武汉汉口某小户型项目定位及物业建议_63PPT_XXXX年

目录CONTENTS武汉地区房地产市场调研项目整体定位项目产品优化建议武汉地区房地产市场调研武汉经济环境分析武汉市2002—2009GDP走势图1468162218822238259131423960450010.52%16.03%18.91%15.75%21.27%26.04%13.63%0100020003000400050002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（亿元）0%5%10%15%20%25%30%GDP亿元GDP增长率2002-2008年武汉市居民人均GDP179711956923148262792989935500442908.89%18.29%13.53%13.78%18.73%24.76%050001000015000200002500030000350004000045000500002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年（元）0%5%10%15%20%25%30%（数据来源：武汉市统计局）2009年武汉市国民生产总值为4500亿元，同比增长13.63%，虽然增长率较08年有所下降，但同比涨幅远高于全国及全省的平均增长水平。武汉市2009年GDP构成中，房地产业与制造业成为拉动GDP增长的两大重要支柱。同时基础设施建设也为GDP做出贡献。整体而言作为我国中部地区核心城市的武汉，目前正处于快速发展阶段，经济形式也较为乐观,居民人均GDP水平也随整体经济走势成上行趋势。武汉地区房地产市场调研2002-2009年武汉市居民人均年可可支配收入78208525956410850123601435816712183859.01%12.19%13.44%13.92%16.16%16.40%10.01%020004000600080001000012000140001600018000200002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%武汉市2002-2008年居民人均消费水平769682629031102701149713179114337.35%9.31%13.72%11.95%14.63%-13.25%020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年（元）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2002-2009年武汉市居民人均居住面积22.1623.9324.2525.526.8628.2529.2830.887.99%1.34%5.15%5.33%5.17%3.65%5.46%051015202530352002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（平米）0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%武汉市2002-2008年居民年均住宅消费水平828796916103411191101-3.88%15.05%12.93%-1.63%8.25%0200400600800100012002003年2004年2005年2006年2007年2008年（元）-5%0%5%10%15%20%武汉经济环境分析武汉市人均可支配收入成逐年递增的趋势，每年的涨幅基本都保持在10%以上，受2008年的经济危机及股市的大跌的影响，2009年人均可支配收入增长趋势有所放缓,仅为10.01%．武汉市人均居住面积每年基本都能够保持5%左右的增长速度，截至2009年武汉市人均居住面积已达30.88平米，在居民年均住宅消费水平方面由于房价的上涨迅速，增长水平呈逐年放缓的趋势．（数据来源：武汉市统计局）武汉地区房地产市场调研武汉经济环境分析武汉市现阶段经济形势武汉目前正处于经济快速发展期，2009年武汉地区生产总值同比增长13.63%以上，完成全口径财政收入1005亿元，增长27%，地方一般预算收入316.1亿元，增长14%。在全国15个副省级城市中跃居第5位。2010年武汉市经济发展趋势目前武汉市已被定为中国中部核心城市，2010年武汉市将加快转变经济发展方式，着力调整优化产业结构，推进“两型社会”综合配套改革试验，在“十一五”计划的最后一年里完成“十一五”规划的各项目标任务。武汉地区房地产市场调研房地产宏观政策环境分析时间段GDP平均增速宏观调控方针调控政策房地产调控07年下半年13%双防：防止经济增长过热；防止价格上涨演变为明显的通货膨胀稳健的财政政策和从紧的货币政策从紧08年上半年9.4%，为7年来最低水平“双防”稳健的财政政策和从紧的货币政策从紧、打压08年下半年“一保一控”积极的财政政策和适度宽松的货币政策扶植、鼓励09年上半年7.1%，继续为保“8”努力保增长、扩内需、调结构积极的财政政策和适度宽松的货币政策扶植、鼓励09年下半年保“8”争“9”保增长、扩内需、调结构积极的财政政策和适度宽松的货币政策扶植、鼓励政策开始收缩10年上半年——调结构积极的财政政策和适度宽松的货币政策逐步转向收紧经历过2009年房价快速上涨后，从2009年底中央经济工作会议为2010年的宏观政策定调开始至2010年2月，在这短短的近2个月的时间里，中央针对楼市的调控政策密集出台，2010年房地产市场走势一时间众说纷纭。2007-2010年宏观政策调控回顾2009年底至2010年初国家调控政策回顾住房转让营业税优惠政策终止，征免时限恢复至5年“国四条”出台拿地首付款比例提高到五成缴纳全部价款的期限原则上不超过一年“二套房”优惠政策取消“国十一条”出台央行上调存款准备金率0.5个百分点武汉地区房地产市场调研房地产宏观政策环境分析房地产调控目前正处于从鼓励、扶植到从紧、打压的过渡阶段，短时间内直接性的打压政策不会出台新的信贷政策或将打压部分投资房产积极性，但相关部门对政策的执行力将受到考验完善的房地产市场监测体系仍需时间，现阶段政府还不能完全通过市场的手段影响行业的发展2010年楼市调控较为中庸，不会影响购房热情，但一定程度上将削减市场成交量，平抑房价武汉地区房地产市场调研武汉市房地产投资环境2002-2009年固定资产投资额5706458221055132517332252308013.16%27.44%28.35%25.59%30.79%29.95%36.77%05001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（亿元）0%5%10%15%20%25%30%35%40%固定资产投资额增长率2002-2009年房地产开发投资额13317023329836646056078327.82%37.06%27.90%22.82%25.68%21.74%39.82%01002003004005006007008009002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（亿元）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地产开发投资额增长率（数据来源：武汉市统计局）2009年武汉市完成固定资产投资3080亿元，比08年同期增长36.77%，投资增长逐年上涨态势明显。房地产投资也大幅增长，成为拉动固定资产投资的强劲动力。2009年武汉房地产开发投资额为783亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长39.82％；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。由于09年房地产市场空前火热，有效地带动了房地产投资，与08年的行业低迷状态形成了明显的对比，并且投资额的整体增幅强劲。武汉地区房地产市场调研2009年武汉商品房供销情况分析2009年武汉新上市项目情况133179331928502715443431.692.8212298.948.680.915096.940151.492.8020406080100120140160武汉经济技术开发区武昌区青山区硚口区江夏区江汉区江岸区黄陂区洪山区汉阳区东西湖区东湖高新开发区上市项目数量上市面积（万方）2009年武汉市各城区上市项目对比图由于2009年武汉楼市反弹迅速，各大房企均加快了工程施工进度，以缩短项目工期加快上市速度。09年武汉市新上市项目及加推项目众多，武汉10大城区，及黄陂区、江夏区，新上市项目及加推项目合计306个，上市总面积9262740.26平米，约926.3万方。武汉各城区上市项目最多的区域为黄陂区，其次为东西湖区。新项目上市面积最多的则是东西湖区，其次为黄陂区，一定程度上反映出09年武汉市中心城区房价高涨，主要供应量向远城区转移的趋势，价格涨幅较小的远城区成为支撑武汉楼市的主要力量。（数据来源：武汉市房地产信息网）武汉市商品房市场各季度成交面积走势106.56109.4192.16105.12125.37262.33305.99316.370501001502002503003502008年第1季度2008年第2季度2008年第3季度2008年第4季度2009年第1季度2009年第2季度2009年第3季度2009年第4季度（万方）武汉地区房地产市场调研2009年武汉市各城区量价表现1331883282448165405995534799556887124871210979062994699855975764551736806126680473484176308758494254020004000600080001000012000140001600018000武昌洪山青山东湖高新江夏硚口江岸江汉东西湖黄陂汉阳沌口010002000300040005000600070008000成交套数成交均价（数据来源：武汉市房地产信息网）武汉市各城区商品房销售情况2008年整个楼市调整年武汉市整体成交量大幅萎缩，每季度成交量仅为100万方左右。至2009年3月武汉楼市“小阳春”后，武汉楼市整体成交量开始大幅反弹，上涨趋势明显．通过2009年武汉市各城区量价表现来看，东湖高新开发区成交量最大、其次为武昌区、东西湖区及黄陂区。由于目前汉口中心城区（江岸、江汉、硚口）土地有效供应量不足，新房上市量无法满足市场需求量，供小于求的趋势最为明显，因此较偏远的东西湖区及黄陂区成为中心城区的有效补充，是整个大汉口的主要供应区域。武汉地区房地产市场调研2009年武汉商品房市场供需关系2009年武汉市商品房供需情况1435.25926.302004006008001000120014001600商品房销售面积商品房供应面积（万方）商品房销售面积商品房供应面积武汉市2009年全年销售面积为1435.25万方，供应面积为926.3万方。供销失衡。市场的急速反弹是造成供销失衡的主要原因，新房的上市速度赶不上销售速度、市场长时间持续火爆、消费者购房热情难挡等现象均是市场回暖的真实写照。整体市场供销比为0.645:1，供应量不足。（数据来源：武汉市房地产信息网）09年武汉市成交土地情况（剔除工业土地）5628.18609.291770.913454.72671.74785.43223.0293.180100020003000400050006000武昌汉口汉阳远城区（亩）0100200300400500600700800900（万元）成交规模(亩)每亩单价(万元)2009年武汉市主城区土地成交规模158.47257.5391.35549.4301002003004005006002006年2007年2008年2009年（万方）2009年武汉市主城区成交量为549.43万㎡，较08年同比上涨458.08万㎡，甚至超过06及07、08年三年总和，创下了迄今为止武汉土地拍卖史上年度成交量的新高。武汉地区房地产市场调研武汉中心城区土地分析2009年武汉三镇平均每亩地价为473.89万元。较08年上升36.57万元/亩，涨幅8.36%。但在剔除地价较低的9块工业用地后，三镇平均每亩地价迅速升至560.06万元。