物业公司公共能耗费管理操作指引

1/37绿城物业服务集团有限公司公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/1)1目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。2适用范围适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。3职责3.1集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。3.2集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。3.3集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。3.4集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。3.5集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。3.6咨询公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。3.7统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。4工作程序4.1公共能耗概念2/374.1.1公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。4.1.2公共能耗中的公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。4.2公共能耗费管理原则4.2.1不违反政策、法律文件和行业规范的原则4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，并在合同或协议中予以明确。4.2.2公共能耗费用不得挪作他用原则实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。4.2.3不得分摊原则4.2.3.1物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。4.2.3.2已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。4.3公共能耗费用的管理要求4.3.1前期公共能耗计费表设置管理4.3.1.1在项目前期顾问咨询过程中（尤其对于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目），咨询公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后公3/37共能耗费用无法分摊的风险。4.3.1.2项目承接查验过程中核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。4.3.1.3各公共能耗分摊的项目在交付前1个月内，将项目能耗计量设置情况及公共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公共能耗费进行分摊。4.3.1.4集团工程技术部做好公共能耗费分摊的指导工作。4.3.2合同中能耗约定的评审4.3.2.1项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的收取和分摊，不得违反当地政府已出台的物业服务收费管理办法，或其他相关规范性文件的要求。4.3.2.2集团企业发展部及集团品质督导部在合同评审过程中涉及能耗约定应符合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管理规章制度的要求。4.3.2.3集团品质督导部每年一月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，每半年更新一次，必要时（每季度）修订集团合同模版中关于能耗的约定。各项目收集到当地政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整时应及时上报集团品质督导部备案。4.3.3公共能耗费用的收费和分摊方式a)纳入物业服务费收取，不存在分摊b)公共能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊c)公共设施设备能耗费用按实分摊4.3.4公共能耗费纳入物业服务费的管理4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏4/37损均由物业服务中心享有或承担。4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务能耗费用收费标准。4.3.5公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理4.3.5.1公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗费的账户管理进行监督检查）。4.3.5.2项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,已交付项目公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术部进行核实，必要时进行分表计量。4.3.5.3集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表计量实际产生的公共能耗费，按《公共能耗费分摊计算表》（附件3）向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。集团财务部根据集团工程技术核定的项目能耗收费表进行结转。4.3.6按实分摊公共能耗费用的管理4.3.6.1项目应在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监督检查）。4.3.6.2项目根据仪表计量实际产生的费用后，由预收款中支出，并按《公共能耗费分摊计算表》向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。4.3.6.3预收公共能耗费用不能支付实际产生的公共能耗费用时，不足部分在下一预收周期向业主补收，并同步调整下一预收周期的预收标准。5/374.4公共能耗费用的监督管理4.4.1按实分摊公共能耗费的公示物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示。4.4.2集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。4.4.3集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行审计，发现问题，按“4.5罚则”进行处罚。4.5罚则4.5.1集团所属各物业服务中心责任人违反本指引规定进行公共能耗费分摊的，未对公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，并处于当月绩效工资10-50％的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的，集团将依法追究其法律责任。5相关文件5.1附件1《能耗分摊方式说明》5.2附件2《能耗表模拟表系图》5.3附件3《公共能耗费分摊计算表》5.4附件4《能耗费用分摊公示举例》5.5附件5《各地关于公共能耗分摊的相关规定》6记录表单6.1《××物业服务中心公寓楼公共电表用电统计》6.2《××物业服务中心写字楼公共电表用电统计》6.3《××物业服务中心公寓楼总电表用电统计》6.4《××物业服务中心写字楼总电表用电统计》6.5《××物业服务中心总水表用水统计》6.6《××物业服务中心公共水表用水统计》6/376.7《××物业服务中心户内水表用水统计》6.8《××物业服务中心商铺户内水表用水统计》7/37附件1：能耗分摊方式说明1.按《前期物业服务协议》或《物业服务合同》所明确的可收费项目设定；2.第一条未明确的，按当地法律法规执行；3.参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；4.标注各分级计量表表号，无计量表的标红；5.Excel上描述的表号要能和表系图上一一对应；6.各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊；7.各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统一要求之日起应按照物业服务合同（协议）有关公共能耗公示的要求进行，并按经营性公示的有关要求对公示情况进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部；8.供电、供水表系图；Excel表及计算方式汇总后，在结尾标注“以上表号、数据我分子公司核对无误”。后加盖服务中心印章、经分子公司总经理（或负责人）签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。8/37附件2：能耗表模拟表系图进线高压计量表INGB出线高压设备计量表OUTGSBB-n出线高压施工表OUTGSGB-n高配房内公共设备表GGSBB-nGGB-n变压器楼栋公建表LGB-n楼栋电梯表LDTB-n单元公建表DGB-（楼号）-（单元号）地下室动力表DXDB-（区块号）业主电表YZB-（栋号）-（单元号）-（房号）业主空调电表YZKB-（栋号）-（单元号）-（房号）高配房内大功率动力表DLB-nLGB-1高配房内商铺总表SPB-nLGB-1高配房内共用区域表GYQYB-nGGB-n单元电梯表DDTB-n楼栋照明表LZMB楼栋共用表LGYB单元共用表DGYB单元照明表DZMB单元电梯表DDTB地下室水泵、消防表DSXB地下室风机、人防等表DFRB一级表二级表三级表四级表商铺表SPB-n商铺表SPB-n说明：（1）n表示1、2、3、4---同类表的量数；（2）虚线是表示另一种电表系统；（3）此园区电表系统图，是指导性、参考性系统图9/37附件3：公共能耗分摊计算公式一、电梯能耗分摊公式电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。计算公式如下：D1＝(∑N×d＋∑W)÷∑S单元×S1×µD1---×幢×单元1室×月电梯能耗分摊费用（元）∑N---×幢×单元×月电梯用电计量总和（度）d---电力局电费单价（元/度）∑W---电梯维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】∑S单元---×幢×单元全部户型建筑面积的总和（㎡）S1---×幢×单元1室户型建筑面积（㎡）µ---楼层系数（µ＝µ1÷∑µ）电梯楼层系数表楼层1234567891011121314…n系数0.20.30.40.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5…∑µ注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数。二、增压水泵能耗分摊公式增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。10/37未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。计算公式如下：H1＝(∑N＋µ电)×d电＋(∑U＋µ水）×d水＋∑WH1---×幢×单元1室×月增压水泵能耗分摊费用（元）∑N---×区域×月增压水泵用电计量总和（度）d电---电力局电费单价（元/度）µ电---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】｛µ电＝D总度数×（1%～10%）÷D总度数｝∑U---×区域×幢×单元1室×月计量表发生用水量（吨）d水---自来水公司水费单价（元/吨）µ水---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】｛µ水＝U总度数×（1%～10%）÷U总度数｝∑W---增压水泵房清洗与维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得