深圳湾厦后海项目前期定位及物业发展报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006年7月23日湾厦后海项目前期定位报告谨呈：蛇口湾厦实业股份有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。3报告研究思路根据项目约束条件及客户目标确定约束条件及目标项目界定问题解析定位方向研判通过经济测算确定利润最大化方案物业配比建议1、区域属性界定2、项目属性定位1、项目可发展的物业方向如何2、各类可发展物业配比1、酒店2、办公3、商业4、住宅本报告是严格保密的。4项目约束条件及客户目标开发商目标¾可售物业须收回项目总投资；¾其它持有物业能够获得长期稳定的收入；¾在风险最小的情况下利润最大化。约束条件¾A地块占地12970.4平米；¾B地块占地31897.1平米；¾整体容积率≤4，A、B地块容积率大致相当。.18163.86.招商路后海大道..259AB116本报告是严格保密的。5我们对后海项目的思考要解决的关键问题价值物业风险实实现现短短期期价价值值销售物业销售物业•如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）短期市场风险实实现现长长期期价价值值经营物业经营物业•如何实现一定量长期稳定收益？（实现利润）长期经营风险本报告是严格保密的。6本项目运作要遵循的大原则►两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的前提下，尽量增大项目体量；►销售物业须实现快进快出，迅速收回项目前期投资；►长期持有物业须抓住市场机会，降低风险，实现长期稳定收益。本报告是严格保密的。7报告研究思路根据项目约束条件及客户目标确定约束条件及目标项目界定问题解析定位方向研判通过经济测算确定利润最大化方案物业配比建议1、区域属性界定2、项目属性定位1、项目可发展的物业方向如何2、各类可发展物业配比1、酒店2、办公3、商业4、住宅本报告是严格保密的。8口岸+地铁+南山CBD三重规划利好X口岸东区定位为口岸商业区及滨海休闲带，规划商业32.68万；X口岸西区定位为现代滨海生活区，规划总建面167.7万平米，其中住宅130-137万平米，商业18-25万平米；X预计到2010年，蛇口居住人口达17.6万人。区域属性界定南山CBD口岸东区海上世界地铁站口岸西区本报告是严格保密的。9项目位于西部通道口岸的一级辐射区，南山辐射深港澳的口岸经济即将形成X西部通道将成为深港之间的第4条陆路通道，预计届时全国约一半的出入境车辆将通过该通道进出，预计通行量6万人次/日；X西部通道建成后将拉近蛇口与香港距离，口岸区将会聚集大量物流、外贸等企业。区位属性：口岸香港鳌堪石元朗本报告是严格保密的。10口岸罗湖皇岗文锦渡西部通道历史1985年开通，是亚洲最大的旅检口岸1991年开通旅检1981年开通，是全国最早对外开放的公路口岸2007年全面通车功能定位旅检口岸目前仍以货运为主，旅检为辅辅助性货运口岸，主要向香港输送鲜活产品货运职能，分流皇岗口岸的转关货柜车通关时间24小时通关2003年实施24小时通关晚10点后不得通关24小时通关通关量日均客流量达2万人，节假日高达7-8万人/日均人流8000，车流1000辆/日预计日通车能力可达7~8万辆，是目前深圳出入境车辆的63％；连接香港位置新界新界新界元朗四大口岸比较西部通道为24小时通关的货运口岸，带来的旅游效益应低于罗湖口岸本报告是严格保密的。11项目毗邻地铁2号线招商东路站，2010年通车后将极大拉近与市区距离，带来旺盛人流。X地铁2号线将在2010年前通车，六个站点贯通蛇口，将极大缩短与福田、罗湖距离；X招商东路站距离本项目仅300米左右。区位属性：地铁本报告是严格保密的。12位于南山CBD一级辐射区，可借助南山核心区经济发展带动片区商务发展X南山中心区占地135.5万平方米，全部建成后将成为南山区商业、办公及文化娱乐设施的集中区域；X未来中心区规划居住人口4万，工作人口6万人，配套有6所幼儿园、3所小学和2所中学，并建有会展中心、博物馆、电影院等文化设施。区位属性：南山CBD一级辐射区南海大道滨海大道后海滨路创业路本报告是严格保密的。13►未来区域将有大量高档住宅社区建成，居住人群的综合素质及消费水平得到较大的提升。区位属性：滨海CLD罗湖福田中心区华侨城红树林滨海CLD高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程深圳滨海中央居住区，未来的置业区域热点，片区形象及区域价值将得到全面提升本报告是严格保密的。14地块属性优势：►可统一开发，易形成规模；►地块方正，利于设计布局；►位于高尚纯净的居住社区；►具有山海景资源，且配有20米绿化带；►临后海大道，昭示性强。劣势：►一定的后海大道噪音；►配套不完善，商业氛围淡。位于居住环境纯净的后海片区，地块景观资源、规模及价值大，但周边配套及商业氛围较弱。本报告是严格保密的。15可发展为南山CBD一级辐射区的规模较大的滨海综合体项目。属性界定描述物业可能发展空间►口岸一级辐射区►地铁2号线辐射区►南山中心区一级辐射区►滨海CLD►临后海大道及地铁出口►地块可统一开发，规模较大►片区纯净，具有山海景观资源►周边配套缺乏，商业氛围较淡。滨海综合体项目（酒店+商业+办公+住宅）区位属性项目属性区域及项目属性总结：本报告是严格保密的。16报告研究思路根据项目约束条件及客户目标确定约束条件及目标项目界定问题解析定位方向研判通过经济测算确定利润最大化方案物业配比建议1、区域属性界定2、项目属性定位1、项目可发展的物业方向如何2、各类可发展物业配比1、酒店2、办公3、商业4、住宅本报告是严格保密的。17本报告要解决的关键问题本项目的可发展的物业方向如何，才能最大的实现项目持续经营、稳定收益？问题一确定各物业类型与比例如何，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？问题二本报告是严格保密的。18报告研究思路根据项目约束条件及客户目标确定约束条件及目标项目界定问题解析定位方向研判通过经济测算确定利润最大化方案物业配比建议1、区域属性界定2、项目属性定位1、项目可发展的物业方向如何2、各类可发展物业配比1、酒店2、办公3、商业4、住宅本报告是严格保密的。19项目各物业的定位方向研判酒店写字楼可能的物业方向住宅商业酒店本报告是严格保密的。20定位方向研判之一：酒店酒店口岸酒店市场研究南山酒店市场研究酒店客户访谈酒店定位建议口岸酒店市场研究本报告是严格保密的。21皇岗\文锦渡口岸以经济型酒店为主导，需求旺盛酒店方向探讨X经济型酒店为主导；X以商务及旅游客户为主；X标准间主要集中在200-300元的价格水平；X房间数量一般为100-250间；X自身配套多为餐饮及会议中心。本报告是严格保密的。22罗湖口岸临近火车站的交通枢纽，酒店市场需求旺盛。酒店方向探讨X经济型酒店为主导，辅以部分高档酒店；X以商务及旅游客户为主；X标准间主要集中在200-300元的价格水平；X房间数量一般为150-300间；X自身配套多为餐饮及休闲中心。本报告是严格保密的。23口岸酒店业研究小结X口岸的酒店市场需求较旺盛，以经济型酒店为主；X经济型酒店规模多控制在300间客房以下；X经济型酒店对餐饮、休闲中心及会议厅的配套设施需求较多；►由于口岸经济的带动，客户以商务及游客为主；酒店方向探讨：西部通道的口岸经济带动，区域存在做经济型酒店的机会本报告是严格保密的。24定位方向研判之一：酒店酒店口岸酒店市场研究南山酒店市场研究酒店客户访谈酒店定位建议南山酒店市场研究本报告是严格保密的。25南山酒店主要分布于华侨城、南头、蛇口三个片区，数量较少6410821531威尼斯酒店2海景酒店3城市客栈4东华假日酒店5中油酒店6中南海滨大酒店7南海酒店8明华国际会议中心99太子酒店酒店方向探讨7海湾大酒店10本报告是严格保密的。26南山酒店市场以中高档酒店为主，经济型酒店的供应较少；X由于华侨城旅游经济的带动，片区中高档酒店供应较多；X片区缺乏品牌的经济型酒店；X经济型酒店标准房价水平在250-300元之间，入住率较高，收益较高。南山酒店档次统计27%46%27%5星4星3星及以下酒店方向探讨本报告是严格保密的。27未来南山五星级酒店供应骤增，高档酒店市场竞争激烈；酒店方向探讨凯宾斯基酒店长城控股酒店用地华侨城大酒店酒店位置规模入市时间凯宾斯基酒店后海滨路占地2.2万平米，客房438间占地6万多平米客房540间占地2.5万平米，建面16万平米06年8月华侨城大酒店世界之窗附近07年10月长城控股五星级酒店用地后海大道，南山商业文化中心07-08年X深圳未来五星级酒店的供应主要集中在南山及福田中心区；X权威部门预计，到2007年，全市四、五星级酒店总数将比现在翻一番，其中五星级酒店可达到27家，四星级酒店达到40家本报告是严格保密的。28南山酒店业研究小结X南山酒店市场的供应较少，主要集中在华侨城、南头及蛇口区域；X南山以中高档酒店为主，经济型品牌酒店较为稀缺；X经济型品牌酒店的收益普遍较高；X南山区域目前已有三个以上高档酒店，06-07年将有三个超五星级酒店供应，高档酒店市场竞争激烈。酒店方向探讨：差异化竞争策略，项目更适合定位为品牌经济型酒店本报告是严格保密的。29定位方向研判之一：酒店酒店口岸酒店市场研究南山酒店市场研究酒店客户访谈酒店定位建议酒店客户访谈本报告是严格保密的。30酒店客户访谈根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：X星级酒店代表：雅兰X经济型酒店：7daysinn，城市客栈►投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生本报告是严格保密的。31雅兰酒店老总：西部通道及南山商业文化中心将会为片区带来较大的客源X客户背景：雅兰酒店副总；X意向投资额度及方式：几千万左右，不考虑一亿以上及几百万的投资；X意向投资地段：商务区、交通要塞；X对品质及规模要求：连锁自助式公寓，200间左右；X硬件要求：套内实用面积30平米，若片区配套成熟，则自身配套可有可无；X对本项目看法：蛇口及华侨城的酒店入住率是全市酒店中最高的，西部通道开通后应该会为片区带来新的客流，南山商业文化中心区的成熟将带来稳定的客户源，对本项目有较大兴趣，可以进一步探讨酒店方向探讨：本报告是严格保密的。32投资客：认可区域位置，看好片区未来发展前景。X客户背景：建南旅行社老总，近期整体购买了东座酒店；X意向投资额度及方式；未定，主要为自主经营；X意向投资地段：主要集中在关内及商务区；X对品质及规模要求：经济型酒店；X硬件要求：区域配套成熟；X对本项目看法：位置不错，交通也方便，未来前景应该还挺好的，有兴趣。酒店方向探讨：本报告是严格保密的。33经济型酒店代表：认可区域位置，看好片区未来发展前景，经济型酒店供应稀缺。X客户背景：陈总（华侨城集团负责酒店业务）；X意向投资额度及方式；整体承租，意向租金大概在35-40元/平米；X意向投资地段：全市范围，主要是深圳目前严重缺乏经济型酒店，供不应求；X对品质及规模要求：类似城市客栈的经济型酒店，30-40平米/间，至少需要200间以上；X硬件要求：30-40平米/间，希望有娱乐及餐饮配套，如KTV、西餐厅等；X对本项目看法：目前经济型酒店很缺乏，有需求，看好口岸区的酒店市场。酒店方向探讨：本报告是严格保密的。34酒店客户访谈小结根据访谈所得，由于经济型酒店利润率高，绝大部分客户选择在（现在或未来）繁华的商务区投资此类酒店，大部分客户认为本项目地段有较大的未来发展空间，可以考虑长期租赁或合作开发的形式与发展商合作，希望投资的酒店规模约250-300间，对硬件配套方面要求不高，区域内有完善商业配套，配一定车位满足商业需求即可。X酒店行业的年均利润率为15-20％，其中经济型酒店可达25-30％；X城市客栈等经济型酒店的年均入住率为80％左右，开店的预估入住率不低于70％；X在星级酒店里仅有威尼斯酒店能够达到80％的年均入住率。酒店方向探讨：客户需求出发，项目更适合定位为品牌经济型酒店本报告是严格保密的。35定位方向研判之一：酒店酒店口岸酒店市场研