万科融资策划

12010-20112010-20112010-20112010-2011学年第一学期期末学年第一学期期末学年第一学期期末学年第一学期期末《公司融资学》《公司融资学》《公司融资学》《公司融资学》（万科企业股份有限）公司融资方案策划报告报告人姓名：XXX报告人学号：000000000报告人专业：国际金融报告人班级：国金4+02班报告日期：2010年12月31日2目录公司概况.....................................................................................................3公司简介..............................................................................................3经营范围..............................................................................................3行业状况..............................................................................................3财务状况分析.............................................................................................4净利润..................................................................................................4偿还能力分析......................................................................................8短期偿债能力...............................................................................8长期偿债能力...............................................................................9融资方案...................................................................................................10债务融资............................................................................................10股权融资............................................................................................113公司概况公司简介万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。经营范围兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。控股子公司主营业务:房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。行业状况房地产行业近几年处于较为低迷的情况，其主要原因在于国际金融危机的影响。在2009年全球主要地区的国内生产总值增长远低于全球产能，通货膨胀转为通货紧缩，银行、退休基金及主权财富基金的资本基础萎缩。商业地产并不是导致全球金融危机的主要原因，但却与其他资产一样被卷入急剧的价格下跌周期。可见房地产的复苏还需要时间。但因为房地产可以拉动国内的经济复苏，提供较多的就业机会，所以国家会有一系列的政策来帮助房地产行业脱离现在的困境。4财务状况分析净利润下图显示了万科公司08年底至今的净利润走向，从折线图可以看出每年第一季度为净利润最低的时段，之后向上发展。09年末达到最高峰。（由于10年年终报表尚未公布，以下分析运用07至09年的数据）资产负债率分析以下是简化的070809年的资产负债表，包括流动资产，非流动资产，流动负债，非流动负债，并计算出每年每个季度的资产负债率。（数据来源见附表）资产负债率=总负债/总资产09年报表日期2009-12-312009-9-302009-6-302009-3-31流动资产合计130,323,000,000.00123,793,000,000.00118,809,000,000.00119,104,000,000.00非流动资产合计7,285,280,000.005,709,740,000.005,711,150,000.005,729,820,000.00资产总计137,609,000,000.00129,503,000,000.00124,520,000,000.00124,834,000,000.005流动负债合计68,058,300,000.0062,865,200,000.0062,638,600,000.0066,263,800,000.00非流动负债合计24,141,800,000.0024,273,100,000.0020,076,400,000.0018,837,700,000.00负债合计92,200,000,000.0087,138,400,000.0082,715,000,000.0085,101,500,000.00资产负债率67%67.29%66.43%68.17%09年柱状图08年报表日期2008-12-312008-9-302008-6-302008-3-31流动资产合计113,456,000,000.00117,152,000,000.00106,384,000,000.00101,896,000,000.00非流动资产合计5,780,210,000.004,313,430,000.004,716,930,000.004,163,820,000.00资产总计119,237,000,000.00121,465,000,000.00111,101,000,000.00106,060,000,000.00流动负债合计64,553,700,000.0067,961,000,000.0060,622,200,000.0053,059,900,000.006非流动负债合计15,864,300,000.0016,652,600,000.0014,656,100,000.0017,520,500,000.00负债合计80,418,000,000.0084,613,600,000.0075,278,200,000.0070,580,400,000.00资产负债率67.44%69.66%67.76%66.55%08年柱状图07年报表日期2007-12-312007-9-302007-6-302007-3-31流动资产合计95,432,500,000.0092,670,900,000.0060,425,800,000.0047,640,400,000.00非流动资产合计4,661,950,000.002,356,390,000.003,244,540,000.002,538,220,000.00资产总计100,094,000,000.0095,027,300,000.0063,670,300,000.0050,178,600,000.00流动负债合计48,774,000,000.0045,150,400,000.0029,502,200,000.0019,835,100,000.00非流动负债合计17,401,000,000.0020,420,700,000.0015,930,700,000.0012,392,200,000.00负债合计66,174,900,000.0065,571,100,000.0045,433,000,000.0032,227,400,000.00资产负债率66.11%69%71.36%64.23%707年柱状图我们可把资产负债率简要分为三个等级，资产负债率30%以下资本运作能力不高，应该加强；资产负债率50%为资产运作高手；资产负债率70%以上很危险。从万科的资产负债率来看，070809年大致处于平稳的状态，大多保持在60%至70%之间，但07年第二季度甚至超出了70%的警戒线。整个资产负债率属于较高水平。资产负债率高，说明该企业的资金来源中，来源于债务的资金较多，来源于所有者的资金较少。财务风险相对较高，可能带来现金流不足时，资金链断裂，不能及时偿债，如经营不善，甚至会导致企业破产的情况。除此之外，资产负债率高，会导致进一步融资成本加剧。8但是，一定的资产负债率可以让企业在利率低于投资收益率的情况下，运用债务杠杆，提高企业股东收益。如果资产负债率高，主要是由于应付款项等增多引起的，而且这种增长，并未导致企业信誉与市场地位的丧失，可以增加企业现金运用效力。因为资金是有时间价值的，这段时间本来用来付款的现金可以用来做其它的用途。偿还能力分析短期偿债能力要知道万科的短期偿债能力，我们首先需要分析该公司的资产和债务构成。以下饼状图展示了万科09年的资产和债务构成。从该图我们可以明显看出流动资产和流动负债在资产和负债中占绝大部分。9要知道该公司的流动资产是否可以覆盖其流动负债，我们需要算出过去三年中衡量短期偿还比例的三个重要指标：流动比率、速动比率以及流动资产比率。我们选择070809年的年度报表做出以下统计从该图表可看出万科的短期偿债能力尚可。该公司的流动比率从07到09年有一个小波动，08年稍稍下降，但09年又恢复到之前水平。总的来说在接近2:1的比率，比较良好。但速动比率偏低，这是由于大量的存货造成的，存货中拟开发产品与在建开发产品占了91％，因此存货的变现能力可能较低，短期偿债能力有所影响。但由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高短期偿债能力。长期偿债能力10上图通过万科的总负债比率（总负债/总资产）、债务股本比率（长期债务/总股本）以及利息保障倍数（EBIT/利息）来分析其长期偿债能力。三年来，万科的总负债比率都保持在低于70%（融资警戒线）的水平，所以我们认为万科具有一个较好的长期还债能力。债务股本比反映了债权人所提供的资金与股东所提供的资金的对比关系，该比率越低，说明企业长期财务状况越好，债权人的权益有保障。万科的债务股本保持在50%左右，说明其长期财务状况较好。利息保障倍数指标反映企业经营收益为所需支付的债务利息的多少倍。只要利息保障倍数足够大，企业就有充足的能力支付利息，比值越高，企业长期偿债能力越强。万科该指数虽然08年有一个较大的跌落，但近年已稳步上升，回到一个较为良好的水平。说明其长期偿债能力正在加强。总的来说，万科具有良好的长期还债能力，并可运用杠杆进行更大规模的经营活动以获取更多利益。融资方案债务融资我们假设在融资后的未来3年里，新项目的资产收益率不变，那么其未来3年新项目每年的回报（现金流入）为：融资资金×3.87%×137,609,000,000×50%×3.78%=2,600,810,100根据2