淄博正林置业临淄项目产品定位及物业发展建议报告

盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY1正林置业临淄地块项目前期定位及物业发展建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY2项目地块分析FOCUS1项目整体定位FOCUS4项目产品建议及投资分析FOCUS5市场分析FOCUS２发展策略FOCUS３报告思路盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY3项目分析FOCUS1项目地块现状分析项目开发环境分析项目属性界定项目开发问题思考盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY4项目区位条件分析项目位于齐兴路与一诺路交汇处周边路网较为发达，309国道、杨坡路、齐兴路、北外环从其周边经过项目地块周边道路通达性较好，但公共交通较为缺乏，仅有236及104条公交线路盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY5项目区域规划及前景项目正处于临淄城区辛店片区主要发展方向，前景较好；在原有中心城区的基础上，北部片区会发展为商住区域，各种生活配套、交通配套也会随之完善。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY6项目地块基本条件项目规模：项目总占地面积：12386㎡,规模较小。项目地块形状方正，两面临街，西侧展示面较好地块内地势平坦，无明显地沟地壑，便于规划、施工一诺路项目地块恒生国际7、8#楼加油站盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY7北至：地块北临齐兴路，为城市次干道，周边多为旧有民居及小型车间西至：地块西临一诺路，为南北向城市主干道，是主城区的分界线南至：为恒生国际7、8#楼东至：恒生国际原有建筑项目地块四至地块周边略显陈旧，四至缺乏视觉吸引力，自然环境较差盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY8目前项目地块地势较为平坦，整体用地状况良好；地块内部现为汽车修理厂，还未搬迁；地块内及周边无大型工厂，空气质量相对较佳；北侧临近旧有民居及小型厂房，目前生活氛围较差；项目地块现状盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY9项目周边配套状况旧货建材交易发达，待改造自然村较多，基础生活配套落后项目周边分布众多未改造自然村，如：合里村、南村等。周边村民以农副业及旧货交易为主，基础生活配套落后。杨坡路、项目片区内小型旧货、建材交易市场较多，已经形成了旧货、建材交易市场聚集区，使得区域整体品质感较低，生活氛围较差大型项目带动作用明显，配套逐步完善，升值潜力巨大随着恒生国际星城项目多年开发，现以形成了较为成熟的社区环境，无疑对我项目起到了强大的带动力。齐鲁国际塑化城项目后期将有较大体量住宅物业入市，也将带动片区的居住氛围，片区内升值潜力巨大。恒生国际齐鲁塑化城恒生国际齐鲁塑化城随着恒生国际星城项目多年开发，现以形成了较为成熟的社区环境，无疑对我项目起到了强大的带动力。齐鲁国际塑化城项目后期将有较大体量住宅物业入市，也将带动片区的居住氛围，片区内升值潜力巨大。大型项目带动作用明显，配套逐步完善，升值潜力巨大随着恒生国际星城项目多年开发，现以形成了较为成熟的社区环境，无疑对我项目起到了强大的带动力。齐鲁国际塑化城项目后期将有较大体量住宅物业入市，也将带动片区的居住氛围，片区内升值潜力巨大。旧货建材交易发达，待改造自然村较多，基础生活配套落后旧货建材交易发达，待改造自然村较多，基础生活配套落后项目周边分布众多未改造自然村，如：合里村、南村等。周边村民以农副业及旧货交易为主，基础生活配套落后。杨坡路、项目片区内小型旧货、建材交易市场较多，已经形成了旧货、建材交易市场聚集区，使得区域整体品质感较低，生活氛围较差旧货建材交易发达，待改造自然村较多，基础生活配套落后恒生国际齐鲁塑化城恒生国际齐鲁塑化城大型项目带动作用明显，配套逐步完善，升值潜力巨大随着恒生国际星城项目多年开发，现以形成了较为成熟的社区环境，无疑对我项目起到了强大的带动力。齐鲁国际塑化城项目后期将有较大体量住宅物业入市，也将带动片区的居住氛围，片区内升值潜力巨大。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY10结论：项目生活、景观配套匮乏，教育优势不明显；区域内便民生活配套（超市、购物中心、蔬菜市场）缺乏片区陌生度感较强，杨坡路东侧城市感相对较强，而杨坡路西侧陌生度则更为明显虽然项目周边配套优势不明显，但随着恒生国际和齐鲁国际塑化城项目的配套设施不断完善，未来片区发展潜力巨大项目周边配套状况总结政务配套教育医疗配套商务金融配套景观休闲配套临淄二中恒生国际花园小学孙娄小学孙娄中学齐都文化体育城淄博工业学校稷下派出所国家电网行政审批中心齐都医院国税大厦建行人民银行中心广场杨坡路中轩路北外环路齐园路齐兴路309国道稷下街道办一诺路桑坡路塑化城盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY11项目交通状况分析北过境路：西接鲁泰大道，20分钟车程至张店城区，东连可接济青高速至潍坊杨坡路：联通城区与外环路，地块至城区3分钟车程齐兴路：联通中轩路与迎宾路236路主要站点：稷下街道办、齐都医院、东泰广场、利群等104路主要站点：稷下街道办、临淄区政府、审批中心236公交线路104公交线路项目交通通达性强，但公共交通配套缺乏盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY12区域规划为临淄区下一步主力发展方向，功能为居住、商贸、物流、休闲娱乐，政府致力于将其打造成“临淄北部发展片区”，即“临淄北部新城区”，随着片区内几大重点项目的逐步开发，未来片区升值潜力巨大。区域交通便利，通达性好，但目前公共交通较为缺乏，后期随着片区发展将会得到改善，具备成为“居住新区”的条件。□地块平整，地势平整，体量较小，可利用资源有限。基于项目现状及周边资源情况，将项目界定为“新城区乐活主义生活场”。区域属性区位/交通属性土地属性项目属性项目属性界定盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY13一项目所属片区现存有大量同质化产品。如何创新定位，才能在区域独树一帜？二项目体量较小，与周边竞争性项目相比不具有规模优势，因而寻找合理的操作方式，将是我们研究的另一重点项目需解决的问题盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY14整体市场分析房地产市场分析潜在客户研究市场分析FOCUS2盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY1550.374.0327.0148.4346.45610.5601632486480万平米0.40.50.60.70.80.911.11.2商品房竣工面积商品房销售面积销售面积/竣工面积异常基本正常正常运行基本正常异常2012年销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.10.92说明临淄房地产市场发展运行正常临淄平均人口60万，年消化面积约60万平米，说明临淄区房地产有着正常的消化量整体市场分析盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY16临淄住宅市场片区划分以309国道、过境路为界，临淄住宅市场分为四个区域，分别是中心城区、东部新区、北部新区、南部城区本案位于北部新区。临淄区房地产市场情况城市板块现状309国道东过境路北过境路牛山路中心城区东部新区本案盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY17城市板块价值5500元/㎡棕榈城5100元/㎡棠悦首付50%，一次性优惠200元8.9折世龙城5000元/㎡9.5折无房源恒生国际尚东华庭价格未定淄江花园D区5328元/㎡盛世豪庭4950元/㎡交10万优惠10020万优惠180金鼎绿城4900元/㎡桓公花园5499元/㎡送400元/㎡装修齐园绿城5000元/㎡相府世家4300元/㎡交10万优惠10020万优惠260热点区域——北部、东部形成围合；西部焦点集中；中心城区乏力；南部城区受制约北部片区项目体量大，价格优惠折扣大；东部片区竞相提价；西部、南部维持稳定。国际塑化城8000元/㎡盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY18地段杨坡路、桓公路总占地面积7万㎡总建筑面积11.07万㎡总户数1150户均价5499元/㎡容积率1.57主力户型71—113㎡两室119—150㎡三室目标客户群泛公务员、投资者、白领等主要卖点稀缺电梯多层、赠送精装修车位1：1地下停车场中心城区个盘分析兰溪桓公花园——中心城区开发出现真空现象，项目集中于城区边缘盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY19地段人民路、桑坡路总建筑面积4.6万㎡总户数308户均价5300元/㎡容积率1.57主力户型101—104㎡两室117—130㎡三室目标客户群西高周边原住民、齐鲁石化职工、周边乡镇进城阶层主要卖点学区房车位1：1地下停车场中心城区个盘分析西高理想城盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY20中心城区住宅概况市场特点：处于城区发展中心，生活配套齐全，市场开发较成熟产品、价格区间：本区新开发产品以多层洋房，小高层为主，主力户型为120-150㎡三房，均价在5300元/㎡以上客户群体：以公务员、周边原住民、乡镇进城群体为主，多为初次置业者及改善群体。项目特点：兰溪桓公花园依靠社区规模打造内部景观园林，此外购房送装修、赠送太阳能的营销策略，促进项目销售。竞争性：以上项目与我项目距离较近，虽属中心城区边缘，但仍会分流大量意向客户，产品的差异化显得尤为重要。对本案启示：优化产品面积区间，紧抓首次置业客户，提高项目附加值，注重性价比。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY21东部新区个盘分析地段人民路、淄河西路总占地面积300亩总建筑面积——总户数1360户均价5328元/㎡容积率——主力户型110—120㎡两室120—158㎡三室目标客户群公务员、齐鲁石化职工、周边乡镇进城阶层主要卖点城市大盘，完美地段车位1：1地下停车场淄江花园D区盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY22盛世豪庭地段桓公路、天齐路总占地面积8.46万㎡总建筑面积20万㎡总户数1200户均价4950元/㎡容积率1.97主力户型50—116㎡两室120—160㎡三室180—360㎡四室目标客户群公务员、周边改善性置业客户主要卖点产品价格优势、性价比高车位1：1地下停车场东部新区个盘分析盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY23东部新区住宅概况市场特点：各楼盘位于城市主发展方向，项目体量均较大，具有规模性优势，依靠较高的性价比，居住环境优越，居住舒适度高等优势开展营销。产品、价格区间：本区域产品以小高层产品为主，主力户型为90-120㎡二房120—160㎡三房，均价在5200元/平米左右客户群体：以临淄东部周边居民为主项目特点：盛世豪庭项目依靠自身较高的性价比优势，主打价格牌，牢牢抓住目标客户。淄江花园处于太公湖西侧，在依靠太公湖景观优势的同时占据交通优势方便来往于城区，以小高层为主，属于中档产品竞争性：该区域与本案形不成竞争优势对本案启示：在做好自身硬件配套的同时，注重自然景观，园林组团，人文景观等软件的建设盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY24北部新区个盘分析金鼎绿城地段临淄大道、天齐路总占地面积6.9万㎡总建筑面积13万㎡总户数980户均价4850元/㎡容积率1.85主力户型90—110㎡两室120—131㎡三室160—170㎡四室目标客户群公务员、周边改善性置业客户主要卖点高性价比、规模优势车位1：1地下停车场盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY25北部新区个盘分析棠悦地段齐兴路、遄台路总占地面积40万㎡总建筑面积76.8万㎡总户数1700户均价5100元/㎡容积率1.92主力户型73—116㎡两室120—160㎡三室200㎡以上四室、别墅目标客户群大量改善性置业客户、公务员、个体经营户主要卖点自身完善配套、产品自身优势车位1：1地下停车场盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY26北部新区个盘分析棕榈城地段齐兴路、中轩路总占地面积14.9万㎡总建筑面积29万