物业接收 工作介绍

目的1、物业接管的重要性。2、物业接管的基本流程及各部门职责。3、物业接管的注意事项。期货大厦即将竣工，这座大连的地标性建筑，即将由我们来进行管理。接管已进入倒计时……一、物业接管由以下几方面组成。1、文件类接管-项目批准文件-各类合同、协议-图纸资料-各类竣工及验收报告2、实物类接管–出租单元内的设备、设施–室内公共区域的设备、设施–大厦配套的工程设备–建筑外墙及屋顶设施–地下停车场及设备–园林绿化–室外道路及设施–设备配件及建筑材料3、责任接管–大厦的防火、防爆、防盗责任。–大厦设备运行维护责任。–大厦卫生、环境管理责任。–大厦正常秩序维持责任。二、物业各部门在接管期间的分工合作1、维修保养部负责核查大厦整体施工质量，对物业接管的设备设施进行评估、确认使用功能。2、物业管理部开展接管区域下一步的物业管理及服务工作。3、安全事务部负责接管区域的全面安全保障工作。物业接管流程图物业接管是在工程竣工验收合格的基础上、满足使用功能的前提下进行。..\检查表\期货大厦工程CHECKLIST.xls三、按流程逐步做好物业接管工作的重要性1、草率接管带来得严重后果案例一：2005年，大连某商场，排水管道施工，因商户开业时间紧迫，施工周期紧，未来得及物业接管就直接投入使用，不到一年，因施工质量的问题导致管道破裂、污水外溢，造成卖场内大量服装被淹、施工单位提出排水管道已投入使用，破裂是因为使用不当，和施工质量无任何关系，后经协调，双方各自承担一半损失，各30000元（保险公司承担20000元）。案例二：大连某商场，物业接管四年后，地面石材储备砖因日常维修全部更换用光，发现当初物业接管的资料中缺少《装饰石材供货合同》，而该型地砖规格特殊（313mm*313mm)，市场无处购买，后辗转打听当初施工负责人下落，该人已出国移民，沓无音信……2、认真执行接管流程的结果案例一：2007年，大连某商场烤肉店，排水管道施工，因商户开业时间紧迫，施工周期紧，但物业接管验收时提出排水管道缺少吊架，存在安全隐患，要求整改，双方形成备忘，1周后，管道发生漏水，流到楼下皮草店卖场区，17件裘皮大衣被污水染脏，造成经济损失110000元。因双方留有《设备缺陷记录》，由施工方承担全部责任。案例二：2007年，大连某商场夹层改造，物业在接管时提出关键部位的摄像头应改为隐蔽式，以便于管理，被吸取采纳，后该区域一音乐学校因经营不善，长期亏损，自行破坏消防喷淋头，导致跑水，并以乐器被淹为由讹取40万元，后经录像取证，该商户讹诈未遂、自吞恶果……大连期货大厦物业筹备处相当重要相当重要明确交接双方的责任关系。根据经验作出预知性判断。四、物业接管过程中常见的问题案例一：对施工质量未严格核查某小区竣工，物业接收，1年后，小区内入住率达到40％，发现该小区化粪池流水不畅，经常溢冒，后经排查，发现化粪池排水管道内被砌筑了2块砖头。案例二：对施工质量未严格核查某公寓物业接管一年后，3个楼层的地板热全部出现漏水现象，后将地面刨开，发现地热水管上被扎上细铁钉，经过一年使用，铁钉锈蚀发生漏水，居民、物业损失惨重，施工人员早已不见踪影。案例三：部门沟通不畅某大厦停车场竣工，工程已验收完毕，物业部新购白钢垃圾桶10余个，因与安全事务部沟通不畅，未安排保安员夜间巡查，第二天......案例四：后勤准备不足某大厦竣工后，物业接管洗手间，但由于工具购买不及时，导致卫生间堵塞无法及时疏通，卫生间被迫关闭。案例五：现场情况不熟悉某商场竣工后，物业接管，消防喷淋因天气寒冷被冻裂，造成跑水，物业对设备阀门点不熟，无法及时关闭，造成大量跑水，酿成损失。案例六：管理规定制定不及时某商场物业接管不久，商户进场二次装修，因未及时制定《装修管理规定》造成商户在不知情的情况下盲目装修，因未申报消防即装修，被消防局查封并处以5万元罚款，商户提出严重投诉。案例七：外协关系处理不善某项目在建设阶段，某主管部门全力配合，并派代表参加开业剪彩。物业接管后，因物业未将基础建设时期与该部门的融洽关系进行延续，开业不到半年，该部门即派专人进行专项检查并下发整改通知书。五、总结1、应有接管计划。2、接管前现场需做到熟悉。2、对本岗位的今后的工作需充分了解。3、人员、工具、材料、物品的准备需充分。4、接管工作需事无巨细、细之又细。5、规章制度需健全。6、未雨绸缪、做好预知性判断。