物业实务整理

1第一章：物业管理企业一、物业管理企业的特征：第一，是独立的企业法人。第二，属于服务性企业；第三，具有一定的公共管理性质的职能。二、物业管理企业的分类（一）按照投资主体的经济成分来分：全民所有制物业管理企业；集体所有制物业管理企业；民营物业管理企业；（二）按照股东出资形式来划分：物业管理有限责任公司；物业管理股份有限公司；股份合作型物业管理企业。三、物业管理企业的常见模式：房地产建设单位的附属子公司或部门；独立的物业管理企业；物业管理集团公司四、物业管理企业的设立：物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批阶段。（一）工商登记：企业名称预先审核；公司地址；注册资本；东人数和法定代表人；公司章程。（二）物业管理企业的资质：物业管理资质：一级由国务院建设主管单位负责物业管理企业资证书的颁发的证书和管理；二级是由省、自治区人民政府建设主管部门；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级；并接受国务院建设主管部门的指导和监督；三级是市级人民政府房地产主管部门负责；一级资质：注册资本为人民币500万元以上；物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于30人。其中中级以上职称的人员不少于20人；工程、财务等业务负责人应好具有相应一中级以上职称；2物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%，1）多层住宅200万平米；高层住宅100万平米；独立式住宅（别墅）15万平米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质：注册资本300万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于20人。其中中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应好具有相应一中级以上职称；；物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%，1）多层住宅100万平米；高层住宅50万平米；独立式住宅（别墅）8万平米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。三级资质：注册资本为人民币50万元以上；物业管理专人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技人人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相庆应专业中级以上职称。物业管理专业人员尖按照国家有在规定取得职业资格证书。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（三）在申报资质时需提供的资料：新设立的物业管理企业，其资质等级按最低级核定，并设一年的暂定其。物业管理企业在领取营业执照之日起303天内，持营业执照、企业章程、验资证明和企业法定代表人的身份证明，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称书和劳动合同到当地的房地产主管部门申请资质。五、物业管理企业的组织形式1、直线制：最简单的企业管理组织形式,适用于业务量较小的小型物业管理企业。优点,领导能够集中指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时。缺点：要求领导得能晓各种专业，具备多方面的知识和技能。2、直线职能制：特别是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋，一般不能对下面直线部门下达指挥命令和工作指示，是目前物业管理企业普遍采用的一种形式，其优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广，技术复杂，服务多样化，管理综合性强。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮降低工作效率。3、事业部制：较为现代的一种组织形式，主要特点有：实分权管理，将政府制订和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心独立核算和自负盈亏。适合规模在、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司。优点：强化了决策机制，能调动各部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力，促进了内部的竞争。提高公司的效率和效益；有利于复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间的地协调困难，机构重叠，人员过多。4、矩阵制：纵横交叉，其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又横向的管理系统，参加项目的成员受以双重领导。优点：加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源，有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题目，具有较经的机动性和适应性。缺点：组织机4构的稳定性差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。五、物业管理企业组织机构设置的影响因素：企业战备因素、外部环境因素、技术因素、组织规模和所处阶段。第二章物业管理招票投标一、物业管理招标投标的内容与形式（一）物业管理招标的概念：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位，业主大会或物业所有权（招标人）根据物业管理服务内容制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。1、物业管理招标的主体（物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）2、物业管理投标的主体：一般是指具有符合招标条件的物业管理公司或专业管理公司专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业。就整体的物业管理项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。二、物业管理招标的类型1、按物业类型划分：住宅项目；非住宅项目（商业区、写字楼、工业区、公用基础设施《机场、地铁、学校、码头不、步行街》）2、按项目服务内容的实施划分：整体物业管理项目；单项服务项目和分阶段项目的招标类型3、按招标主体的类型划分：物业建设单位、业主大会（或单一业主）为主5体的招标、物业产权人类型地。4、按项目管理服务的方式：全权管理项目、顾问项目招标。三、物业管理招标投标的特点：物业管理综合性，服务内容涵盖范围和领域较广；我国幅员辽阔，人口众多，经济地理人文等方面不尽相同；物业类型不同招标人对项目招标条件和对投标人的要求就会不同；物业管理招标投标具有一定的行业特殊性（招标的主体不同；物业管理服务内容不同《全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品》）服务需求和服务内容具有相对不确定性。四、物业管理招标的方式1、公开招标：是指招标人通过公人媒介发布招标，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。2、邀请招标：也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点：招标人不使用公开的公千方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。五、物业管理招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容：1、对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；2、对投标物业投施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；3、对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；4、提出投标物业的其他管理建议；5、参与物业的验收，并提出相应整改意见；6、设计物业管理模式，并提出相应整改意见；7、对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案6和宣传推广方案；8、建立服务服务网络，制订物业管理方案；9、办理移交接管，对业主入信、装修实施管理和服务。招标的项目条件：按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标管理暂行办法》规定，住宅及同于物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经特定所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用二人转议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。仅为新开发的住旗及同一物业重审区域内非住宅必须通过招标；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书；除不可抗力因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。自招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日，招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在损毁标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。评标委员会评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，招标人应当重新招标，评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评审和比交意见，并执照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名排序的合格的中标候选人，招标人应当按照中标候选人的排序确定7中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中招人，。投标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标之日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日30日内订立书面合同。六、物业管理投标的条件：1、法律法规规定的要求：参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。2、招标方规定的要求：要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，商业信誉，派驻项目的负责人等方面提出明确具体的要求。七、物业管理投标的程序1、获取招标信息：（公共媒介上采集公开招标；来自招标方的邀请）2、项目评估与风险防范投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务鹄立方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中招成功的或能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。项目评估：1）投标物业的基本情况（通过招标文件、现场踏勘、标前会议等获得）；2）招标物业项目的定位；3)业主的需求；4)建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；5）招标条件和过程；6)竞争对手；7)企业自身条件的分析。83、投标风险与控制1）来自招标人和招标物业的风险有：招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信自；建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常运行；因物业延迟交会使用而造成早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等2）来自于投标人的风险主要要：未对项目实施必要的可行性分析、评估论证，从而造成投标决策和投标策略的失误。3）来自竞争对手的风险主要有：采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段，具备相关背景或综合竞争的绝对优势；窃取他人的投标资料和商业秘密等。对上述风险的防范与控制的上体措施有：严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；对项目进行科学合理的分何析、谰估，周密策划、组织、实施投标活动；完善企业自身的管理；选择信誉好的招档方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。六、物业管理服务的重点和难点1、一般而言，商用类型的写字楼物业、综合性商业物业体现在经营和设施设备管理方面；工业区在消防、污染控制及货物、人员的出入管理有特殊的服务需求；政府物业的特殊性体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；居住类型集中在基础性的物业管理层次面；公用事业类型在于确保公用设施无故障的正常运行、对紧急事件的预防和处理（包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害。）2、确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包9括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面。第三章物业管理合同一、合同要约的构成要件1、要经必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。2