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本报告所有内容是严格保密的。谨呈:昆明鑫益屋业开发有限公司版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归瑞丰和地产顾问(中国)有限公司所有,未经瑞丰和地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。鑫益·会泽项目1#地块发展定位及物业发展建议项目研究的工作阶段划分1#地块发展定位及物业发展建议(中期汇报)整体战略及定位(终稿汇报)市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研旅游市场环境调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2009/04/292009/05/10以后2009/04/10项目背景研究项目区位解读项目基地研究区域市场研究项目发展定位项目规划概念物业发展建议思维导图客户目标宏观/城市研究项目基地研究区域市场研究项目整体发展战略项目整体定位地块资源条件分析整体规划及分期构思项目物业发展建议项目地块编号、分区划分(预设)2#1#3#义仓街钟屏街南内街自建房瑞丰路ABCDEF地块编号地块面积地块分区分区面积1#128.378亩B、CB:88.169亩C:40.21亩2#60.87亩D、E、FD:19.19亩E:28.18亩F:13.50亩(租用)3#11.88亩AA:11.88亩会泽项目1#地块发展定位项目整体定位规划概念及分期构思宏观市场背景分析城市发展解读区域市场研究项目基地研究项目发展战略宏观经济背景回顾2008年:经济受多重因素影响超出宏观调控预期经济受宏观调控和外围金融海啸的影响逐步明显——GDP由高走低,CPI也呈现持续下降态势,经济增长步入下行周期且急转恶化。“双防”“一保一控”“保增长”07年12月08年7月08年11月雪灾地震金融海啸GDP宏观房地产市场背景回顾(1)2008年房地产市场受压:投资增长“前高后低”,销售低迷2008年房地产投资增长呈现“前高后低”趋势。•上半年房地产投资保持33.5%高增长,增幅同比加快5个百分点;•三季度,受成交量大幅萎缩、企业资金紧张、市场观望气氛加重和美国次贷危机等因素影响,明显放缓。住房消费处于2000年以来最为低迷的时期。•2000-2007年我国商品房销售额平均增长35.3%,销售面积年均增长26.7%;•销售额和销售面积便呈现负增长,1-10月,全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%。低迷宏观房地产市场背景回顾(2)房地产市场受压:救市声起,年底迎来政策松动在大力救经济的背景下,房地产市场调控的基调也出现松动。全国范围来讲,楼市比较低迷。11月10日,国务院常务会议,强调房地产业是国民经济的重要支柱产业。•认真分析和研究房地产市场的形势,正确引导和调控房地产走势。•增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设;•落实和完善促进合理住房消费的政策措施;•促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展;•加快发展二手房市场和住房租赁市场。•继续整顿房地产市场秩序,规范市场交易。救市宏观环境变化带来的——归位政府从重城市经营向重城市管理归位开发商从重资本经营向重客户经营归位消费者从重投资价值向重居住功能归位住房价格向功能价值归位归位归位2009年房地产市场预判09楼市市场环境政策因素成本供应结构需求消费者购买力下降消费者信心处于恢复楼市难以大幅回升宏观经济面临困难下行趋势趋缓制约楼市最主要的因素政策由限制转向支持宽松的货币政策对楼市有正面刺激作用土地成交价格回归理性原材料价格大幅下降开发商成本压力下降“90/70”产品为主廉租房、经适房上市对商品房市场有抑制作用减少开工供应仍充足开发商资金压力仍较大回升项目整体定位规划概念及分期构思宏观市场背景分析城市发展解读区域市场研究项目基地研究项目发展战略会泽县城处于“环昆两小时经济圈”吸引范围周边会泽县交通区位会泽会泽县位于云南省东北部、金沙江东岸、曲靖市西北部,地处东经103°03~103°55′、北纬25°48~27°04′之间。东邻宣威市、贵州省威宁县,南与沾益县、寻甸县毗邻,西接东川区、巧家县,北与鲁甸县接壤。县境东西最大横距84公里,南北最大纵距138公里,国土面积5854平方公里,山区占95.7%。县城钟屏镇,海拔2120米,距曲靖市区254公里,距省会昆明273公里。环昆两小时经济圈九五期间,会泽县定为国家级贫困县,全县贫困人口(按人均有粮300公斤,人均纯收入560元计算)10.45万人。贫困的原因一是受交通闭塞制约,距昆明、曲靖、昭通等周边经济文化发达地区距离遥远,造成信息不畅,科技、教育落后,人的素质跟不上时代发展的步伐。二是因铅铜的过度开采、冶炼、京运,使生态环境遭到严重破坏,水土流失严重,世界著名的泥石流滑坡区蒋家沟就在会泽县境内。三是现有的资源尚未得到有效的开发利用。通过各方努力,到目前已解决了部分群众的温饱问题,水利交通、通讯等基础设施得到了明显改善,但根据国家“十五”期间脱贫标准(人均有粮300公斤,人均纯收入820元),现仍有64万人未脱贫,于2002年2月被国家列为重点扶持县。随着国家实施西部大开发的迅速推进,国家对重点扶持县在政策、资金上的重点倾斜,会泽目前正着手旅游机场的论证启动,2003年会泽高速公路修通后,会泽到昆明、曲靖分别只需3个小时,会泽将成为昆明、曲靖等大中城市的近郊,这对有效开发会泽旅游资源,促进会泽的脱贫致富奠定了坚实的基础。会泽县委、县政府决定把旅游业作为一项带动产业来发展,不仅是会泽经济可持续发展,培育新的经济增长点的需要,会泽的明天会更美好!!宏观经济分析——产业结构产业结构工业是会泽的支柱产业,对GDP的贡献高达61%,支撑整个城市的发展。821551035151521753404294351784640031129941294781461870500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002006年2007年2008年一产二产三产会泽第一产业08年发展较好,但与第三产业比重不相伯仲,无明显特色。从历年数据来看出,会泽产业结构第二产业突出,占据65%左右,2008全县全部工业总产值达737739万元,为城市绝对核心支柱产业。但第二产业比重在08年有所降低。第三产业比重持稳,08年无明显增长。(数据来源:会泽县统计局)宏观经济分析——经济增长经济增长53557866817176236523611729700037340001000002000003000004000005000006000007000008000009000002006年2007年2008年GDP固定资产投资2006年-2008年会泽县历年GDP与固定资产投资情况单位:万元人均GDP56847057803401000200030004000500060007000800090002006年2007年2008年人均GDP会泽县历年人均GDP发展状况单位:元(数据来源:会泽县统计局)(数据来源:会泽县统计局)近年来会泽县GDP增长率保持在14%以上,2008年城市GDP达到762365万元;固定资产投资稳定快速增长,2008年已达373400万元,增幅高达26%。会泽县人均GDP保持高速增长,近年来增长速度均超过10%,而且增速不断加快;2008年人均GDP达到8034元。保障了市场消费能力及投资能力的提升,对于推动区域住房需求无疑是利好因素。小于4%萎缩4%—5%停滞5%—8%稳定发展大于8%高速成长会泽近年来经济增长快速,为房地产市场高速发展打下了一定基础。会泽县城市总体规划城市定位会泽城区地位和作用县域政治、经济、文化、商贸、旅游中心。随着旅游为龙头的服务业的发展,会泽城区经济、文化、商贸、旅游等方面功能将一步凸显。县域交通枢纽。会泽地处县域中心地区,由国道及县乡两级道路与各乡镇联系,交通枢纽的条件十分明显。铜商历史文化名城,以卷烟产业和旅游业为重要经济支柱,全县政治、经济、文化中心。会泽城市性质城市发展目标景色独特的铜商历史文化名城。城市发展总体原则保护古城,建设新区。规划强调城区产业结构以劳动密集型加工工业为基础,积极发展以旅游业为主的服务业。会泽县城主要板块功能规划城市格局物流加工中心行政中心旅游文化中心九龙湖居住片区:位处规划开挖的九龙湖滨,规划为低层低密度住宅区会泽县城市居住规划城市格局编号城市片区及居住片区用地面积(公顷)居住人口(万人)人口毛密度(人/公顷)备注1旧城区137.33.43250改造完善区2翠屏北街居住片区61.02.44400新建区3钟屏居住片区37.51.50400部分改造部分新建4水城南居住片区47.91.91400新建区5会巧公路西居住片区90.63.62400新建区6九龙湖居住片区36.90.3185低层低密度住宅区7其他居住用地85.31.79210散布居住区合计496.4515.0302(均)会泽县城市居住片区规划城市格局九龙湖居住片区:位处规划开挖的九龙湖滨,规划为低层低密度住宅区36.9公顷。翠屏北街居住片区:位处规划行政中心东、北环路北,规划居住用地面积61公顷。旧城区现状居住用地面积115.7公顷,改造后居住地面积共137.3公顷,考虑到旅游发展,部分旧宅规划作为家庭旅馆、分季节文化、观光服务等,旧城规划居住人口约3.43万人。钟屏居住片区:位处北环路南,金钟山西北,规划居住用地面积37.5公顷。会巧公路西居住片区:位处规划行政中心西、北环路北,规划居住用地面积90.6公顷。水城南居住片区:位处水城村南,规划居住用地面积47.9公顷。城区北部(新城区)为城市发展的主体,北环路北布置城市中心区,主要安排党政机关和其它由古城搬迁出来的一般行政办公机构。通过古城功能的调整和建设改善,恢复古城风貌,增加民俗旅游、度假、观光、购物等功能。减少机动车交通量,争取建设成为“步行旅游城市”。城市总体规划布局:争取规划期内,通过持续的建设得到“新”、“旧”两个城市,二者相得益彰。西高新长安西郊工业区无污染工业区新城区老城区城市中心古城保护以及南部山群的限制,加速主城向北外扩进程。北环路以北是新城发展主流区域,古城商业逐渐分化移至新区。区域价值开辟新区,保护古城关键词一:22古城的保护限制了大体量住宅社区的开发古城区无土地存量,古城情结与拆迁成本极高,住宅外扩成为必然为避开北环路东北侧不良地基,用地发展以西北侧为主,且东郊为规划中的工业区,缺乏生活配套,宜居性不强2000余年的历史积淀,使城市留存大量的古迹遗址古城区的商业中心地位弱化,城市重心逐渐向北偏移古城商业中心被赋予旅游定位,并承载传统商业核心新城区西直街区域为最大的商业核心区域价值变化城市发展规划带来的区域价值变化住宅商业新城区是中产阶层的聚居之地,中高档高层住宅成为片区主流;古城区仍以传统零售商业为主,生活配套成熟完善新城区北环线分布了10余所了政府行政单位和四个高尚住宅社区,已然成为城市高知阶层的第一聚集地;古城旅游、商业中心的地位已经确立,未来此定位将会进一步深化。会泽近年来经济增长快速,为区域房地产市场发展打下了基础片区格局已然圈定,新老城的不同功能分配已然分明。古城区新城区95671028515000594261721100002000400060008000100001200014000160002006年2007年2008年城镇居民可支配收入城镇居民可支配支出新城区域价值青岛政务新区遵循“住宅—商务—商业”的发展次序;商业在2006年后快速发展,形成城市级的高档商圈城市发展案例借鉴会泽项目整体定位规划概念及分期构思宏观市场背景分析城市发展解读区域市场研究项目基地研究项目发展战略项目地块分别处于县城行政中心区和旅游文化中心区项目区位1#、3#地块处于县城行政中心区,属于新城区2#地块处于县城旅游文化中心区,属于老城区①1#、3#地块位于会泽县的开发新区,通达性良好,是城市新兴的高、中档住宅集中地;②
本文标题:鑫益_云南会泽房地产项目地块发展定位物业发展建议_126页_XXXX年
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