进行控制。备案许可决定：（1）准予备案的项目，发给《固定资产投资建设项目备案通知书》，加盖“固定资产投资建设项目备案专用章”；（2）不予备案的项目，给予书面文件说明理由，告知申请人依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。45•获得投资主管部门的备案文件，即视同批准立项，使投资者具有依法办理其他有关手续的依据。46•环境保护、国土资源、城市规划、建设管理、银行等部门（机构）按照职能分工，对投资主管部门予以备案的项目依法独立进行审查和办理相关手续，对投资主管部门不予以备案的项目以及应备案而未备案的项目，不予办理相关手续。47二、规划委员会1.参与研究本市经济和社会发展规划；协调城