“圣地汇”跨境电商招商策划方案(121终稿)

“圣地汇”跨境电商策划方案写在报告前。。。。。。根据集团领导指示，经销售中心与招商运营中心通过对市场及跨境电商O2O进行详细的市场调研及了解认知后，初步对圣地大厦项目总体定位。本方案主要针对招商销售工作开展进行整体铺排。但由于跨境电商O2O与实体店完全结合属于新型商业模式，因此需电子商务部配合解决本报告撰写过程中所遇到的问题：1、通过跨境电商平台，税如何减免，减免税费中都包含什么税种？2、需要具备怎样的条件才有资格申请到“跨境电商牌照”？3、电子商务部提及过的金融政策具体如何扶持，条件包含哪些？4、通过平台对外经营的不同产品所产生的税费是怎样的标准？5、通过平台如何拓宽客户进货渠道？目录项目分析项目定位招商思路与节点经营模式目标客户项目分析商圈概况项目现况消费群体特征周边经营项目概况“圣地汇”位于成熟的商圈核心区域“圣地商圈”将成为继“天河商圈”后广州又一名片。“圣地商圈”与各大商家强强联合形成广州大道北的消费热点商圈，扩散蔓延至整个广州大道北京溪商圈，成为商业、居住、办公的黄金地段。消费人群：拥有约70万人流量交通便利：17条公交线路、地铁3号线，途经本项目，距天河商圈只需5分钟车程商圈成熟：Tesco乐购超市、摩登百货、广百百货已抢先入驻本商圈。圣地商圈大型购物商场大型住宅区地铁、公交、主干道写字楼项目现状项目规模及业态分布1、项目规模：一二楼可出租面积约4476m²2、项目整体业态布局：•1、2层商铺；•3-5层为娱乐；•6、9层为写字楼、•7、8层为酒店；•10、11层为力美健3、现一、二层主要业态：摄影、养生馆、银行、服装、餐饮、珠宝等4、项目位置：白云区广州大道北1421号项目现状圣地汇一二楼内铺共266间，总经营面积为6396.96m²项目楼层面积（㎡）数量（套）商铺圣地大厦首层商铺3019.6283圣地大厦二层商铺(北楼、附楼)2030.67168圣地大厦二层（南楼）1346.6715合计6396.96266项目现状项目面积主要为10m²以下的微型铺为主，超过45.11%的比例；其次为10-20m²，占40.98%。面积区间（㎡）间数（间）占整体间数比例10㎡以下12045.11%10-20㎡10940.98%20-40㎡228.27%40-60㎡20.75%60㎡-80㎡20.75%80㎡-100㎡10.38%100㎡以上103.76%合计266100%项目消费群体特征项目消费群体特征目标人群分析男女年龄层比例圣地商圈主要针对的消费人群为：上班族、18岁以上的成年人，辐射周围五公里的消费群体为主。年龄：18-60岁左右，职业：企业白领、家庭妇女、普通工人、公务人员等收入：中等或偏低水平教育程度：人群较为混杂平消费方式：敢于追求享受生活，敢于尝试新事物周边经营项目状况梅花园片区佳润广场梅花园广场京溪片区家裕太阳城京骏商业城同和片区合一潮流城金铂广场临街主干道世潮首层梅园新村街铺圣地商圈周边项目分析1市场分析嘉裕太阳城广场摩登百货佳润广场合一国际商业广场世潮梅花园商业广场金铂广场市场分析佳润广场1、开业时间：2008年9月2、项目规模：约7万㎡，其中地上商业建筑面积约4.5万㎡，地下建筑面积约为2.7㎡，3000㎡的户外广场3、各层业态分布及主力店B1F：Tesco乐购超市F1：女性化妆品区、鞋业、手表、品牌服饰、珠宝类等F2：运动品牌及年轻化服饰居多4、主营业务：饮食、娱乐、购物休闲5、项目位置：广州市广州大道北圣地酒店旁项目规模及业态分布项目定位：集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的中端商业购物中心规划业态布局：内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布负二层停车场负一层乐购超市约5000m²100%中央空调100%首层主楼：广百百货；南楼：餐饮、银行、儿童产业；南附楼：日用品、美发等；北楼：时尚餐饮、手机、服装、皮具等主楼：10-500m²南楼：200-800m²南附楼：80-150m²北楼：10-500m²50-70%中央空调100%二层主楼：广百；南楼：毛家南附楼：JK美发；北楼：必胜客、手机、儿童绘画南楼：200-800m²北楼：约300m²50-70%中央空调100%三层主楼：奈瑞儿南楼：九毛九北楼：绿茵阁南楼：约600m²北楼：约300m²70%中央空调100%经营现状：以超市-乐购TESCO、广百百货以及国际知名餐饮绿茵阁、必胜客、肯德基等业态为龙头，带动众多品牌商铺的联动式经营,目前经营状态有所下滑。梅花园广场1、开业时间：2011年4月2、规模：总建筑面积约3万㎡，其中地上商业建筑面积约2.5万㎡，地下建筑面积约为5000㎡，拥有2200㎡的户外广场3、各层业态分布及主力店B1F：150多停车位F1：餐饮（客家王）、迪士尼综合店、艾莲达服饰、邮政银行、精品、饰品、化妆品等F2：餐饮（萨莉亚意式餐厅、周记茶餐厅）、潮童、婴之谷、内衣、华润万家（即将入驻）F3：游艺城、渔易F4：卡卡KTVF5：电影院项目规模及业态分布项目定位：购物、饮食、娱乐、休闲于一体的商业购物中心内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布负一层停车场首层KFC、银行、品牌服饰、手机等约80-300m²60%中央空调60%二层餐饮：萨莉亚、周记，老湘村约300-1000m²60%中央空调60%三层餐饮:渔易大酒楼娱乐：游艺城约500-2000m²60%中央空调50%四层卡卡KTV约4500m²100%中央空调100%五层华影电影城约4500m²100%中央空调100%经营现状：一楼和二楼都有四成空置铺,全场空置六成左右，经营现状零售业惨淡。规划业态布局：市场分析嘉裕太阳城广场项目规模及业态分布1、项目规模：占地面积2.9万㎡，总建筑面积7万㎡，拥有10000㎡的户外广场2、业态分布：B1F:永旺（Jusco吉之岛）品牌超市B2F:停车场F1:时尚名店区，时尚精品区等F2：知名品牌商家、西式快餐厅及特色餐厅、游戏娱乐等F3：电影城、电器超市与餐饮3、开业时间：2009年10月4、出租率：约100%项目定位：与周边商业体实行错位经营，走中高端体验路线的娱乐、休闲、购物广场。B1（负一层）的整层面积中，有四分之三为吉之岛，另四分之一面积主要租赁商家业态包括有零食、药店、化妆品、精品类，其中品牌店有斯登堡、大卡司、胡椒厨房、Disney等1F（一层）右四分之一的面积仍为吉之岛所租，其内主要业态为服装、饰品等。广场共有一个大中庭外加两个小中庭，中庭均设有双向手扶梯2F（二层）以娱乐和餐饮为主要业态，苏宁电器内手机、电脑等时尚定位的商品比例较高，符合年轻时尚主题3F（三层）同样以娱乐和餐饮业为主力商家，金逸电影城设有8个标准影厅近1500个座位，面积达4500㎡，投资超过3000万元嘉裕太阳城广场内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布负二层停车场负一层吉之岛1.4万m²100%中央空调100%首层品牌服饰、珠宝、永旺、肯德基、手机、小食等约10—500m²50%中央空调100%二层苏宁电器、品牌服装、游戏娱乐、餐饮等约100-1500m²50%中央空调100%三层嘉裕电影城、餐饮、电器超市等约200-4500m²80%中央空调100%经营现状：实现了真正意义上中高端一站式消费，目前经营状况良好。规划业态布局：京骏商业城1、京骏商业城位于广州大道北的商业较繁华的地带,开业时间2005年，以格仔铺为主。2、项目规模：约7000㎡3、业态分布：F1：设时尚精品、服饰、美甲等F2：苏宁电器、客家王车库设在楼顶与户外广场，大约200停车位4、出租率：约96%5、主营业务：餐饮、购物项目规模及业态分布项目定位：大众化、多品种的小型购物商城内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布首层服装、美甲、小食等10-100m²60%中央空调90%二层苏宁电器、客家王等餐饮5000-7000m²60-70%中央空调100%楼顶停车场经营现状：一楼经营模式以格仔铺为主，逐步走下坡路；二楼苏宁电器、餐饮等经营状况不佳规划业态布局：同和片区合一潮流城金铂广场市场分析合一潮流城项目规模及业态分布项目定位：社区配套购物商场1、合一潮流城位于广州大道北同和路段2、项目规模：经营面积约2.7万㎡2、业态分布：F1：设时尚精品、服饰、珠宝类等F2：儿童乐园、服装、精品等F3：新一佳超市F4茶楼餐饮、休闲会所3、出租率：85%内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布首层服装、皮具、地产、精品等约15-200m²50-70%中央空调90%二层服装、精品、儿童乐园等15-300m²70%中央空调50%三层新一家超市约2000m²50%中央空调100%四层茶楼、餐饮、休闲会所约1000－2000m²50%中央空调100%经营现状：一楼经营模式以“商场微型铺”为主，逐步走下坡路；其他楼层目前经营状况一般。开业至今，约4年，空置30%，剩余一楼继续经营，一楼经营中的格仔铺共约60间。规划业态布局：金铂广场项目规模及业态分布1、开业时间：2013年4月2、规模：总建筑面积约3万㎡，其中地上商业经营面积约10万㎡，地下建筑面积约为5000㎡，拥有1000㎡的户外广场3、各层业态分布及主力店B1F：购物超市、餐饮等F1：手机电讯、女士鞋业、服饰等F2：品牌服饰、餐饮等F3：游戏娱乐为主F4：餐饮、娱乐为主F5：型动健身楼顶：停车场项目定位：规模较大，集购物、饮食、休闲娱乐于一体的综合体验式购物广场内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布负一层大型超市、休闲小食约3000m²100%中央空调——首层珠宝、手机、服装30-150m²60%中央空调100%二层服装、小食、餐饮30-300m²70%中央空调80%三层游戏、餐饮300-1500m²70%中央空调60%四层餐饮、百货500-1000m²90%中央空调60%五层型动活力健身、餐饮约4000m²90%中央空调90%经营现状：由于项目毗邻地铁口，以餐饮、游戏娱乐带动人流量，目前商场人流量较大，可整体空置率也较高！规划业态布局：市场分析世潮1、世潮位于广州大道北京溪南方医院斜对面的小型的购物商场,以格仔铺为主。2、项目规模：3388.33㎡3、业态分布：F1：设时尚精品、服饰、小食等F2：停业4、开业时间：2011年5、出租率：约50%项目定位：综合时尚商业购物商品城项目规模及业态分布内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布首层服装、小食、手机等10-30m²60-70%中央空调80%二层停业10-70m²已停业开业至今，约3年多时间，其间重新装修升级后，短短一年多时间，二楼商铺已全部停业退铺，剩余一楼继续经营，一楼经营中的“商场微型铺”共约60间。规划业态布局：梅园新村街铺1、梅园新村街铺位于广州大道北梅花园路段2、项目规模：约8000m²3、业态分布：以零售业为主，极少数餐饮。出租率：约99%项目定位：没有明确定位，以周边生活配套零售业态为主项目规模及业态分布内容功能（业态）明细面积区间实用率配套开业率各层功能分布首层零售业服装、手机、婴儿用品、花街、汽车维护10－800m²7-9成无定位配套99%经营现状：没有整体的规划，比较凌乱，“流动摊贩”恶性竞争，目前经营状况一般。规划业态布局：小结：周边商业购物广场整体规模约7000㎡-70000㎡，有一定规模；地处城乡结合部，白云区与天河区交界处，以京溪、同和地区的中产家庭和时尚年轻消费群体为目标，周边约有七十多万消费人口为基础，需求稳定；业态主要集购物、娱乐、休闲、餐饮功能于一体，能吸引顾客长时间驻足，尤其是年轻消费群体的商业购物中心为主；除“世潮”外都是以引进主力品牌商户带动商场品质。流动摊贩的竞争、网购电商的冲击，周边的“商场”经营状况均有不同程度的下滑。移动互联网改变了人们的消费习惯和消费方式，实体店铺的吸引力在慢慢减弱；还保留原来的线下零售经营模式已跟不上时代的步伐。总结：项目定