物业公司XXXX年经营计划书228

-1-经营计划书二〇一二年度公司名称：巩义市朗曼物业管理有限公司制定时间：2012年2月日-2-目录第一部分物业公司收支预算………………………………………第3页第一章物业公司基本情况…………………………………………第3页一、组织架构及人员编制二、职责分工三、各岗位工资级差表第二章：2012年管理费用及经营成本预算…………………………第6页一、管理费用及经营成本核算二、经营收入预算第三章：经营计划及完成保障措施………………………………第17页一、物业公司费用控制目标二、计划完成保障措施三、经营计划完成奖励措施第二部分物业公司培训制度及计划………………………………第21页一、物业公司培训制度二、物业公司培训计划第三部分考核办法……………………………………………………第26页一、绩效考核的目的和原则二、绩效考核的实施细则三、计划管理细则四、绩效考核的结果运用五、绩效考核流程六、绩效考核的申诉七、附则-3-第一部分物业公司收支预算第一章：物业公司基本情况一、组织架构及人员编制物业公司目前所管理的仅有朗曼假日一个项目，总建筑面积约2.8万平米（含住宅1.04万、商业1.37万及其他），下设客服部、工程部及安保部。公司计划编制31人，其中客服部3人，工程部11人，安保部16人，朗曼新城项目依据开发时间及交付情况另行申报。物业公司组织架构图二、职责分工客服部经理1人科理1人副总经理1名物管员1人前台接待1人工程部经理1人安保部经理1人班长2人配电运行4人水电维修4人消防主管1人队员11人班长3人-4-副总经理1名全面领导公司的日常工作，制定服务方针和管理目标，并负责拟订公司年度工作计划，批准培训计划和各项管理方案等。客服部3名客服经理1名，负责协助主管领导进行具体的日常管理工作，并及时与业主沟通，有效处理各种投诉等；前台接待1名，主要负责业主报修、咨询、投诉、回访及日常接待工作；物管员1名，负责园区日常巡查及装修监管工作，并对业主日常工作事务进行协调处理。工程部11名经理1名，负责维修保养计划的制定与实施工作，并对业主/商户维修报修工作的开展进行监督；维修班长2人，负责组织维修人员对管辖区内的公共配套设施进行检查保养及完成各项日常业主/商户报修；配电运行4人，负责对高低压配电室、给排水设备、消防系统、电梯等的运行情况进行监测，并做好运行记录；水电维修4人，负责商场、园区公共环及业主/商户的报修处理工作。安保部16名经理1名，负责辖区内治安、交通、车辆、消防等全面的管理，并对区域内各项突发事件做好应该处理工作；消防主管1名，协助经理处理具体日常工作事务，重点做好消防安全的巡查监督工作，并做好消防控制室的管理工作；工领班3名，负责全班的日常管理工作，并带领全班完成各项工作任务；队员11名，根据岗位要求，做好各项值勤工作。注：上述人员为物业公司现有人员编制，物业公司计划在3月份完成对现有人员的重新定编调整。在人员编制调整方向上考虑将服务内容和服务标准相结合，科学合理配置员工，做到工作量饱满，实行一岗多能，对不合理的岗位予以调整或裁汰。-5-三、各岗位工资级差表部门岗位工资级差一级工资二级工资三级工资四级工资五级工资客服部客服部经理3500400045004800物管员15001600170018002000前台接待15001600170018002000工程部工程部经理3500400045004800工程班长24002600280030003200配电值班17001800190021002300水电维修17001800190021002300安保部安保部经理3500400045004800消防主管24002600280030003200领班17001800190020002200队员15001600170018002000-6-第二章：2012年管理费用及经营成本预算一、管理费用及经营成本核算公司现管理面积总和约为2.8万㎡，总人数为31人，鉴于物业公司目前更多员工的是在从事商业物业工作，在费用核算过程中共细分为住宅与商业的合计费用支出、住宅费用支出、物业服务于商业的支出三块。通过对2012年度管理经营费用进行预算，全年合计管理费用预计1380309万元（其中包含住宅运营所需管理费用430742元，服务于商业的管理费用949567元），全年经营成本总和为1872164万元（其中包含住宅经营成本支出337100元，服务于商业的经营成本支出1535064元）。说明：1、上述核算的管理及经营费用中未考虑工资上涨因素及新项目人员入驻的开办费用；2、人员工资如因薪酬体系调整增加费用另行申报，开办费用根据新项目具体开发进展情况另行提报。3、上述费用中不包含商场改造、活动室装修等大项支出费用。4、上述费用中不包含单项大额支出的不可预见费用。附：物业公司2012年管理费用及经营成本明细2.28.xls-7-管理费用资金计划总表（含住宅与商场，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1工资及奖金95030065400654007294072940729407294072940729407294072940729401630402福利费1622281716917169111691136911769171691076911169165691096915569113692.01各类保险费1036910369103691036910369103691036910369103691036910369103692.02工会经费02.03劳保费02.04其他37800680068008001000140068004008006200600520010003房租、物业费192001600160016001600160016001600160016001600160016003.01房租、物业费1600160016001600160016001600160016001600160016003.02购房优惠物业费4差费交通费60005005005005005005005005005005005005005修理费6审计咨询费、律师费07水电费230002000200018001800180018002000200020001800200020008培训费10920100020001000100059209办公费170001000120023002800120013001000140013001000120013009.01办公品108009009009009009009009009009009009009009.02耗材32001003004001003004001003004001003004009.03报刊杂志费10008002009.04杂费09.05印刷费0-8-9.06证照年检2000100010009.07其他010汽车费用840070070070070070070070070070070070070010.01维修费010.02油料费720060060060060060060060060060060060060010.03养路费010.04停车过路费120010010010010010010010010010010010010010.05保险费010.06车船使用税010.07车辆年检011通讯费12000950950950950950950950950155095095095011.01移动电话费600050050050050050050050050050050050050011.02固定电话费480040040040040040040040040040040040040011.03短信费60050505050505050505050505011.04网络费60060012业务招待费2200065001000100010001000100010001000550010001000100012.01日常招待1200010001000100010001000100010001000100010001000100012.02关系维护费100005500450013低值易耗品600050050050050050050050050050050050050014办公绿化费500010002000200015招聘费120010010010010010010010010010010010010016其他46000020040050050050050050050050050017工装费1430147674767476718协会会费50050019公司补贴餐费39840332033203320332033203320332033203320332033203320-9-20三级资质申报2000200021税金7582058606360636063606360636063606360636063606360636022小计1380309105599100799112206106339104739115506102239103039119206108159107239195239注：未考虑2012年工资上涨因素。物业经营成本资金计划总表（含住宅与商场，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1公共设施维护费286002500200020002000260035002000200025002000350020002水费支出830005500550065006500650065009500950095006500550055003电费支出118000090000960008600077000830008700010000013000015000010000093000880004热费支出306000500005000026000600001200005垃圾清运费420003500350035003500350035003500350035003500350035006保洁服务费2195641829718297182971829718297182971829718297182971829718297182977宣传费18001501501501501501501501501501501501508社区活动费50005001000100050015005009消防费500020002000100010公共秩序维护费120010010010010010010010010010010010010011合计1872164170547176547142547107547115147121547133547163547184047134047184047239047注：上述费用中不含商场改造费用-10-管理费用资金计划附表（住宅，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1工资及奖金2784001920019200214202142021420214202142021420214202142021420472202福利费419004475447528753075307544752675287542752875387528752.01各类保险费321002675267526752675267526752675267526752675267526752.02工会经费02.03劳保费02.04其他98001800180020040040018000200160020012002003房租、物业费156001300130013001300130013001300130013001300130013003.01房租、物业费156001300130013001300130013001300130013001300130013003.02购房优惠物业费4差费交通费60005005005005005005005005005005005005005