深物业A：深圳市投资控股有限公司与公司拟进行资产置换项目之深圳市

深圳市投资控股有限公司与深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换项目之深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目资产评估报告中联评报字[2010]第613号中中联联资资产产评评估估有有限限公公司司二二〇〇一一〇〇年年八八月月十十八八日日深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目i资产评估报告中联资产评估有限公司目录注册资产评估师声明...................................................................................1摘要.........................................................................................................2资产评估报告...........................................................................................4一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者................................4二、评估目的............................................................................................7三、评估对象和评估范围........................................................................7四、价值类型及其定义............................................................................9五、评估基准日......................................................................................10六、评估依据..........................................................................................10七、评估方法..........................................................................................12八、评估程序实施过程和情况..............................................................13九、评估假设..........................................................................................15十、评估结论..........................................................................................16十一、特别事项说明..............................................................................17十二、评估报告使用限制说明..............................................................19十三、评估报告日..................................................................................20附件目录.....................................................................................................22深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第1页注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第2页深圳市投资控股有限公司与深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换项目之深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目资产评估报告中联评报字[2010]第613号摘要中联资产评估有限公司接受深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司的委托，就深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换之经济行为，对所涉及的深圳市南山区月亮湾宗地号为T102-0237号的土地使用权在评估基准日的市场价值进行了评估。评估对象是深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南山区月亮湾宗地号为T102-0237号的土地使用权。账面成本为11,285.88万元。评估基准日为2010年5月31日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用基准地价系数修正法和假设开发法对委估房地产进行评估。经实施清查核实、实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，得出委估房地产在评估基准日2010年5月31日的评估结论如下：(1)评估结果经客观公正的评估计算，待估的深圳市南山区月亮湾宗地号为T102-0237号的土地使用权评估值27,089.45万元，评估增值15,803.57深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第3页万元，增值率140.03%。评估值折合楼面地价4,255元/平方米。(2)评估增值原因分析经评估计算，委估土地使用权评估增值15,803.57万元，增值率140.03%。经评估人员分析，深投控系通过解决原改制企业遗留问题，经市政府办公会批准以协议方式取得月亮湾T102-0237号土地使用权。深投控尽管承担了原改制企业部分债务，但因该地出让时间较早，深投控按以前年度基准地价协议补交地价，低于基准日市场价格水平，故账面取得土地使用权成本也较低；近年来，深圳市城市发展较快，市政配套水平有较大提高，对普遍提升城市土地使用权价值具有一定作用；待估宗地位于规划建设中的深圳市级前海中心区边缘，深圳市政府正投入大量资金，促进该片区产业升级和环境改善，该片区内宜居程度不断提高，新建社区不断增多，市场人气聚集，片区住宅市场价格总结体呈现上行趋势，也导致该片区土地使用权评估增值。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。本报告评估结果使用有效期一年，即自2010年5月31日至2011年5月30日使用有效。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第4页深圳市投资控股有限公司与深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换项目之深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目资产评估报告中联评报字[2010]第613号深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司：中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用基准地价系数修正法和假设开发法，按照必要的评估程序，对深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行资产置换之经济行为所涉及的深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权在评估基准日2010年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者本次资产评估的委托方为深圳市投资控股有限公司和深圳市物业发展（集团）股份有限公司，本次评估对象深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权的产权持有单位为深圳市投资控股有限公司。委托方——深圳市投资控股有限公司是本报告评估对象拟置出方，是另一委托方——深圳市物业发展（集团）股份有限公司的控股股东。委托方——深圳市物业发展（集团）股份有限公司是评估对象的拟置入方。是本报告评估对象的产权持有者为深圳市投资控股有限公司。（一）委托方之一深圳市投资控股有限公司概况深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第5页公司名称：深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）公司地址：深圳市福田区深南路投资大厦18楼法定代表人：陈洪博注册资本：460,000万元人民币企业类型：有限责任公司（国有独资）营业执照注册号：440301103535848经营范围：1、为市属国有企业提供担保；2、对市国资委直接监管企业之外的国有股权进行管理；3、对所属企业进行资产重组、改制和资本运作；4、投资；5、市国资委授权的其他业务。深投控系经深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（现更名为深圳市国有资产监督管理局，以下简称“深圳国资局”）于2004年9月29日以深国资委[2004]223号文《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》批准，将原国有独资企业—深圳市投资管理公司、深圳市商贸投资控股公司及深圳市建设投资控股公司合并设立的国有独资有限责任公司。深投控作为深圳国资局履行出资人职责的辅助平台，公司的主要职能是根据深圳国资局授权对部分市属国有企业行使出资人职责；作为深圳市国有企业和行政事业单位改革、调整中剥离资产的整合处置平台；承担对市属国有企业的贷款担保业务；按照市国资局要求进行政策性和策略性投资等。最近三年，深投控在借鉴国内外经验的基础上，围绕战略发展目标，综合运用产权管理、资本运作、战略投资等经营管理手段，切实推进以转变经营机制为核心的各项改革，把公司发展成为管理规范、运作高效的具有较强控制力、竞争力的综合型国有控股公司。经营业务涉及证券、金融、保险、房地产、建筑设计、产品包装、高新技术投资与服务、交通运输、纺织、公用事业等众多领域。深圳市南山区月亮湾T102-0237号土地使用权项目i资产评估报告中联资产评估有限公司第6页（二）委托方之二深圳市物业发展（集团）股份有限公司概况公司名称：深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“深物业”）公司地址：广东省深圳市人民南路国贸大厦39、42层法定代表人：陈玉刚注册资本：59597万元公司类型：股份有限公司（上市）营业执照注册号：440301103570124经营范围：房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理、房屋租赁，建设监理。国内商业、物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。深物业是一家依据中华人民共和国法律，在深圳注册的股份有限公司，公司前身深圳市物业发展公司，成立于1982年11月,1985年8