房地产基础知识培训修改版3

房地产基础知识目录一、房地产二、土地及综合类三、规划与设计类四、销售类房地产房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。房地产的特性不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；用途多样性；相互影响性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性。房地产的类型按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类居住建筑工业建筑公共建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。建筑类型层数或建筑高度低层建筑1-3层多层建筑4-6层高层建筑总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑超高层建筑总高度超过100M高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（M）低高层建筑9-1625-50中高层建筑17-2550-75M高层建筑26-4075-100M超高层建筑40层以上100M以上房地产市场分类一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)；三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。二、土地及综合类土地用途包括哪些种类？土地分为农用地直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。农用地和建设用地以外的土地。各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或者其他用地：50年加油站、加气站用地：20年。土地使用权出让合同包括哪些内容？双方当事人的姓名或者名称、地址出让土地使用权的宗地号、面积土地使用年期及起止时间土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；交付土地的时间规划、市政设计要点项目竣工提交验收时间市政设施配套建设义务使用相邻土地和道路的限制建设附属、附加设施的项目及义务违约责任当事人认为必要的其他条款出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。土地使用权的出让方式有哪些？拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。什么叫宗地？宗地号代表什么意思？宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。什么叫宗地图？什么叫证书附图？宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。三、规划与设计类什么是建筑覆盖率（建筑密度）？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。基底面积覆盖率（%）＝——————用地面积什么是建筑容积率？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。总建筑面积容积率=———————建设用地面积①容积率1别墅（独栋、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③容积率2.5-4小高层④容积率4高层什么是绿化率？在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。各类绿地面积绿化率（%）=——————用地面积什么是绿化覆盖率？在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。实用率实用（套内建筑面积）面积实用率(%)建筑面积常规物业实用率多层住宅：80%以上高层住宅：75%以上临街独立商铺：80%以上大型商场内商铺：50%以上写字楼：60%左右平方米与平方尺的换算国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺1公顷=15亩1公顷=10000平方米•1亩=666.67平方米•“三通一平”路通、水通、电通场地平整。“七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋建筑面积如何计算？套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。房屋的建筑面积包括哪些部分？套内(单元)建筑面积按规定应分摊的公用建筑面积套内建筑面积由哪些部分组成？套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积三部分组成。什么是套内房屋使用面积？是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。什么是套内墙体面积？套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。目前深圳市对套内墙体面积的执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。什么是套内阳台建筑面积？套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。什么是房屋的共有建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房屋的公用建筑面积是如何分摊的？每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。从事房产测绘的机构有哪些？深圳市目前从事房产测绘的机构是深圳市地籍测绘大队及中队。墙体裂缝和裂纹的区别、成因？区别：裂缝：表现为水平、竖直、八字型裂缝裂纹：表现为一种细微的无规则裂纹成因：裂缝：新型砌块材料受温差变化，材料的干缩性大；裂纹：有抹灰空鼓，抹灰过厚，温度变化造成墙面失水，腻子干燥过快引起表层裂纹。铝合金门窗和塑钢门窗的区别、优缺点、外观区别：铝合金门窗是用铝合金型材及配件组成的门窗，塑钢门窗是将衬钢型材装入PVC型材的衬钢型腔内，再组装而成的门窗。优缺点：铝合金门窗使用方便、不易变形、经济实惠，耐久性高，便于回收利用；塑刚门窗密闭性、隔音、隔热性能好，耐腐蚀性和装饰性能好，但不能回收利用；在外表面上，塑料有它特殊的塑料质感及明亮的色彩；而铝合金的金属光感也是塑料无法达到的，二者各有所长，目前市面上所售的塑钢窗基本只限于纯白色一种，而这种白色窗框+黑色边缘+透明白玻璃的配套使得窗体看起来对比强烈、纯净高雅，也是塑钢窗吸引用户的一大特点。外观：高级铝合金型材质感比较丰富，从传统的自然银白色、古铜色，到表面更加平整的压光磨砂、抛光质地，及光亮如镜的香槟色仿不锈钢、电泳涂漆，甚至与塑钢窗外观、性能一致却更为轻巧的表面喷塑。上水位和下水位的位置、材料位置：上水位即给水管道及给水点，下水位即排水管道（如浴缸、马桶、洗面盆、地漏），给水管道一般位于厨房和卫生间墙面，排水管道位于卫生间、厨房、阳台、花池楼地面；材料：给水管采用钢管、铝塑管、铝塑复合管、PPR管。复合地板和实木地板的区别1、实木地板是以木材为原料，不经过人为拼粘而加工成的。2、复合地板是以一层或多层专用纸浸渍热固性真氨基树脂，覆盖在高密度板等基材表面，背面加平衡层，正面加耐磨层，经热压而成的地板。复合地板和实木地板的优缺点1、复合地板的优点是经济高效地利用木材资源并且美观典雅，花色品种多，易保养，安装简便；缺点是耐磨性差，含有甲醛污染；2、实木地板的优点是耐磨性好，色泽柔和、自然、木纹优雅及富于变化，它不存在有害气体散发的问题，缺点是资源有限；外观：复合地板有明显的拼接痕迹，实木地板有天然的木纹。烟道的位置、作用、标准规格及烟道中油烟倒灌现象的处理方法烟道：即为集中排烟的一种管道，具体位置根据设计而定。位置：一般位于厨房或与厨房相近的阳台、管井作用：因利用烟道将油烟集中从屋顶排出，可以避免油烟污染墙面及环境。规格：标准为320X300。处理方法：为了避免油烟倒灌现象，在开口处设有油烟止回阀。道路噪音对住宅的影响和住宅的楼层之间的联系及影响噪音影响：根据声波的传递原理来进行的。声波是疏密波，在空气中传播时，它使空气时而变密——压强增高；时而变稀——压强降低。这种在大气压上起伏的部分就是声压。声音越强，声压就越大；反之，声压就越小。由于空气分子是杂乱无序的，当它受压后，它就会成辐射状进行传递，根据声源的大小，空气分子传递的动能也有大有小，传递的范围和距离也有大有下。结论：不是楼层越高就越吵，有绿化带情况一般低层噪音小楼栋之间的合适间距楼栋之间的合适间距间距（消防要求）：高层间距不小于13米，多层间距不小于6米。楼栋间距离（日照要求）：楼栋间南北向距离与楼高的比值为1：1；要求依据：消防防火、通风、日照、卫生等方面的要求来确定的。一般来说，楼栋间的间距是越远越好，主要是