第8章 房地产开发项目实施

复旦大学出版社制作人张奎丁刚第八章房地产开发项目实施复旦大学出版社制作人张奎丁刚学习目标1．了解房地产开发项目实施阶段开发企业的主要管理任务；2．掌握房地产开发项目实施进度、投资、进度管理的主要内容，了解健康安全环境管理的主要内容；3．能够运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行合同分解、签订合同、跟踪合同；4．了解索房地产开发项目索赔管理的有关知识；5．熟悉房地产开发项目验收的有关知识。复旦大学出版社制作人张奎丁刚本章概要第一节房地产开发项目建设管理第二节房地产开发项目合同管理第三节工程索赔管理第四节项目竣工验收复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理一、房地产开发项目建设管理模式（一）自行建设管理1.自行建设管理模式指房地产开发企业自行组织工程建设管理班子进驻施工现场对开发项目的工程质量、工程进度和建设投资进行控制，甚至还负责主材与设备的采购供应。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理1.自行建设管理模式优点：可以发挥其人才优势，也能够按照统一开发部署进行施工组织，并可确保工程控制指令的贯彻执行和及时反馈，从而确保进度、质量和投资目标的实现；缺点：缺点是开发企业拥有一个专业配套、结构合理、经验丰富的智力型群体并非易事，而当开发过程中投资决策和前期准备占据了较多时间时，容易造成专业人才资源的闲置和浪费，从而造成管理成本的提高。这种管理模式在房地产市场化的初期较为普遍。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理（二）委托建设管理指开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务企业来完成，目前在我国承担这一任务的主要是监理企业。优点是可以减少开发企业许多具体事务工作，开发企业的工作重点就可放在检查监督上，可以减少管理力量的投入；分别委托一家或者几家监理商优点是开发企业具有较大的主动权，也便于不同合同的进度与工程质量之间的对比考查，缺点是协调的工作量大。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理《建设工程监理范围和规模标准规定》（建设部令第86号）中明确规定成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理二、房地产开发项目进度管理进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。进度（工期）是房地产开发企业最为关心的目标之一，能否按时完成任务、及时交工直接影响到企业的商业信誉和公众形象。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理1．房地产开发项目进度管理的主要内容（1）论证与分析开发项目建设总周期（2）编制开发项目建设总进度计划、年度计划（3）核准施工进度计划（4）编制其他配套进度计划（5）督促监理工程师（6）检查与纠偏进度计划复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理2．进度计划的编制方法进度计划编制是进度管理的重要内容，进度计划编制通常采用表格法、横道图和网络图法。（1）表格法表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣工日期，表格法主要用于总进度控制和里程碑时间的标示表格法内容单一，信息一目了然，反映的信息量较少，主要在开发企业的高层使用。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理（2）横道图法横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法。优点:制作简便，明了易懂；缺点:从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些是关键工作。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理（3）网络图法网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督。常用的网络图有单代号网络、双代号网络、时标网络、单代号搭接网络复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理三、房地产开发项目投资管理房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。按照建设工程的深入程度不同，开发项目投资表现为投资估算、投资概算、施工图预算、标底和合同价。在开发项目的实施阶段，主要是对合同价的管理，包括投资计划、投资跟踪、工程款支付和投资分析等。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理1．编制投资计划编制投资计划必须对开发项目建设总投资进行分解。投资的分解方法有按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。投资计划表示方法时间－投资使用计划S型累计曲线和投资计划表时标网络计划对投资直接进行标注复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理2．跟踪投资投资跟踪的主要内容：设置跟踪指标定期采集信息主要是包括工程投资与支付、主要的节约和超支、工程变更支付等记录。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理3．支付工程款（1）工程款的种类①工程预付款。②工程进度款。（2）支付工程款的方式①按月支付②竣工后一次支付③分段支付复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理4．分析投资分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。投资分析的主要方法有:比较法因素分析法比率法复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理5．投资约束投资超支的原因成本计划的不准确信息采集的偏差实施管理的问题压缩已经超支的成本，通常采用的方法有：采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准。不影响开发项目的主要功能的基础上，删减WBS任务。严格的管理措施，责任到人。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理6．督促监理工程师（1）认真审核施工组织设计和施工方案；（2）制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、不重复付；（3）严格控制工程变更，力求减少变更费用；（4）研究确定预防费用索赔措施，及时处理费用索赔并协助开发商进行反索赔；（5）做好工程计量工作；（6）审核施工单位提交的工程结算书。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理四、房地产开发项目质量管理1．质量管理的基本任务2．工程质量控制计划3．各方质量行为的督促4．主要质量控制要点（1）审核施工组织设计（2）对原材料的检验（3）对工程中的配套设备进行检验（4）控制混凝土质量（5）隐蔽工程验收5．确立有关质量文件的档案制度复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节房地产开发项目建设管理五、房地产开发项目安全健康环境管理21世纪的主题是可持续发展，房地产业的内涵应是“以人为本”的绿色房地产营造过程，而不应以牺牲劳动者的健康安全和环境的污染破坏为代价。（一）安全健康环境管理（二）参与者的主要安全任务（三）安全计划（四）文明施工（五）环境管理（六）职业健康管理返回复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理房地产开发项目的经营成败和合同与合同管理有着密切的关系，从另一层意思上来说，合同管理又是现代工程项目管理的重要内容，在质量控制、进度控制、投资控制、安全管理、信息管理、组织协调等项目管理职能中居于最为重要的位置复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理一、房地产开发项目合同管理组织机构1．设置合同管理部门2．设立专门的项目合同管理小组3．设合同管理员4．聘请合同管理专家复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理二、合同管理的主要任务1．房地产开发项目中的主要合同关系2．合同管理的主要任务合同管理贯穿于整个房地产开发项目过程之中，合同管理的主要任务如图所示：合同策划合同结项合同跟踪合同交底合同分析合同签订合同评价复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理三、合同策划与签订（一）合同策划合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同实施的接触条件、标包的工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意到的问题。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理（一）合同策划主要考虑的因素：合同应有利于竞争投标，标包内容按工程量大小接近，不同标包之间的工作内容具有近似性或者区别性；材料设备标的发布应和施工计划紧密配合，且应结合市场情况做出合理的批次安排；合同发包时机应和企业的资金计划紧密结合。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理（二）施工合同签订签订施工合同应使用我国的《建筑工程施工合同》（示范文本），其中的要点如下：1．工期2．合同价款3．对双方有约束力的合同文件4．开发企业和承包人的工作复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理四、合同分析（一）合同分析的原因（二）合同分析的内容合同分析一般包括以下内容：（1）界定承包人和开发企业的主要权利、义务和主要任务；（2）合同的价格分析；（3）合同工期的分析；（4）违约责任的理解；（5）验收责任的理解；复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理五、合同变更合同变更是指合同实施过程中由于各种原因引起的设计变更、合同变更，包括工程量变更、工程项目的变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。1．合同变更的方式2．变更的程序3．变更管理复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理六、合同监督与实施保证体系（一）合同监督主要任务：对合同实施情况进行分析，找出偏差，以便采取相应的措施，必要时调整合同的实施过程，达到合同的总目标。依据：合同文件、合同分析与合同检查的结果，其主要工作：合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施决策。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理（二）合同实施保证体系流程管理文档管理（1）合同资料的收集（2）资料的整理（3）资料的归档（4）资料的使用复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理七、合同评价合同签订情况评价合同执行情况评价合同管理工作评价复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发项目合同管理八、工程合同担保2004年8月，建设部发布了《关于在房地产开发项目中推行程建设合同担保的若干规定（试行）》（建市[2004]137号），规定要求工程建设合同在1000万元以上的房地产开发项目，业主在签订工程合同时，应向承包商提交工程承包支付担保。返回复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节工程索赔管理一、索赔的概念（一）索赔的概念工程索赔是指签订工程承包合同的开发企业和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。房地产开发项目工程索赔包括施工索赔和反索赔两个方面复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节工程索赔管理（二）索赔的特征索赔是双向的；开发企业的相对有利地位；只有实际发生了经济损失或权利损害，受损方才能向对方索赔；索赔是一种未经对方确认的单方行为。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节工程索赔管理（三）索赔的分类1．按索赔事件的影响分类（1）工期拖延索赔（2）不可预见的外部障碍或条件索赔（3）工程变更索赔（4）工程终止索赔（5）其他索赔复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节工程索赔管理2．按索赔要求分类（1）工期索赔即要求开发企业延长工期，推迟竣工日期。（2）费用索赔即要求开发企业补偿费用损失，调整合同价格。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节工程索赔管理（四）索赔的原因引起索赔的原因可以归纳为以下方面：（1）开发企业违反合同规定；（2）设计缺陷和变更；（3）意外风险和不可抗力事件