金科地产_无锡项目开发运做研究_64PPT

金科无锡项目运做研究金科于2007年进入无锡市场，08年进入江阴市场。目前在执行项目有4个，2010年后还将会推出3个项目。08-09年金科在无锡开发商销售总量和销售金额排行榜中连续位居TOP5。金科·观天下金科·东方王榭金科·东方大院金科·锦绣天成待推项目：金科新大陆，金科国际街坊世界城，米兰米兰。金科观天下和金科东方王榭位于崇安新城内环边，位于锡山区通往市中心的必经之地，距市中心3-4千米左右的行程（区位与上海闸北区老北站区域类似）。随着崇安新城的断开发，目前这一区域的地段认同度正在增强。中心区金科观天下锡山区崇安区金科东方王榭金科东方大院位于江阴敔山湾新城，发展中的江阴高端物业聚集区。锦绣天成位于临港新城，距市区较远，区位认同度尚不高。江阴市区金科东方大院金科锦绣天成4个在售项目均无地段优势，但都有规划前景，同时当时拿地的成本较核心区也能有所控制。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789崇安新城规划在07年启动，旧城改造也同步进行，但是本地居民对该片区的惯性思维难以在短时间内扭转。在历史上，这里是外乡贫困阶层的聚集地，解放后这里逐渐发展成为厂房区和物流集散地。改革开放以后，这里的旧城改造起步晚，发展慢，给世人的印象是“交通拥堵、脏乱差”。初入无锡，金科对本地的市场特征和居住习惯缺乏足够的了解，金科·观天下以地段为卖点，缺乏足够市场关注。08年后逐渐转向以产品特色为卖点，并相对弱化对自身区位不足的描述。“原创中国洋房”则是金科最大的卖点之一。在执行项目无锡江阴金科观天下东方王榭东方大院锦绣天成区位崇安区崇安区敔山湾临港新城开盘时间2007.112008.42008.122009.9总建（万㎡）322228.813容积率3.002.411.71.5物业类型高层公寓洋房、高层公寓洋房、高层公寓洋房、高层公寓未来推案崇安南长新区金科新大陆金科国际街坊世界城米兰米兰区位崇安南长新区开盘时间2010年下半年2010年下2010年下总建（万㎡）1615.342.5容积率42.2物业类型办公、商业（五星级酒店）高层、洋房高层、洋房、酒店式公寓关键词——高层公寓+多层洋房。风格选择中式风情——东方王榭，东方大院“原创中国洋房”，体现江南水乡古典建筑风格。高层公寓以白色面砖为基调，局部配以黑色面砖，楼顶加盖马头墙，体现中国风味。但与洋房相比，高层公寓体现中国风的难度稍大。中式风情——东方上院景观示范区搭配圆形拱门、石狮、假山、凉亭等园林小品，充分展现中式风情。绿化率普遍40%以上，植被覆盖密度高，并可在小区内发现大量松、柳、水仙等在中国传统中寓有吉祥之意的植物。沥青路面内部水景和绿化但在东方大院，小区内没有实现人车分流，内部铺设沥青路面，水景和绿化没有得到很好的维护。与东方王榭相比，东方大院的景观设计有减工之嫌，但却已在江阴市场处于领先地位。采用暖色调外立面，与周边建筑群区别开来。现代风格——锦绣天成配合建筑风格，搭配精致有序的绿化景观布置，简洁不简单。现代风格——锦绣天成现代主义风格，以白色面砖为基调，配以暗红色和浅黑色涂料。现代风格——观天下搭配巴厘岛风情的景观设计，在景观示范区内植入大量的热带亚热带植被，并配以东南亚风情的景观小品，别具风格。现代风格——观天下金科·观天下小区实景则存在地表裸露、水景治理不善、植被枯萎等现象，与景观示范区形成较大反差。现代风格——观天下东方王榭锦绣天成东方大院营销中心观天下在四个项目的销售中，实景样板区始终是金科的重要卖点，每个都是当时市场上的最高标准！而根据和部分已购客户的交流，不少客户就是被其样板区打动而选择购买了金科的房子。营销中心景观示范区样板房物业服务接待处无论何种风格，搭配到位都能成为第一眼美女！我们的传统经验认为，只有外表高贵洋气的南加州或都铎风格或新古典主义风格的产品才能打动那些二、三线城市缺乏高尚生活体验的中高端客户。实际在采取预售制度的市场，无论何种风格如果仅以模型或印刷品作为对外形象展示渠道，其对客户的影响力都是有限且无法有效评估的。无论走何种风格，只要通过完美展示，能让客户在第一时间感受到与众不同的体验，就是有效的！样板区与实景呈现落差明显，这是一个需要持续走高端路线的品牌应重视的问题。主力产品金科东方王榭原创中国洋房1F户型附加值最高，各类赠送面积合计200-230㎡。客厅面宽5.3米，进深5.6米。主卧面宽3.9米，进深4.8米。次卧面宽3.3-3.9米，进深4.7米。11-12㎡的书房和娱乐室。赠送庭院110-140㎡。赠送91㎡的产权地下室。1F户型169㎡金科东方王榭原创中国洋房2F户型合计赠送面积约133㎡。2F户型182㎡2F房间格局与1F基本相仿，但无地面庭院。赠送87㎡超大地下室，无产权。地下庭院37㎡。8㎡的入户花园和11㎡的阳台。金科东方王榭原创中国洋房3F户型实际赠送面积约24㎡，赠送面积较小，销售难度相对加大。2F户型153㎡9.5㎡的入户花园和8㎡的阳台。15㎡和9㎡的露台。金科东方王榭原创中国洋房4F户型赠送面积不足9㎡，赠送面积最少，销售速度相对最慢。9.5㎡的入户花园和8㎡的景观阳台。4F户型156㎡金科东方王榭原创中国洋房5F户型合计赠送面积132㎡。入户花园和阳台的面积分别为9.5㎡、8.7㎡和7㎡。入户花园和阳台的面积分别为9.5㎡、8.7㎡和7㎡。金科东方王榭三期御园户型图1F四室二厅二卫171㎡2F四室二厅二卫171㎡4F三室二厅二卫142㎡3F三室二厅二卫158㎡6F二室二厅一卫112㎡5F3室二厅二卫137㎡即将推出的东方王榭三期御园的户型有所改进，仍通过各种手法赠送面积。全赠送半赠送金科东方王榭金科东方王榭金科东方王榭金科东方王榭东方王榭为每种户型都设计了样板房，走富贵豪华路线，与外立面风格走向迥异，但却是本地高端客户喜欢的装修调性——金碧辉煌。金科东方大院1F四室二厅二卫165㎡半赠送全赠送2F四室二厅二卫185㎡3F三室二厅二卫153㎡金科东方大院4F三室二厅二卫143㎡5F三室二厅二卫138㎡6F三室二厅二卫138㎡客厅上方跃层结构半赠送全赠送金科东方大院的户型与东方王榭相类似，在局部细节上有所改善。金科东方大院金科东方大院金科东方大院金科东方大院东方大院的样板房设计与东方王榭相类似，但中国元素有所增加。四室二厅二卫165㎡金科锦绣天成半赠送全赠送最大的特点是入户花园+3阳台+露台的设置。四室二厅二卫162㎡四室二厅二卫155㎡三室二厅二卫135㎡三室二厅二卫131㎡客厅上方跃层结构三室二厅二卫135㎡金科锦绣天成半赠送全赠送金科锦绣天成金科锦绣天成金科锦绣天成金科锦绣天成锦绣天成设计了3套样板房，全部为欧式风格，体现豪华舒适的居住感。金科观天下二房一厅一卫92.55㎡飘窗空中院馆景观阳台阳光书房生活阳台入户花园入户花园可做餐厅使用。空中院馆可做独立书房或卧室。主卧室赠送超大阳光书房，采光休憩皆宜。客厅朝南，带景观阳台。次卧室赠送270°转角飘窗。赠送大面宽生活阳台。赠送面积（约22㎡）计一半面积（约15.5㎡）该户型实际赠送面积近30㎡，以两房的总价实现三房的基本功能。这种不仅受刚性需求客户的青睐，也成为改善性需求客户追捧的对象。成为金科观天下最热销的户型之一。空中院馆《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789金科观天下赠送面积达30㎡，可实现四房功能。空中院馆金科观天下赠送面积达38㎡，可实现四房功能。空中院馆二室二厅一卫89㎡（赠送面积14.4㎡）金科观天下以上两种户型通透性较差，赠送面积较小、且利用率低，但通过放大阳台和操作平台赠送仍有一定卖点。三室二厅二卫119-120㎡（赠送面积16.3㎡）《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789金科观天下金科观天下金科观天下金科观天下金科观天下针对每种在售户型都设计了样板房，配以不同的装修风格。金科东方上院二室一厅一卫92㎡二室二厅一卫89㎡三室二厅二卫148㎡二室二厅一卫92㎡东方上院高层公寓与金科观天下相近。都采用大幅度赠送面积的手法以提升附加值。金科·观天下2007年11月17日，金科·观天下首批房源开盘，推出219套房源，均价7000元/㎡，当日即宣告售罄。2007年12月6日，金科·观天下第二批房源接受预定。12月15日，第二批房源公开发售，共294套房源，均价7500元/㎡。目前金科观天下共推出高层公寓1599套，销售1591套，总销售面积达17.82万㎡。月均去化0.64万㎡。目前尾盘报价已突破10000元。5#楼王4月底加推在建单身公寓金科·东方王榭2007年12月22日，金科·东方王榭销售中心正式启用，媒体首映式同日举行。2008年1月11日，金科·东方王榭产品正式亮相。2008年3月15日，即日起至开盘当日，金科·东方王榭举行“日进千金”活动。在此期间，办理名仕购房诚意登记卡者，即可享受1000元/天的购房优惠。2008年4月25日，金科·东方王榭一期开盘，推出8栋洋房，售价6600-10000元/㎡。一期洋房在2009年初基本售罄，共计230套，4.86万㎡。2008年8月16日高层产品东方上院首次开盘，首批房源132套，售价6500元/㎡。目前共推出高层公寓848套，目前已销售821套，销售总面积达8.9万㎡。金科东方王榭三期御园洋房将于5-6月开盘，目前报价13000-15000元。一期花园洋房二期高层东方上院三期洋房御园将于2010年5-6月份发售。金科·东方大院金科东方大院2008年首次开盘，推出216套洋房产品，均价6500元。截止2009年底，该项目共推出洋房738套，目前洋房已销售735套洋房，合计销售面积11.59万㎡，洋房尾盘均价约9000元。目前尚有6栋高层公寓未售。将于4月底5月初推出首批高层房源，预计均价7000元/㎡。金科锦绣天成2009年9月28日首次开盘推出179套洋房产品，均价5500元。截至目前洋房已推出490套洋房，共销售277套，合计销售面积5.48万㎡。目前尚有3栋洋房待推，和2栋高层待建。金科·锦绣天成所谓”原创中国洋房“，并非金科首创。即使是在无锡市场上，金科并非”中国风“的首创者，也不是第一个成功者。但却率先将这种风格发扬光大。赠送面积，金科是无锡市场上较早的倡导者之一。宽景公馆东方王榭效果图东风和悍马虽都是卡车，但拥有的感受肯定截然不同！已有多辆捷达但希望再拥有一辆宝马，这想法并不冲突。依据传统经验判断，由于此类市场上本地中高端客源都拥有多套公寓房源，因此功能结构相近的多层洋房也许难有吸引力。从金科的操作情况看，这些区域的客户愿意购买有特色的多层公寓产品，同时愿意承受比普通公寓更高的价格。因为买房不仅是考虑居住的功能性，还有更重要的自我身份标识作用！在无地段优势的条件下，如用地条件允许，金科还是尽量以多层洋房解决高端客源需求。在重庆，是金科第一次以“退、错、露、院”的四度空间给出了花园洋房的清晰定义。强大的创新能力是金科迅速崛起的关键。“花园洋房专家”的称号是对金科10年来的最好诠释。入市之初，金科现场表现力领先于绝大多数开发商。目前无锡市将赠送比例限制在总面积的8%以内，未来金科的户型优势将可能不复存在。绿城和龙湖已进入无锡，在2010年其产品将实景呈现给无锡客户。面对这两家与金科同样以细节打造和景观设计著称的对手，金科未来还有何新的竞争力体现？金科的中国风和原创洋房路线还能走多远？我们拭目以待。金科无锡营销大事记亮相无锡2007年3月14日-18日，无锡政府、银行、知名媒体等一行二十余人应无锡金科地产之邀，远赴重庆，对金科集团进行了为期五天的参