万科超高层住宅设计研究

万科超高层住宅设计研究一、什么是超高层1、规范中的定义根据我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。2、超高层住宅的特点超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好，而且高处的湿度小，不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良，同时通风条件更好，受干扰程度小。超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家。超高层住宅由于其体型巨大，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞大。超高层住宅的建设和维护要耗费大量财富。超高层住宅设计、施工和管理维护诸多方面与普通住宅都有很大的差异性。3、结论从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理•通透性差•异形房间•面积的影响•阳台•开窗•公摊较高•消防楼梯增加•每50米设置避难层•实用率多在70％左右•成本比高层高出15%～25%•对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加•电梯安全系数•可燃性材料增加•人员疏散问题•便于统一管理•日常运行能耗高•后期维护管理费用高其他•开发周期拉长•智能化技术的使用•水系统、配电、消防要求的变化从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价►综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米二、户型设计户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高►价值主体一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯，舒适性高；►形象主导模式，一个交通核往往为三户三部电梯、四户三部电梯、五户四梯上海世茂滨江花园一梯二、一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江新城珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户ABCCD深圳金域蓝湾以四梯五户为主户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点开阔江景卧室与客厅；双层中空钢化玻璃落地窗，主人生活区与佣人服务区分隔明确附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗形象主导模式户型亮点►满足基本舒适性需求►入户花园、挑高露台等大面积赠送比价值主体模式户型亮点►功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；►舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等南京世茂滨江新城三、立面及增值设计建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更展现滨海建筑风情►建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶）►部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情芜湖世茂滨江福州世茂外滩南京世茂滨江珠海金域蓝湾低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性►整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度•抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。►架空层的高度(超过7m)，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标•架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园►园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性•不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制►价值主体模式基于城市运营、综合体发展等战略往往较少进行阶段性成本控制，而是大手笔投资；►相比形象主导通过各种策略进行全方位成本控制。力求成本最小，利润最大化。17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本世茂滨江系列上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城投入成本总投资达50亿4.01亿元地价31．5亿成交价18亿买地，总投资100亿世茂滨江系列缘于大规模购地、一线江景稀缺资源、综合体发展战略、城市运营商等因素，投资更有长远意识，较少计较阶段性成本控制避难层处理，超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层►香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点；►基于成本考虑超高层可争取减少建避难层南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层；珠海金域蓝湾也未做避难层►香港凯旋门62层避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，成为项目一大卖点香港凯旋门►“我们没有做避难层，但我们楼梯是剪刀梯、楼梯、电梯多，可以避免安全问题。”——南京世茂滨江新城销售员四、核心筒设计1、核心筒类型1）中央型WWWWABCDWWW2）外围型W此种能得到其有高度灵活性的大房间，适用于各层功能不同，层高不同的复合结构。W3）特殊型W中央核心用于垂直交通外围为竖井核心主要用于垂直交通，设备竖井分散布置2、核心筒占标准层总面积的比例:通常情况下为25%左右当核心筒占比例达到28%以上时，则表明有效使用面积在降低其结果是不经济的，解决的方法有几种：电梯系统：提高电梯的运行速度，加大载重量采用双轿厢系统，减少井道空间采用区中区系统疏散系统：两台消防电梯与疏散楼梯合用一个前室，可减省4.0㎡五、避难层设计设置范围：《高层民用建筑设计防火规范》6.1.13中规定：建筑高度超过100米的公共建筑，应设置避难层（间）。规范对纯超高层住宅没有提出设置要求，但通常实际项目中，超高层住宅大部分和酒店、办公、商业等结合在一起形成综合楼，则也应该设置避难层（间）。设置原则：起始高度为±0.00层，第一个避难层距室外地面宜在50m左右相隔楼层数宜为15层宜结合电梯运行分区避难空间的形式选择避难面积的计算：净面积按5人/平方米应设置消防电梯出口设置形式：六、垂直设计1、超高层住宅电梯系统的布局概念1）多区段2）多区域/空中大厅良好的配置：高层区低层区中层区3）电梯数量的计算方法国际通用软件：ELEVATEOTIS电梯决策工具电梯分区布置方式分区方式一般分为三种：即传统分区方式、双层轿厢方式以及快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式电梯分区可分为单区电梯系统、多区电梯系统以及双层轿厢系统和区中区电梯系统1、单区系统多用于10层左右且建筑面积不大的建筑2、多区系统当楼层超过20层以上时，楼内竖向交通宜分区设置，各个区由不同容量与速度的电梯服务，形成运行周期短、运转效率高、电梯台数少等有利因素，分区原则：1）高、低二区系统一般用于由不同功能组成的综合性建筑如：酒店与办公、办公与信宅等，分区后提供的服务即安全、方便、经济、快速。2）高、中、低三区系统将高楼垂直分成三区，或按楼宇功能分成三区3）低、中低、中高、高四区系统通常用于规模较大的高层建筑、接近40层或40层以上4）低、中低、中、中高、高五区系统当层数达到60F或更高时，宜采用五区电梯布局，为提高运载能力和效率，采用双层厢电梯或大容量的单层厢电梯七、防火设计1、防火设计要点1）总平面消防设计：消防环路消防登高面2）建筑平面中的防火设计：消防电梯疏散楼梯疏散距离疏散门3）防火分区及防烟分区：防火分区及防烟分区面积4）防火、防烟构造：防火分区间、幕墙间防火封堵挡烟垂壁5）安全疏散：2、超高层建筑火灾对策1）全面保护2）局部控制，严格分区3）防烟排烟4）利用乘客电梯作快速疏散工具5）设置避难层6）屋顶救援八、结构设计1、常用结构形式框架结构体系剪力墙结构体系框架—剪力墙结构体系框—筒结构体系筒中筒结构体系束筒结构体系2、特殊结构形式型钢混凝土结构（代号SRC）钢管混凝土结构（代号CFS）全钢结构（代号S或SS）。3、结构形式经济性对比框架—剪力墙或框—筒结构体系的剪力墙或筒体是很好的抗侧力构件，常常承担了大部分的风载和地震荷载产生的水平侧力，总体刚度大，侧移小，且能满足玻璃幕墙的外装饰要求。超高层建筑的楼板和屋盖具有很大的平面刚度，是竖向钢柱与剪力墙或筒体的平面抗侧力构件，同时使钢柱与各竖向构件（剪力墙或筒体）起到变形协调作用。一般钢结构建筑物的楼板和屋盖，都采用轧制的压型钢板加现浇钢筋混凝土（简称钢承混凝土）楼板和屋盖，厚度一般不小于150mm.采用钢梁与钢承混凝土楼板共同作用，简称MST组合梁，可以节约楼层和屋盖钢梁的用钢量20%左右，而且不需对钢梁进行稳定验算。4、结论由于超高层住宅建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存在，在结构设计中一方面考虑异型柱的使用，另一方面在户型设计中要充分全面考虑梁柱的影响、规避及利用。九、消防弱电系统设计1、火灾探测器的布置标准较高一般超高层建筑中除了顶层外，各层屋顶为平顶（即层顶坡度为零），层高不超过6米。在此条件下，一般建筑的感烟探测器保护面积一般为60平方米，保护半径为5.8米，但对于超高层建筑，消防主管部门往往要求提高标准，例如要求保护面积为40～50平方米，保护半径从严掌握，依探测器位置形成的矩形长宽比确定。显然，探测器的布置以接近正方形布置较为经济。感温探测器设于地下室、厨房及允许吸烟的场所，在平顶条件下，保护面积为20平方米，保护半径为3.6米。需要注意，问题往往出在建筑平面上的边角处，探测器的保护半径达不到审核要求。此类在一般建筑中可通融的问题在超高层中是应严格执行规定的。另外，在变配电室、发电机房、皮带输送机以及电缆桥架上，除了设气体灭火装置（一般在土建后由业主自建）外，还应考虑设置缆式烟感器。2、报警手段除了烟感器、温感器、手报按钮、消火栓按钮等，超高层建筑中的车库、厨房应增设可燃气体探测器等。在各重要机房（有人值班），特别是一层的消防控制室中，应设119专用消防电话，与市电话局119交换设备直通，至于报警层灯一般全设，而报警电铃或蜂鸣器，因其制造人为恐慌与混乱，在有紧急