武汉美加总部基地产品定位物业发展建议

武汉美加总部基地定位导向研究/物业发展建议及武汉商务市场研究报告汇报说明：本报告为美加总部基地整体定位报告的雏形和市场基础，但根据前期与发展商的沟通，现针对启动区物业的规划提出市场化的设计原则，与相关伙伴单位进行沟通和作业，因此，本次汇报将集中市场上与本项目启动物业有重点参考或竞争关系的项目，并侧重于物业硬件设施和服务的调查研究。本次汇报后，项目组将进一步深化市场研究力度和范围，完善本报告，提出本项目的整体市场定位及物业发展细化建议。汇报提纲•第一部分阶段性工作目标及调研工作范围•第二部分目标写字楼/酒店/裙楼商业市场概况•第三部分本案启动物业定位方向及规划设计指引第一部分阶段性工作目标及调研工作范围阶段工作目标针对发展商初步拟定的三种物业形态，包括写字楼、酒店、商业裙楼，项目组将展开区域市场内同类物业的首次针对性调查，鉴于时间的紧迫性，项目组将甄选重点项目及代表项目进行调查研究，旨在获得同类项目的规划情况、市场表现、客户基础情况等，以指导本项目物业在规划设计前的必要要求和准备，宏观经济指标及细化市场研究指标将在第二次定位及物业发展建议中进行汇报。初次调研工作范围•写字楼光谷重点甲级写字楼；武汉市中心城区典型写字楼；特色办公（低密度园区、LOFT等代表项目）联合国际、慧谷时空、光谷国际、高科大厦、华乐商务中心、中建工行广场、中广大厦，新时代中心、光谷软件园、新世界国贸、新世界中心、浦发银行大厦、商业银行大厦、建银大厦；初次调研工作范围•酒店投资型酒店；高星级代表酒店；圣淘沙酒店、最佳西方西邦可大酒店、纽宾凯国际大酒店、光明万丽大酒店、华美达光谷大酒店、锦江国际大酒店初次调研工作范围•裙楼商业光谷区域商业规模较大且较成熟商业体；以写字楼办公区为依附的商业体；写字楼及住宅等综合区商业体；万科城市花园、光谷国际为代表的社区商业，世界城为代表的集中商业初次调研工作范围•深度访谈写字楼物业管理人员写字楼招商/销售人员办公人员写字楼购买者写字楼租赁者（访谈整理见后文及附件）第二部分目标写字楼/酒店/裙楼商业市场概况武汉写字楼分布情况及市场分析高端写字楼典型项目分析光谷写字楼市场情况PART1写字楼总体分布武汉写字楼分布情况及市场分析武汉市写字楼类型814%2238%2848%甲级乙级丙级写字楼价格区间3%45%31%16%5%3000元以下3001-40004001-50005001-60006001以上武汉市场目前已有写字楼100余座。其中甲级写字楼约占8.14%，乙级写字楼约占22%。比较全国其他城市来看，武汉写字楼市场整体发展水平比较低，优质写字楼比较少，落后于同处于中西部的成都、西安等大城市，因此整体价格不高，价值未释放。总体分布-汉口世贸广场武汉广场新世界中心新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场泰合广场福星国际商会大厦民生银行大厦大厦武广商业圈写字楼群建设大道商务圈写字楼群江汉路商业圈写字楼群中百商厦佳丽广场总体分布-武昌徐东商务圈写字楼群中南商业圈写字楼群光谷商务圈写字楼群世纪广场洪广宝座中商广场中建工行广场保利文化广场新时代商务中心东沙大厦凯旋门广场龙潭大厦兆富国际鹏城国际SBI创业街华乐中心慧谷时空总体分布-汉阳钟家村商业圈写字楼群闽东国际城汉元中心说明：汉阳目前写字楼基本上处于市场空白，作为三大经济中心之一的沌口，没有形成与经济高速发展相适应的高档写字楼配套（仅东合置业的写字楼目前在建）。区域资源成为分布特征的重要成因武广商业圈写字楼群建设大道商务圈写字楼群中南商业圈写字楼群徐东商务圈写字楼群光谷商务圈写字楼群江汉路商业圈写字楼群钟家村商业圈写字楼群定位档次数量及集中程度依托商业型：依托商业中心及商业氛围获得商务需求的写字楼群依托版块型：依托区域版块属性获得商务需求的写字楼群，如金融中心、产业中心等图例图例受城市经济发展影响，武汉写字楼市场集中于汉口、武昌；区位资源成为写字楼扎堆的成因，成熟商务区、商业区市场集中；各区域市场形成以高端项目为核心，中端及低端项目为补充的特征；商务区办公氛围的纯粹，更受高端客户青睐；相对汉口金融商贸的高度成熟，武昌商务发展度不及汉口；武汉写字楼分布小结武汉高端写字楼总体分布据统计，武汉市场目前甲级写字楼集中于武汉传统三大商圈，武广商圈，建设大道金融商圈，中南商圈，从现在高端写字楼的租金水平和空置率看，作为商务区的建设大道金融商圈优于商业区的武广商圈及中南商圈。武汉市高档写字楼的分布区域及分析汉口高端写字楼分布世贸广场武汉广场新世界中心新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场泰合广场福星国际商会大厦民生银行大厦大厦这里是武汉高档写字楼的代名词，也是武汉繁华时尚的前沿阵地，以泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等高档写字楼为代表，其中建设大道又被称之金融一条街，全部为高档写字楼及各家银行大厦，跨国公司驻汉机构、合资企业等几乎全集中于此。1、建设大道金融街沿线重点项目写字楼名称建银大厦瑞通广场招银大厦新世界国贸租金60-80元/㎡；出租率为93%60元/㎡；出租率为90%60元/㎡；出租率为85%租：55元/㎡；出租率为80%主力客户银行、保险、地产、国际贸易等行业大型企业银行、保险、服务业、贸易等行业大型企业银行、保险、旅游、贸易等行业大型企业银行、保险、房地产外资驻国内分部、国外领事机构此区域是武汉CBD区域，是武汉写字楼市场的起始区，也是武汉写字楼密集区，但由于此区域写字楼的配套标准不同，档次定位不同。而此区域高端写字楼租金价格达到70元/平米以上。在销售方面，高端写字楼大多呈现出“只租不售”的局面，在进入销售市场的项目来看，价格水平在10000元/平米左右。2、解放大道武广沿线重点项目武汉写字楼分布情况及市场分析写字楼名称租金主力客户武汉广场租：35元／㎡；售：5500元／㎡出租率为80％服装、食品等流通产品贸易类中小型企业、中介服务机构等世贸广场租：43元／㎡（均价）；售：26F-40F7500元／㎡（均价）出租率为90％服装、食品等流通产品贸易类企业、装饰服务企业等泰合广场租：40元／㎡；售：26F-40F6500元／㎡（均价）出租率为90％家电、服装等产品贸易类企业直属分部企业、保险、医药等中型企业新世界中心租：60元／㎡；售：不售出租率为50％金融、珠宝、贸易、地产等综合类型大中型企业此区域为汉口商业中心，区域内的写字楼项目较少，其整体租金价格为40-50元／㎡，整体售价为7000元／㎡.武汉市高档写字楼的分布区域及分析武昌高端写字楼分布世纪广场洪广宝座中商广场中建工行广场保利文化广场新时代商务中心武昌高端写字楼基本集中于中南商圈，现收到企业总部规划和中北路江南金融中心的打造，中南商圈将向中北路方向延伸，形成江南商务中心，与中南商业中心共同形成武昌核心商业区域。3、中南-中北沿线重点项目武汉写字楼分布情况及市场分析写字楼名称租金主力客户中商广场租：40-55元／㎡；售：6500元／㎡（均价）出租率为80％电子、科技类大中型企业分部世纪广场租：40元／㎡；售：5500元／㎡（均价）出租率为90％贸易产品代理机构、连锁企业及外来贸易企业武汉公司的武昌分部中建工行广场租：35-50元／㎡；售：6800元／㎡（均价）出租率为40％中型IT、机械设备、医疗设备企业新时代广场租：65／㎡；（均价）售：9000元/㎡（均价）大型企业总部此区域早期的写字楼均为武汉中低档的写字楼，由于近几年武汉房地产市场的发展迅速，中南区域的写字楼市场走势已向高档写字楼发展，现整体租金价格为45元／平米，整体售价为6500元-8000元／平米客户情况：从目前武汉江南、江北写字楼从入驻的客户来看，江北写字楼主要是一些大企业、集团客户，还有一些外地企业的武汉总部或区域总部；江南写字楼则主要由中小企业及创业型客户为主力构成，高端需求尚未消化。武汉高端写字楼小结租售价格：从写字楼的市场报价（租售价格）来看，江北板块价格高于江南板块，越高端越获得市场认可，充分表明高端市场的需求旺盛。武汉写字楼分布情况及市场分析武汉高端写字楼小结区域特征：一些大客户往往愿意选择商务区落户，因为商务区是整个城市物流、信息流、资金流的汇聚地，且高档写字楼汇聚，企业交流方便；但商业区一般都与大型商场在一起，是人流量、车流量最大的地方，交通比较拥挤，出行成本较高。武汉写字楼分布情况及市场分析武汉高端写字楼小结武汉写字楼分布情况及市场分析高端写字楼典型项目分析武汉写字楼发展趋势研判物业名称武汉广场世贸广场建银大厦瑞通广场新世界国贸租金30-354360-806045-55物业费1212201220-30单层面积12001700200011002300-2500高出租率面积100100-200200-300200-300分割（个数）14-154-512-14入驻率80%80%95%90%60%武汉高端写字楼典型项目分析-汉口项目名称外立面大堂电梯（品牌数量总楼层）物业公司智能化设施空调商务配套武广写字楼玻璃幕墙、花岗岩无大堂6部，OTIS电梯，50层武汉鑫华物业中央空调商务中心、银行、邮政、商场、快餐厅世贸广场铝塑复合板、玻璃幕墙、豪华13部，OTIS电梯，57层世贸物业5A楼宇智能化中央空调会议、洽谈、票务、培训中心、商场、美食广场、西餐厅、电影院、KTV、建银大厦幕墙与干挂石材豪华17部，日本三菱电梯、50层建银物业消防报警、楼宇自控、保安监控、综合布线、数据通讯、闭路电视等中央空调银行、会议室、宴会厅、多功能厅、资料室、俱乐部、酒店瑞通广场镀钛金属幕墙一般4部，上海三菱电梯29层招商局物业无空调银行、票务中心新世界国贸纯玻璃幕墙豪华12部通力电梯57层新世界物业甲级5A智能化系统设备中央空调商务会所、会议室、培训室、餐厅、咖啡厅、超市、商场、银行、健身中心、物业名称中商广场世纪广场工行广场洪广宝座新时代中心租金45-504035-5045-5060-65物业费13.8126.6418单层面积1100800160015001800高出租率面积120-160100-150100-200150整层出租分割（个数）7-85-69-107-8整层出租入驻率80%90%40%60%------武汉高端写字楼典型项目分析-武昌外立面大堂电梯物业公司智能设施空调卫生间商务配套中商广场铝塑板、玻璃幕墙，结构方正面积约500㎡，中档装修13部OTIS电梯共计48层中江物业自动监控系统中央空调简单装修会议中心、多功能厅、健身中心、美容中心、银行。餐饮、娱乐世纪广场瓷砖、大气简约约200㎡，简单装修4部东芝电梯共计26层深圳开元国际物业管理有限公司自动监控系统中央空调公共卫生间，简单装修银泰百货、必胜客、浩沙健身、屈臣氏超市等等工行广场玻璃幕墙、质感强，现代约80㎡，简单装修6部OTIS电梯共计25层广东华银物业自动监控及保安系统分户式中央空调每户有独立卫生间、另外每层有公共卫生间，简单装修公馆卡拉OK、苏宁电器、新华书店、新时代中心玻璃幕墙、简单方正，大气简约约1000㎡，精装修12部三菱电梯共计45层招商局物业管理（香港）有限公司数字化车库、直饮水系统、自动监控系统中央空调整层出租，每层的卫生间由客户自行装修咖啡厅、会议厅、商务酒店入驻企业行业比例：房地产及相关行业国际贸易及相关行业加工制造行业广告传媒金融行业电子、通讯、电信医疗行业其他22％29％11％5％6％17％3％7％武汉高端写字楼市场小结－项目特征•地理位置：分布在一级主干道及一级商圈内，地段绝佳，形象性强，可达性好。•周边配套：商业办公集中区，商业配套齐全，满足高端写字楼客户的办公需求。规模及配套要求（与大型企业的身份匹配）：•规模：6.5—27.6万㎡。楼层24—57层。•配套：外立面气派，豪华大堂，5A智能系统，豪华进口电梯配置充足，停车位充足。•面积：标准层面积在1100—2500㎡之间，主力面积分割集中在150—200㎡左右。符合大型企业的办公面积需求。武汉高端写字楼市场小结－租售情况与客户群特征•销售价格与租售比例：25%对外出售价格为6