纬联地产_四川重庆隆鑫观音桥项目整体概念定位策略_84页_XXXX年

谨呈：隆鑫集团本报告属公司[机密文件]，请勿外传！创意城市未来隆鑫观音桥项目定位方略本报告为纬联在深度理解项目基础上，对项目整体概念定位思路的表达，同时按照邀标书要求，对产品要素进行创新规划设计。每当纬联接触到一个项目的时候，首先都会深刻的去感知这块土地的价值、这个项目的力量、这位开发商的理想。纬联对项目的感知……1这是城市发展的未来过去5年，北部成为城市方向江北城CBD商务核心/龙头寺火车站/观音桥商圈/城市建设和地产投资蓬勃发展……未来，北部成为城市窗口2010，北部新区再造一个重庆工业北部新区将成为第四个经济特区；国内第五个，内陆第一家保税区北部引领着重庆的未来，而我们站在大脑的位置2一个城市综合体的力量27万方的城市综合体，酒店HOTEL、写字楼OFFICE、公寓APARTMENT、商业SHOPPINGMALL如同华尔街一样，作为一个城市综合体，可以聚集最精英的人才资源，意味着足以影响城市的力量。3这是企业品牌的理想隆鑫集团——值得尊敬和期待的品牌03年骏逸品牌系列，显示出地产新锐的潜力；07年花漾品牌系列，跨入精品地产行列；08年隆鑫国际初露锋芒；一个充满理想的企业，用影响城市的作品，实现影响城市的品牌这一次，我们感受到一种兴奋这注定是一次关于未来的远见定位也只有在这样的位面去思索才能实现项目/企业品牌/城市价值“完美的三赢”纬联对项目的思索……纬联一直秉承的理念是：一切方案源于目标，而一切目标的确立源于我们对现实问题的洞悉；因此，首先让我们从找到问题出发。1寻找问题：审视重庆的城市综合体规模盈利模式价格租售状况甲级写字楼4.5万方销售套内120003个月2000平米（一个整层）公寓4.1万方销售套内6500精装修7个月销售90%住宅43万方销售高层4100洋房7000剩未开发体量11万方商业21万方租赁30-5018个月完成35%招商五星级酒店4.5万方经营尚未开业中新城上城产品属性：城市中心80万方综合体价值塑造：喜来登五星级酒店规模盈利模式价格租售状况甲级写字楼1.9万方销售未销售------公寓5.6万方销售平层4800夹层6500推出B1、B2栋，4个月已销售85%住宅----销售---------------商业1.9万方租赁30元/平米完成8000方超市招商五星级酒店7215方经营------新科国际广场产品属性：北部核心CBD价值塑造：纯商务平台规模盈利模式价格租售状况甲级写字楼6万方销售未销售------公寓15万方销售未销售------住宅35万方销售套内63008个月蓄客销售230套商业15万方租赁------------五星级酒店5万方经营------------亚太商谷产品属性：南坪新中心价值塑造：绝对中心/多元/价值产品属性：中心价值同质化严重价值塑造：标榜形象，缺乏内在动力C盈利状况：甲级写字楼销售速度极慢;公寓和住宅物业价值实现程度低;商业租金低、人气不足;导致结果：中心物业的非中心价值中心越来越多，而行业分工越趋细致，初期市场的“中心价值论”已失势，功能定位锻造自身动力引擎，成为革新的目标。解放碑西部华尔街，7栋超高层，90万方体量，针对国际500强企业；新牌坊即将出现100万方城市综合体，打造江北新中心价值误区一：中心＝价值？重庆是一个快速发展的城市，各种中心、副中心、区域中心、未来中心数不胜数，仅以中心作为产品的价值，已成为综合体项目“不思进取”的集体行为。价值误区二：形象功能＝价值？因此，又有了五星级酒店或纯商务平台，成为了各自为政的简单复合体，严重缺失作为有机整体的内在原动力。2明确目标：寻求撬动城市综合体价值的动力引擎2008.7.19北京三里屯SOHO开盘签约43.5亿元，建面售价4.9万/平米。一个消息……创意之城位于三里屯－北京最多创意者聚集的地方；全开放式设计，打造三里屯SOHO的山谷，引入人流与城市相融；五个主题商场，形成高低错落的梯田设计，与良好的景观结合，吸纳最具时尚和设计创意的品牌进驻；五栋写字楼和四栋公寓，完全按照创意人群所需的艺术化空间设计；引入小型美术馆、展示馆等多个创意机构，并营造最大的旱冰场地，形成活力十足的公共创意空间；…………潘石屹：APPLE的产品在全球的疯买，让我们深刻领会到一个创意时代的到来，而我们只不过是在这个创意时代为所有的创意人们打造了他们所需要的创意空间，从这个层面讲，成功是必然的；隈研吾——三里屯SOHO总设计师日本的创意产业发展已有十几年时间，在这个过程里面，那些高强度脑力运动的人们从枯燥的办公大楼搬离出来，寻求一个可以相互交流，思想碰撞，吸取新养分的环境；他们的新的思维方式决定了他们所需要的环境，而我，也是他们中的一员。www.cg35.cn房市金碟在中国房地产市场的寒冬季节，何以“一个关于创意的楼盘”能够在逆势中创造奇迹。关于创意产业的四个问题……www.cg35.cn房市金碟Q1：创意产业是什么？“资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临”。资源是有限的，利用有限的资源创造更高的经济价值是大势所趋，在这里面，创意就是决定性的力量，而且这个时代已经来临。劳动力密集型资本力密集型创造力密集型www.cg35.cn房市金碟Q2:创意产业的动力源在哪里？行业范畴、产品及服务广告消费者研究，客户市场营销计划管理，消费者品味与反应识别，广告创作，促销，公关策划，媒体规划，购买与评估，广告资料生产建筑建筑设计，计划审批，信息制作艺术与古玩艺术品古玩交易，包括：绘画、雕塑、纸制作品、其它艺术（如编织）、家具、其它大量生产品（如大量生产的陶制、玻璃制品、玩偶、玩具屋、广告、包装材料等）、女装设计（含珠宝）、纺织原料、古玩、武器及防弹车、金属制品、书籍、装订、签名、地图等零售，包括通过拍卖会、画廊、专家现场会、专门店、仓储店、百货商店、英特网的零售工艺纺织品、陶器、珠宝/银器、金属、玻璃等的创作、生产及展示设计设计咨询(服务包括：品牌识别、企业形象、信息设计、新产品开发等)，工业零部件设计，室内设计与环境设计时尚设计服装设计、展览用服装的制作、咨询与分销途径电影录像电影剧本创作，制作，分销，展演互动休闲软件游戏开发、出版、分销、零售音乐录音产品的制造、分销与零售、录音产品与作曲的著作权管理、现场表演（非古典）、管理、翻录及促销、作词与作曲表演艺术内容原创，表演制作，芭蕾、当代舞蹈、戏剧、音乐剧及歌剧的现场表演，旅游，服装设计与制造，灯光出版原创，书籍出版：一般类、儿童类、教育类，学习类期刊出版，报纸出版，杂志出版，数字内容出版软件设计软件开发:系统软件、合约、解决方案、系统整合、系统设计与分析、软件结构与设计、项目管理、基础设计电视广播节目制作与配套（资料库、销售、频道），广播（节目单与媒体销售），传送①数量众多的创意企业和园区创意行业并非是一个狭窄的领域，实际上其覆盖了目前十三个商业活动最频繁的行业，他是由所有智力型企业共同构筑的具有强大活力的领域，而这些大量的企业和人群便是创意产业的动力源泉；城市创意产业聚区数量北京93上海79广州46深圳36成都28国家/地区创意产业占GDP比例英国8％美国11.97％丹麦12.5％深圳6.7％上海7％北京10.3％重庆6％②创意产业的GDP比例高达10％以上，并以极高的速度增长各个发达国家的创意产业的比重达到10％以上，预示未来其支柱型产业地位；全世界创意产业的增幅达到5％，突出的国家甚至达到12－14％，正在迅速的完成经济转型；中国的北京上海等先进城市的创意产业发展良好；Q3:重庆创意产业发展时机？《重庆创意产业发展报告》：到2012年我市建成长江上游创意产业中心时尚消费体验经济特区工业设计创意产业基地川美艺术创意产业基地研发设计创意产业基地重点支持研发设计、软件设计、建筑设计、文化传媒、咨询策划、时尚消费等6大类创意产业，重点建设11个具有特色的创意产业载体。政府出台支持创意产业的9大配套政策对创意产业提供一系列税费、工商、人才、补贴、贷款等优惠政策www.cg35.cn房市金碟以”创意江北”为动力，推动“实力、宜居、和谐江北”时尚消费之城影视动漫基地工业设计区徐悲鸿艺术家村江岸创意大道文化体验区文化体验区文化体验区www.cg35.cn房市金碟Q4:创意产业聚区的特点？东京六本木森大厦上海8号桥北京798项目物业形态功能规模上海8号桥写字楼、商业多功能时尚创作中心1.2万平方米北京798写字楼、商业当代艺术中心23万平方米东京六本木森大厦写字楼、住宅、商业、酒店艺术创意中心、新都心76万平方米www.cg35.cn房市金碟项目办公居住商业酒店上海8号桥LOFT、有天桥相连——餐饮、创意店铺附近3－4星级酒店、经济型酒店云集北京798LOFT宽敞办公空间附近精装公寓云集艺术型商业：咖啡厅、服饰——东京六本木森大厦无柱构造的宽阔空间住宅服装、皮具、珠宝、餐饮、药店、美容美发、银行、影城5星级凯悦大酒店www.cg35.cn房市金碟项目衍生业态上海8号桥时尚生活自营店北京798798艺术中心、画廊、书店东京六本木森大厦森美术馆、新城俱乐部、学术中心、都市未来展览馆、朝日电视台、露天广场www.cg35.cn房市金碟问题出发点城市综合体价值缺失支撑条件：创意产业主宰未来经济创造新动力支撑条件：已具备广泛的需求基础支撑条件：重庆本土的强大政策支持价值实现：实现隆鑫品牌价值价值实现：实现综合体的产业价值价值实现：实现江北核心地段价值以创意产业为引擎的城市核心综合体实施要点1、取得创意产业税费减免等政策优惠2、适合创意人群生活方式的办公居住空间3、高科技、环保、文化等文化元素4、配置创意产业相关的业态，如展览馆、书店、公共艺术场所、素质培训基地等5、以时尚消费的创意体验型商业环境整体概念定位3隆鑫创․世纪LONCINCREATIVEFUTURE重庆创意集群www.cg35.cn房市金碟功能规划及产品定位项目建筑形态规划Aa、项目经济技术指标占地面积：26900平方米容积率：10总建筑面积：26.9万平方米建筑形态功能需求经济性能策略高档写字楼奠定办公核心功能和品质感，吸引大中型企业租赁收益可观，变现能力较弱；合理定位写字楼档次，控制体量，面积划小，总价降低；商务型公寓广泛的中小创意企业变现能力强；根据规划要求，尽量将公寓体量做大，增强项目变现能力酒店式公寓热衷城市中心的创意新贵变现能力强；酒店丰富创意产业聚区的业态，增强活力经营收益可观，变现能力较弱；引入特色酒店，控制体量，提升项目品质，增强持有资产的收益能力商业以创意为主题的体验式商业，吸纳大量创意消费人气经营收益可观，变现能力与商业规划布局密切相关；结合项目周边交通环境、地形坡度，考虑全开放式商业，控制体量，增加中小型商铺比例；b、项目建筑形态需求分析建筑形态写字楼/酒店商务型公寓酒店式公寓商业商务公寓SOHO公寓规划依据按30％建筑覆盖率计算按40％－50％的建筑覆盖率计算楼层建议2栋超高层，共85层25层25层2栋25层5层（依地势）单层建面1200左右1000－1100—体量建议11万方左右10万方左右6万方左右C、项目建筑形态体量规划www.cg35.cn房市金碟写字楼目标客户群定位B1目标客户群分类AB客户特征第一类客户：实力雄厚的大中型企业、外地企事业单位等；第二类客户：注重形象的行业协会、企业办事处等第一类客户：亲睐江北区的本地创意型企业第二类客户：实力雄厚的投资客户看重因素高端形象，硬件一流；中心位置，商务氛围浓厚；江北区域、产业配套、产品优越核心商圈、性价比高、升值潜力需求特征200平米以上，租赁为主100－300平米，购买为主；www.cg35.cn房市金碟写字楼外立面风格建议B2双塔设计由于有两栋写字楼，建议采用双塔设计，外立面强调科技感、高度；www.cg35.cn房市金碟写字楼功能规划产品创新B3楼栋写字楼A写字楼B客户类别A类客户B类客户产品特色双塔设计LOFT前沿商务空间生态景观型商务空间配套特色VIP行政专属楼层停机坪精品设计酒店观全城的顶级天空餐厅立