远洋地产·房地产项目收购研究

房地产项目收购研究（内部资料）开发部/2008.12目录二、项目收购重点问题研三、项目收购案例分一、项目收购理论研目录一、项目收购理论研二、项目收购重点问题研究三、项目收购案例分析1、研究对象及范2、资产收33、股权收购、股权收购44、合资开发、合资开发1、研究对象和范围¾我国房地产开发企业土地储备除了从土地公开招拍挂交易市场获取外，也常常选择项目收购的形式来实现。¾在实际操作中，房地产企业的项目收购行为通常表现为如下三种比较常见的形式：资产收购、股权收购和合资开发。¾鉴于房地产开发企业项目收购行为的广泛性和复杂性，本研究中的资产收购仅限于单一房地产项目或土地所有权，股权收购和合资开发也仅限于为开发特定的房地产项目或土地而发生的房地产项目公司股权交易或共同出资组建新的合资公司。2、资产收购2.1概念¾房地产开发企业资产收购是指收购方出具货币资金（或股票等其他形式）直接购买另外一家企业的房地产项目，属于正常的商品交易模式。此模式下收购的客体是单纯的房地产项目，出让方放弃房地产的所有权，收购方以货币资金（或股票等其他形式）为代价取得房地产项目的法律所有权。此模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。2、资产收购2.2资产收购条件¾《城市房地产管理法》规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：¾（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；¾（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。¾房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。2、资产收购2.2资产收购条件从具体各地政府的操作来看，主要从如下两个方面进行审核：¾投资额达到总开发投资的25％。投资额根据项目提供的合同、发票进行审核，总开发投资按立项批复中的投资额确定。部分地方政府对投资额的要求较宽，如上海、广东、辽宁等省市均只要求按照土地出让合同进行了开发，而甘肃、浙江则只要求达到20%即可。¾具备土地证。针对目标项目从属于某整体项目的情况，一般可采取如下方式达到目标项目单独办理土地证的条件：（1）拆分签订出让合同，目标项目单独办理土地证；（2）整体签订一份出让合同，就目标项目签订单独的补充协议，根据补充协议办理土地证；（3）具备项目整体土地证，目标项目通过道路或河流等与其它部分自然分割，可在收购过程中直接将其土地证办至收购方名下；（4）具备项目整体土地证、方案复函或修建性详规，目标项目与其它部分在主体建筑上具备分割条件，可在收购过程中直接将其土地证办至收购方名下。（详见开发部《如何通过土地/项目拆分达到项目转让研究》）。2、资产收购2.3合同体系房地产资产收购的合同体系一般包括：„（1）合作意向书¾主要是接触阶段对双方合作意向的书面确认，主要对排他条款和排他期进行约定。„（2）合作框架协议¾主要对整个项目转让过程进行流程设计，包括项目转让实操过程中的合同签订安排，退出机制等。„（3）国有土地使用权转让协议¾主要对项目转让条件（几通一平），转让对价（包括内涵约定，如是否包含出让金、土地补偿费、拆迁安置费、大市政配套费等），付款进度，付款方式（如现金、股票、可转债、实物等），违约责任（包括违约金支付或违约后单方解除合同权利等）等进行约定。„（4）补充协议¾根据项目的进展，各种情况的明确及条件的改变，对原合作框架协议、土地使用权转让协议中的内容进行补充、完善。„（5）其他合同¾主要包括资金监管协议、就某项特定事项达成的谅解备忘录、资金结算协议、溢价处理合同等。2、资产收购2.4收购流程房地产资产收购的流程体系一般包括：¾（1）转让方对目标地块签署土地出让合同、办理用地规证、立项、取得土地使用证，并满足项目转让投资额要求；¾（2）双方办理国有土地转让登记；¾（3）将目标地块土地使用证过户至收购方名下，并对其他各项目手续变更或重新办理。2、资产收购2.5优劣势分析„优势¾（1）规避原项目公司法律和债务风险9受让方不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为。¾（2）灵活处理溢价，增加税前可列支金额9转让方可伴随投资额确定过程增加项目账面成本，收购方付出的项目转让款和税费可取得等额的发票而列入项目开发成本，降低了项目过户后开发经营利润的应纳税额。„劣势¾（1）项目权属变更或转移手续复杂，面临诸多不确定风险9要从立项开始，对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。¾（2）交易费用较高9转让方需要缴纳所得税、土地增值税、营业税及附加、印花税等税收。收购方需要缴纳契税、印花税、交易手续费等。3、股权收购3.1概念„房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的房地产项目，进行开发经营的模式。3、股权收购3.2收购流程房地产项目公司股权收购基本流程基本可以分为以下几个步骤：„（1）前期准备阶段¾主要包括了解被收购项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权的动机、收购中存在的法律和财务障碍等，并成立收购小组，包括公司各部门专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员、律师、注册会计师、资产评估师等，以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。„（2）与被并购方开始首论谈判，并签订收购意向书¾意向书是一种收购双方预先约定的书面文件，用于说明双方进行合约谈判的初步意见，其一般不具备法律约束力，但也可根据需要在某些条款上具备法律约束力。意向书的主要内容包括：谈判双方的保密条款，谈判代表及相关授权，谈判程序及日程的安排，尽职调查的范围、方式和权利，无对价的交易形式、交易的支付方式，相关费用的承担等。3、股权收购3.2收购流程„（3）尽职调查¾尽职调查是通过调查所收购房地产项目公司的过去、现在和可以预见的未来的所有相关事项，对收购中可能存在的风险进行研究，评估目标公司的资产和债务情况。其包括：基本情况的调查，财务审计与资产评估，审查法律责任，其他更为广泛的信息等方面。„（4）编制收购项目的可行性研究报告，拟订全面的收购方案¾此阶段一般与尽职调查同时展开，主要通过对周边房地产市场前景及项目初步市场定位研究、项目初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编制收购项目的可行性研究报告，在公司管理层决策通过的情况下，确定收购的合理价格，并拟订全面的收购方案。3、股权收购3.2收购流程„（5）制定谈判策略，开始收购谈判„（6）签订股权收购协议，办理股权转让的工商变更手续¾股权收购合同体系一般包括《合作意向书》、《合作框架协议》及补充、《股权转让协议》、《付款备忘录》、《溢价处理合同》等，具体视项目不同而不同。3、股权收购3.3优劣势分析„优势¾（1）手续简单9股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，手续简单；¾（2）费用节省、开发快捷9股权收购相对而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立房地产公司；¾（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险9土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及代垫出让金。3、股权收购3.3优劣势分析„劣势¾（1）股权转让存在政策风险9股权转让视公司性质不同，需要发改委、商务局、工商局办理相应手续，尤其外资股权转让受政策影响大，周期长，可能存在政策风险。¾（2）法律、债务风险难以控制9项目公司某些法律、债务风险可能并不能反映在尽职调查中，收购方在收购后将面临风险。¾（3）溢价处理难度相对较大9当收购价格高于原账面价值时，溢价部分无法通过股权收购进入项目开发成本。4、合资开发4.1概念„房地产项目合资开发是指，收购方以货币资金出资，拥有目标房地产项目的企业以项目出资，共同组建一个新的合资企业，共同进行项目开发，风险共担，利益共享的模式（通过合资开发，收购方获取项目全部或部分的权益，本质上也是项目收购的一种形式）。4、合资开发4.2交易成本分析„（1）税务成本¾根据现行税法规定，交易双方均不需要缴纳营业税及附加，而对于契税，则根据交易双方企业性质的不用而不同，具体如下：¾根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。另外根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号），非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。（该文件执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日）„（2）其他交易费用¾由于被收购方采用实物出资形式，所以会发生一定的评估费用，注册新公司还需要验资，交纳一定的注册费，新公司成立后还应当及时对有关法律手续予以变更，均需要发生一定的交易费用。4、合资开发4.3优劣势分析„优势¾适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其它项目。¾可以归避转让方原遗留的一些问题，如法律纠纷、或有负债等，较容易操作，收购方可能负担的法律风险相对较小。¾该模式相对于资产收购，税务成本明显降低，无需交纳营业税及附加，在契税方面可根据实际情况尽可能地修订相关条款，以减轻税负。„劣势¾会发生由于新组建企业而需的评估费、注册费、变更法律文件的手续费等支出，除税务之外的其它交易成本较前两种模式都大；¾交易过程运作的时间较长，过程较为复杂。目录二、项目收购重点问题研一、项目收购理论研究三、项目收购案例分析3、收购模式选择4、收购对价定义1、收购决策依据2、收购主体确定8、违约责任约定7、关键节点控制6、对价支付5、溢价处理10、风险控制11、如何利用外资收购9、动态管理1、收购决策依据一般而言，从初步接洽到做出收购决策期间需要周密考虑的因素有：¾项目自身条件9（1）符合公司战略要求。包括项目区位（包括大区位和小区位）、用地性质、规模等要符合公司基本战略要求。9土地储备作为房地产公司重要投资资产组合，也是上市公司在资本市场上估值的重要依据，土地现有总量、结构、风险差异配置都是某个项目收购决策的重要影响因素。具体而言，新项目的收购必须使公司现有土地储备总量上更加适量可持续；单地块规模上更易实现有效性，地域结构上要利于实现“3+X”布局,土地资产配置上更加合理。9（2）符合项目效益要求。经济效益要满足资本市场要求和我司要求，目前是毛利率不低于30%，净利率不低于15%，IRR不低于15%-20%。9（3）规避高风险项目。尽量规避触政策红线的、明显不符合房地产调控引导的、高敏感的或手续有重大缺陷的项目，如带大量拆迁项目、未获批复的协议出让项目、未获批复的低密度产品地块等。尤其是公司战略有快速周转要求的更应该规避高风险项目。9（4）优先选择可直接复制产品线的项目。随着公司区域化推进，产品研发进程加快，成熟产品线逐步建立，在筛选项目中要优先选择可以直接复制成熟产品线的项目，提高资产周转率。1、收购决策依据¾合作方/转让方选择9（1）互信。双方具有良好信任基础，