物业公司改革方案(演示稿0409)

1国投物业公司改革方案2003年4月9日国投公司战略发展部北大纵横管理咨询公司（第一阶段报告）2本次物业公司改革的目标明确物业公司的定位与职能理顺物业公司的管理关系建立科学的管理体制和运行机制建立科学的考核机制和激励机制3第一阶段报告内容一、物业公司的定位、职能与改革建议方案二、物业公司的管理关系4一、物业公司的定位、职能与改革建议方案公司发展对物业管理的要求物业公司现状分析内部访谈意见综述物业管理行业分析外部物业管理访谈？物业公司的定位职能改革建议方案5公司发展对物业管理提出的要求公司发展目标：公司发展对物业管理的总体要求是：物业管理要为实现公司战略发展目标提供支持。五年内成为国内一流的国家投资控股公司十年内成为世界一流的国家投资控股公司充分发挥“国家出资人代表”的优势，快速向运作市场化、股权多元化的控股公司发展6根据公司确定的业务选择，物业公司实际上主要是定位于公司自有物业的管理科尔尼建议的业务选择：重点发展行业电力、港口维持/发展细分市场/个别项目煤炭、汽零、电子、医药等潜在发展对象金融、航空、电信、公共设施服务、媒体、石化等退出/不考虑新的投入日用化工、食品饮料、纺织服装、家电、零售、房地产、餐饮旅游、农林牧渔、外贸等重点发展行业电力、港口发展细分市场/个别项目煤炭、汽车零部件、集成电路、中成药和生物制药、金融探索创业投资业务提高资产管理专业化管理水平公司确定的业务选择：在公司业务选择中，没有房地产、酒店经营和物业管理业务，但公司拥有国投大厦和国际投资大厦等固定资产，客观上需要物业管理；设立物业公司的初衷，就是为了管理公司自有物业。因此，物业公司实际上是定位于以公司自有物业的管理为主。7公司发展对物业管理的要求物业公司现状分析内部访谈意见综述物业管理行业分析外部物业管理访谈物业公司的定位职能改革建议方案8公司物业管理的组织沿革组织名称国投服务中心物业管理分公司国投大厦管理中心国投物业有限责任公司北京分公司亚华公司决定设立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批准设立文号国投人（95）287号国投人（95）288号国投人（97）93号国投经（2001）52号国投经（2001）37号工商登记日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注册资本金2300万元10000万元300万元10000万元10000万元决定撤销日期2001.3.1598.2.699.2.8决定撤销文号国投经（2001）52号国投人（1998）25号无文号工商注销日期正在办理注销手续2001.12.31注销2001.12.31注销职能任务办公后勤服务授权资产经营管理、办公后勤保障国投大厦管理写字楼管理、物业管理、咨询国投大厦管理及其它房产经营国际投资大厦建设法律地位法人资格内部独立核算法人资格法人资格内部独立核算法人资格9公司物业管理的组织沿革（图示）95969798992000200120022003国投服务中心物业管理分公司国投大厦管理中心国投物业有限公司亚华公司95.11.282300万96.1110000万97.9.23300万2001.5.1610000万2002.1.495.1198.22001.12.3199.22001.12.312001.3北京分公司2001.6.1310000万公司的物业管理经过改革，改变了过去一套人马而三块牌子同时并存的局面，组建了有限责任公司，但物业公司在公司内部是按全资子公司来管理的。10物业公司的产权关系国家开发投资公司国投电力公司国投创兴公司国投物业有限责任公司70％7000万20％2000万10％1000万40％4000万亚华公司6000万60％北京分公司国投电力公司和国投创兴公司都是国投公司的全资子公司，因此，实质上物业公司是国投公司的全资子公司；亚华公司在法律上是有限责任公司，但在公司内部的管理上，对亚华公司与对物业公司一样，也是按全资子公司来管理的。11物业公司自己确定的经营理念目前业务定位：按照市场化标准做好后勤保障，提高服务水平。经营管理目标：标准化、市场化、专业化。发展战略设想：力争在三至五年内，将物业公司建成国内一流品牌的酒店、物业管理企业。资料来源：《物业公司2003年工作会议材料》物业公司的发展战略设想与公司的总体发展战略不相符；物业公司的定位与其发展战略设想也不配套。12物业公司目前的主要职能物业管理经营服务保障国投大厦：日常养护、小修、装修管理、存车管理、消防管理、电梯运行、保洁、保安、餐饮、理发等。推租：国投大厦和其它房地产的推租；酒店经营：天驿宾馆和华利酒店的经营；资产管理。福利：通过物业公司给国投公司员工提供一定福利；后勤：提供公务用车等方面的后勤服务。物业公司目前主要是从事公司自有物业的管理工作，国投大厦的物业管理是其最主要的职能。13物业公司资产状况物业公司（注册资本金10000万元）长期投资经营类委托经营类资产管理类亚华公司（4000万元）天驿宾馆（10400万）华利酒店（3767万）国投大厦（70000万元）金岛花园（1462万元）万通房产（4688万元）中煤大厦（700万元）三鹏公司（300万）北京大诚(193万)华利公司（114万）陆阳热电厂（340万元）CKD公司（138.6万元）沃顿威尔公司(125.3万)深能源（157.5万元）以上为2003年2月末物业公司长期投资数物业公司经营管理的资产分属不同的类型，要求各不相同，非物业管理的经营职能分散了物业公司的资源和精力。14下面从三个维度分析物业公司的经营管理能力经营管理能力财务回报能力15基本形成了一支较为专业的物业管理队伍物业公司目前共有员工137人，其中：大专以上学历53人，其中本科16人，研究生2人，在读研究生3人；管理人员中具有高级职称者9人，中级职称者13人,专业工程技术人员6人；具有5年以上写字楼物业管理经验的人员15人；20名管理人员取得了建设部颁发的物业管理从业人员岗位证书；7名管理人员取得了北京市颁发的物业管理从业人员岗位证书；6人取得了国家旅游局颁发的物业公司总经理上岗证书，29人取得了经理上岗证书资料来源：国投物业公司《国投物业在发展中成长》内部管理能力分析：16各种管理制度、流程基本完整2002年物业公司通过了ISO9000质量管理体系认证，规范了企业内部的各种规章制度、管理业务流程；2002年取得了北京市物业管理资质合格证书；2002年加入了中国物业管理协会。于2002年7月获得北京市质量协会、北京用户满意工程联合推进办公室联合颁发的“用户满意工程证书”，被正式授予“用户满意物业企业”称号。资料来源：国投物业公司《国投物业在发展中成长》内部管理能力分析：17大部分国投大厦租户对物业公司的服务质量表示较为满意0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%满意比较满意一般较不满意不满意80％以上的租户在总体上对物业公司的服务表示满意或比较满意；所有的被调查者都认为物业公司的服务水平基本能够满足自己的需求。资料来源：3月19日，工作小组通过随机抽样方式，对国投大厦的50名租户发放《国投大厦租户调查问卷》，收回有效答卷43份。0.01.02.03.04.05.0商务餐饮保洁维修保安被调查者对物业公司各项工作内容均感觉比较满意或满意。注：满分为5分顾客满意度分析：18物业公司资产变化状况1477323228341056231253251998241186337822941998年1999年2000年2001年2002年负债资产2000年比上年度新增划转资产华利酒店3767万元，万通房产4688万元2001年比上年度新增划转资产华利公司1350万元，天驿宾馆1亿元；总部拔付1亿投资亚华2002年比上年度减少对亚华投资6000万元物业公司资产的变动是公司总部资产划转的结果。物业公司实际经营管理的资产总额近11亿元。经营回报能力分析：19物业公司收支状况变化图(单位：万元)1311166616136419631633156512546119261998年1999年2000年2001年2002年收入支出（含流转税）５年来物业公司经营收入和支出同步增长，收入与支出基本持平并略有盈余。物业管理行业本身的一个特点是利润较薄但收入稳定，这是形成这种现象的一个原因；另一个原因是物业公司为总部提供的福利资金减少了其利润。以上收入不包含国投大厦的租金收入，国投大厦的租金收入全部上交公司总部。财务回报能力分析：20物业公司收入构成经营收入主要来自于围绕国投大厦物业管理与服务所形成的物业费、餐饮及车队收入等项目构成。近两年公司委托其经营管理的房产，增加了其房屋租赁收入。划转的天驿宾馆和华利酒店，较大地增加了物业公司的资产数额，但未带来经济效益。404684903916920137170182198194238265351913517519165909686911998年1999年2000年2001年2002年物业费餐饮车队万通其他财务回报能力分析：21物业公司支出构成经营支出主要是折旧（万通140万和车辆等的折旧）、人工费、餐饮等项目构成。其它支出增长较多，主要包括车辆修理及保洁、食堂等的低值易耗品支出、给总部的一些福利、税金等。74138162360230156222256280378121234294173340871171231241301732154196285551998年1999年2000年2001年2002年金额（单位：万元）折旧人工费水电修理费食堂材料其它（含流转税）财务回报能力分析：22综上所述，说明物业公司基本具备做好中高档写字楼物业管理工作的能力良好的顾客满意度和较为专业的物业管理人员，以及比较规范的内部管理制度，说明物业公司在物业管理服务方面已经有了一定的基础和经验；财务分析说明，物业公司在物业管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。23天驿宾馆经营状况分析天驿宾馆2002年营业收入1490万元，营业支出总计1676万元，累计亏损2126万元（包括以前年度亏损1940万元）,当年净资产收益率为-3.49%。现金流较为正常（净现金流达到208万元）。当年计提折旧130万元，累计提折旧3700万元。总体来看，天驿宾馆的经营管理较过去有了一定改观，运转较为正常。但由于投资过大，累计亏损过多，天驿宾馆的亏损状况难以在短期内得到根本扭转。专题经营分析：24华利酒店经营状况分析华利酒店2002年营业收入1783万元，营业支出1727万元，当年利润56万元，净资产收益率2%。客房出租率达到70％以上（据行业经验，酒店客房出租率达到70%—80%，表明经营状况良好）。当年计提折旧365万元，累计提折旧1926万元。但华利酒店以前年度亏损，现累计亏损还有230万元。华利酒店的经营虽较为正常，但规模有限，盈利能力不强。专题经营分析：25对公司酒店类项目的处理建议在公司业务选择中并没有包含酒店经营，因此，公司系统内的酒店项目原则上应予以收缩。物业公司的两家酒店并未带来收益，酒店项目也很难以成为利润增长点，所以，物业公司的两家酒店同样应予以收缩。但考虑到天驿宾馆目前收缩可能会形成一定的损失，所以，建议目前要加强经营管理力度，提高效益，择机退出。26公司发展对物业管理的要求物业公司现状分析内部访谈意见综述物业管理行业分析外部物业管理访谈物业公司的定位职能改革建议方案27对物业公司定位的观点综述公司物业应该进行统一管理工作小组对公司领导、总部部门领导、物业公司领导及中级管理人员进行了访谈，大家普遍倾向于公司物业应该统一管理，但对未来物业公司的定位却有两种不同的意见：物业公司应定位于公司内部的服务机构。不能面向社会开展业务，否则，就会影响到公司自有写字楼的管理和对公司内部的服务。物业管理不是公司的业务选择，公司也不靠物业公司赚钱。不能考虑将公司其他酒店划转给物业公司管理。物业公司应定位于公司自有物业的