物业税将导致百十万家庭妻离子散

在中国目前的实际情况下如贸然开征物业税，难度很大，而且影响也会很怪异，甚至造成社会不安宁、动荡。本来，这波行情，房地产股是可以好好涨一涨的。突然见报载:“我国将开征物业税。”当天，房地产股就全翻了绿。什么是物业税？物业税是一种财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都要交纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。比如，某城市居民有2套房，当时市场价值分别为180万元和120万元。如果按年税率1%~2%来征税，则每年要缴税3~6万元。此税的本意是要打击囤房者，扼制、阻止炒家，使过多的房产成为烫手山芋，让多房者主动卖掉余房，使房价回落下来，让更多城市居民能买得起房。在一些发达国家是征收物业税的。但中国与各国情况有很大之不同。在中国目前的实际情况下如贸然开征此税，难度很大，而且影响也会很怪异，甚至会造成社会不安宁、动荡。首先，税法应是全国统一的。要征物业税，那么农村中宅基地盖的自用房征不征？如果不征，江苏、浙江一带农村的私人房子很多已是别墅，三四层楼，几百平方米之规模了。但不征又合理吗？如果征，则中国广大农民大多数还很不富裕，农业税都免了，又冒出个物业税来，怎么得了？其次，如果仅在城市征此税，那么按什么征？按人均面积征，人均面积超过多少才征呢？如果按户均房屋征，有的人虽仅一套，却已是豪华别墅，800万元一套，人均住房100~150平方米，不征他们的合理吗？再次，按户均住房征，那么仅一套房的人征不征？如果征，一定被天下百姓所强烈反对。我国多数城乡居民仅一套住房，房价涨来涨去，都仅仅是纸上富贵，自己未得一点好处，凭什么要平添一笔物业税呢？如果仅有一套的不征，规定第二套要征，则一定会引起北京等很多城市居民之强烈反对。据我对北京大学附近居民调查，很多北京居民有2套房，差的一套自己住(有的在很远的郊区)，好的一套租出去(位置在北大、清华、国际语言学院附近，如华清嘉园等)，一月挣个2000~3000元，以补贴微薄工资之不足，补贴家用。如对第二套房征税，他们一定气得直跺脚，甚至可能会去把国家财政部制定政策者的汽车轮子扎个洞。这种情况，上海、广州、深圳也很多。另外，对第二套房征物业税，主要是企图压那些人卖掉一套房，但如果家里有个小孩，14~17岁怎么办？22岁的女孩、26岁的男孩都要结婚的，现在先卖掉一套，等几年后，小孩成人要成家了，再买回来吗？如果那时涨了30%~50%呢？我看100%的家庭是不敢卖掉的，包括很多党性很强的党团员。没有小孩的新婚大学生，也担心啊，两三年后不就当父母了吗？那时怎么办？那么假定政府规定第二套必须征物业税，第三套更要征税。那么为了避税，为了给小孩留下房子，一定会有几十万乃至几百万个家庭闹假离婚，造成离异后的户均少于2~3套房。夫妻小孩还是一家人，晚上非法同居在一起，但法律上早已妻离子散了。有人说:要相信群众，老百姓觉悟没那么低。那么我可以肯定地告诉你，中国老百姓真会这么干，以荒唐的办法对付你荒唐的政策。前几年为了打新股，不少证券公司派人去农村收购身份证，一张60元，农民兄弟一算，合算啊！不小心掉了，再去派出所补一个才10元啊，可挣50元，因此，当时人们到一个村一下子就可以买一大袋，几百张身份证。另外，由于这是个新税种，得由“全国人大”表决通过，我估计很大部分人大代表也有2套房，也有孩子在上中学、大学，心里一百个不赞成此事，估计是很难通过的。投赞成票，不是搬起石头砸自己的脚吗？还是反对吧。此外，从税法原理上讲，如实施此税，会将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，简单地理解为“把本来一次交70年的‘土地出让金’分成70年来收”。这些对地方财政影响很大，而且征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。因此，我劝财政部与国家税务局对此要慎重再慎重，一定要到京、沪、深、广、杭、苏、连、蓉、渝来听听居民之意见再决定。文/谢百三，复旦大学金融与资本市场研究中心主任先说什么是物业税。我国媒体上，给物业税的定义是这样的“物业是房地产(不动产)的别称，物业税即指房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的则称“物业税”，要求其产权所有人或承租人每年缴付一定税款，税值随土地、房产等不动产的升值而提高。”这里其实是埋了一个地雷的。地雷在哪里？就是在“产权所有人”后面跟着的那个“承租人”。照理说，一个租客为什么需要对他租来的物业缴税呢？那个原来的主人难道就不需要缴税了麽？但这个“承租人也要缴纳物业税”的概念确实是舶来的——来自于英联邦国家比如英国新加坡和香港的土地租赁，人家的土地确实只有使用权，但给你的租约经常是“999年”，实际上等于拥有。我国的砖家们当然不会把这一点告诉渔民们，他们只是告诉你，所谓国际惯例就是“承租人也要缴纳物业税”。——税理收任何税，都要讲出个理由，国民信服了才能收。当然这个道理中国人不怎么当回事，“皇粮国税”在他们看来本就是想怎么收就怎么收的。不过到了21世纪了，遮羞布总要弄一幅挡一挡的，所以政府搞了不少莫名其妙的理由，基本都是不值一驳。在国外，物业税的税理简单说就是由于政府不断向公共事业投入，修路建桥增加通讯设施并不断维护，物业因此而增值，为此物业拥有者应向政府纳税，以通过政府回馈整个社会。由上所述，我国征收物业税，实际上并无法理依据。一套房子会不断升值，但升值的部分是土地而非建筑本身。租客没有任何道理为他租来的土地缴税，而土地上的建筑本身则是随着年限的增加而折旧。租约到期后，租客还要为土地重新支付相当的土地费用，如何能让他为了土地的增值而纳税？——税基。很多愚民都觉得这个税反正于己无关，要交就是那些贪官污吏和不仁富豪去承担，乐得在旁边看哈哈笑。这个想法，不管是从哪个方面看都是一厢情愿的。首先，没有一个国家会搞什么“人均30平米以下减免”或者“第一套房减免”的物业税，这是根本不可能做到的事，因为首先根据税理，政府的公共投入对每个房子都是产生了增值效果，没任何道理直接这样免掉这部分税收，只有先征后返的方式才相对合理，可你什么时候得到过政府给你返还的钱？在中国还有另外一个障碍：你相信一个按照家庭征个调税都说“没有条件”的税务部门，能搞清楚一家子有几个人麽？能弄清你的各套房都是第几套房麽？能随着你拥有物业的变化而及时调整你免税第一套房的位置麽？我不信，所以这根本是不可能的。最终的征税，必然是按照类别，比如商业，办公和住宅来分，而不会按照第几套或者多少平米以上来征收。至于说“144平米以上征税”，倒也有点可能，但完全不合理——北方至今还是大家庭为主，一家子五六口人，住150平米很大麽？人均都不到30平。——税率一般美国的物业税税率，大约是在1~1.5%。这笔费用实际上是相当大的。一般普通人家住100平米的房子，算4000/平。价值就是40万。按照1%来计，一年就需要缴4000块钱，我不知道有几个人会觉得这不算什么。而在北京上海这样的大城市，收入固然高了，房价可就更高了，就算按10000/平来计，这个数字就要上升到1万块。既然要征就是全民皆征，这么高的税率必然是不可能的。我估计实际税率可能是上述的1/4，也就是0.25%左右。这么一来，穷人固然是可以承受了，可富人又怎么会当回事？——征收方式这没什么可说的。政府只要界定了一个全民可以承受的税率，要收还是很简单的。要快，加在水电费里面，不交就断水断电；和缓一点，平时可以缓缴，你要过户更名甚至补办的时候，麻烦交清历年甚至今后五年的物业税。不过我相当怀疑政府会不会这么“善意”，因为这样一来每年收取的税收可能很小且不确定，无法弥补财政的窟窿。——税种代替政府一直说，要减少交易环节的税放到保有环节。如此，就必然要免掉房地产开发阶段的很多税才行。这事其实做不得，因为这样一来每年的收税就要减少，哪怕总算账是多收了也不行。所以，被替代的绝不会是土地出让金。当然必须还是要做个样子的，所以最后拿出来的，肯定是一些总数很小的税种，或者是一些常年收不齐的税种。具体是什么，稍懂开发的我想都心知肚明，我就不详述了。——新老划断这倒是很有可能实行的，因为对某些既得利益团体很有用。不过这麽一搞，实际上会给将来的房产市场带来无穷后患。其实最合理的处理方式是一视同仁收税，然后对之前的所有房子一次性按面积把所有被替代的税种全部退钱。不过这样一来，一是政府就要暴露了自己拿来取代物业税的税种实际上没几个钱，二是政府又要马上掏出一笔总额颇大的费用，人家搞物业税的目的就是多捞钱，怎么可能没收到先退款？做不得做不得。——效果上面说的这么清楚了，你以为还有什么效果？唯一的效果就是政府增收。“降低房价”？“减少负担”？“缩小贫富差距”？......恭喜恭喜，你的理解能力不上不下，正好是中国愚民的水平。——结论综上所述，物业税首先对商业地产收，然后扩展到办公，最后是住宅。分步推进，5年见全效。土地出让金不会取消，房地产开发中的大税种全部不会取消，被替代的小税会以“费”的形式还魂，开发成本丝毫不会降低。物业税的税率不会很高，肯定要全民都交得起——结果是成为又一个人头税。“物業稅能平抑房價”其實只是一個笑話物業稅要來了，沒想到的是居然不少自己還身居食物鏈底層的人也跟著大聲叫好，大約也是受了“物業稅能平抑房價”的忽悠，以為一征物業稅，自己也就能買得起房了。告訴你，這是笑話，真收起物業稅來，你不僅可能仍然買不起房，還很有可能更買不起房。1、從來沒聽說加稅可以降低商品價格的道理。稅收只會增加商品的成本，並且反映在商品價格上，讓最終的購買者買單。有人忽悠說，物業稅開征的同時，原本一次性收取的七十年土地出讓金就會分散為七十份，按年每年一份收取。你信嗎？一次性收七十年，別的不說，這筆錢就是領導在本屆任期內的政績，你聽說過哪個領導的任期長達七十年的？既然沒有任期長達七十年的領導，有沒有可能讓他把本屬於他的政績留給他幾十年後的第N屆繼任者？你可以說“政績”太虛了，領導個個都是焦裕錄、孔繁森，不在乎這種東西，給老百姓辦實事才是硬道理。那麼，土地財政靠的就是賣地，要分成七十年來收賣地款，眼前的財政支出怎麼辦？可不可以讓地方政府給企業打張七十年分期付款的欠條？2、房價漲，鬧騰得最厲害的是誰，是房奴，是那些城市小白領。這些人算個屁啊！大部分群眾的情緒是穩定的。為什麼？因為大多數人住的並不是商品房，這是客觀事實。只是眼下太多居有其屋的人按商品房的房價在核算自己的“暴利”，所以才有那麼多林林總總的浮躁心態。（1）對物業稅政策最有影響力的群體是誰？公務員。請問他們的房產有幾套是在大街邊花枝招展的樓盤裏用標準格式合同按市場價格買來的商品房？但公務員、強力事業單位的住房卻往往在一座城市裏以最好的質量佔據著最好的地段，這是不爭的事實。他們的房產物業稅計稅依據應該如何核定？借鑒社保征管辦法，也許公務員住房不納入物業稅征管範疇才是最大概率事件。（2）占人口最多、住房面積最大的農民群體呢？顯然他們的房屋無論是質量還是產權都是無法按照城市商品房的水準來徵收物業稅的，他們也沒有那個能力再負擔更多的苛捐雜稅。（3）再看看物業稅中最激動人心的畫餅之一“劫富”（雖然不一定濟貧）。遗憾的是，相當多數富人是非常謙恭低調地住在“安居工程”物業中的，無論從政策和法律的角度、還是情理的角度，向“安居工程”、“經濟適用房”物業按商品房征同等級別的物業稅是很難說得通的。就算在同一個“安居工程”物業中，也因不同的取得方式而有明顯不同的房屋購置成本。舉一個小小的例子：塵堵市在雙楠小區（外地朋友可以假設那是本市最窮的貧民窟，其實不是）有一個“衛安苑”，這是當年衛生系統的“安居工程”，但同一個院子中，醫院領導與普通職工的房屋購置成本有天壤之別，但這些房子現在事實上卻是按雙楠小區同地段商品房物業價格在市場上流通。如果佔有城市最好地段的最好質量的大片房產業主----公務員和占有鄉村最大建築面積的農民、以及謙恭地屈身於城市“安居工程”物業中的富人都不能有效被征收物業稅，政府對物業稅所抱的財政期望只有落在城市小白領們的身上了。由此