物业管理

物业管理张洪青Tel:6205748013691092513第一章物业管理概述第一节物业管理与房地产第3页一、房地产与房地产业从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段：第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第4页第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1997年）1992年房改全面启动，公有住房出售，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。第5页第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998至2000年）1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路；1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，成为购房的中坚力量。第6页第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2001年以来）2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。第7页几个居住面积数据在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米英国38平方米法国37平方米日本31平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到20平方米。2005年8月5日，建设部公布的城镇居民概况统计公报显示，按户籍人口统计，2004年底，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米。估计我国到2010年就可达到人均30平方米。第8页住房建设自然需求的计算（2000—2010年）提高居住水平的影响。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我国城镇人口3.89亿，就需增加住房38.9亿方米。城市化发展的影响。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45%。我国的城市化水平刚过30%。如果2010年我国城市化水平达到40%，全国城镇比2000年增加人口1.2亿人，按每人住房30平方米（且按这些人现居住面积达人均20平方米）计算，需要增加12亿平方米。自然折旧的影响。全国城镇现有住房80亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5%，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，只按每年折旧1亿平方米，即10年折旧10亿平方米计算。以上三项合计，10年需建房为60亿平方米，才能满足房地产市场需求。第9页地产泡沫和银行超常规贷款近几年自上而下都在谈房地产泡沫和银行超常规贷款问题。为解决银行超常规贷款问题，2003年8月24日，中国人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%。2004年4月11日，央行决定从2004年4月25日起再提高存款准备金率0.5个百分点，即由现行的7％提高到7.5％。第10页地产泡沫产生的原因一种畸形的“需求”“负翁”、“负婆”现象温州炒房大军的南征北战2004年3月15日时代商报报道，温州人在沈阳买一套房子可拖进银行2/3按揭。从目前房地产市场运作模式看，温州购房团在投入了大量资本炒作时，同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘，加上所到之处跟进的本地投机资本，整个炒作市场的投机资本数量，就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。如果传闻中的“10万温州人拿着1000个亿在炒楼”大体符合事实原貌，那么这1000亿不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部分风险，所以如果不及时控制，它最终将演变为一个巨大的金融黑洞！第11页境外对我国房地产过热的注意早在2002年12月，美国摩根士丹利就在一份研究报告中提醒，中国有可能爆发新一轮房地产泡沫危机。2003年3月5日，《华盛顿邮报》进一步载文指出，中国房地产泡沫及其破裂，将可能引发中国银行体系危机。文章分析认为，银行是中国资本的主要来源。房地产泡沫一旦破裂，就意味着银行将增加新的坏账。截至2003年10月，在国内银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中，约有1/10陷在房地产领域，其中600亿美元是向开发商提供的贷款，另有900多亿美元是住房抵押贷款。2003年7月13日，香港《南华早报》刊登了一篇题为《制造一个经济定时炸弹》的文章，以此来形容中国目前有3万多家房地产公司疯狂“炒地皮”的现实。第12页房价虚高的主因地价上升过快。近些年来土地价格飞涨，这既和土地成本上升有关，又和现行的某些政策有关。为了避免过去暗箱操作带来的种种弊端，我国目前实行土地公开招标拍卖。但随这种做法产生的问题值得反思。在竞拍中，地价被炒得很高，一亩地甚至能卖到几百、上千万元。各地出现了一批投资购房者，哄抬房价。这些投资购房者买了房子不是为了自用，而是通过出租或者二次出卖来赚取利润。这种“炒房”行为的直接结果，就是把地区的房价被人为地抬高了。第13页2002年上半年，我国个人住房贷款余额已超过6630亿元。中国人民银行2005年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，到2004年末，我国的房地产贷款已达2.6万亿元，占到全部人民币贷款的约15％，我国居民个人住房按揭贷款占ＧＤＰ的比例为11.7％。在《2004中国房地产金融报告》中，中国人民银行警告说，去年以来持续至今的房地产热已经为中国楼市带来很大的金融风险，这些风险主要包括：房屋贬值开发商资金链断裂“假按揭”难以收回出让土地的收入被挪作他用第14页2005年5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。上海房价能否软着陆【焦点访谈】：稳定房价合民心第15页（一）房地产的涵义房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋与土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。房屋和土地不可移动，因此一般称之为不动产。不动产的广义概念还包括其他不能移动的物体，如水坝、地下工程、港口等其它建筑。第16页（二）城市房屋按用途分，城市用房一般可以分为六大类：1.住宅。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。2.生产用房。是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。3.营业用房。是指第三产业所使用的房屋。4.文教用房5.行政用房6.其他专用房第17页（三）城市土地1.生活居住用地2.工业用地3.公共建筑用地4.公共绿地5.风景游览区用地6.道路广场用地7.市政公用设施用地8.交通运输用地9.特殊用地10.其他用地第18页（四）房地产业l.房地产业的概念一般是把产品用途相同、服务内容相同和服务对象相同的企业，作为同一行业。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，具体包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项工作。第19页2.房地产业的运行机制（1）生产环节。生产环节是指进行土地开发、房屋建设等，从而获得房地产劳动产品的过程。这一环节的前提条件是获得可供开发的土地。2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。（2）流通环节。流通环节是指房地产作为商品进入市场，进行交易，以实现其使用价值和价值的过程。房地产市场活动主要有房地产的买卖、租赁和抵押三种形式。【CCTV《中国财经报道》：买房陷阱知多少】（3）消费环节。在这个环节，房屋的售后管理与服务工作显得更加迫切和重要。二、物业管理的产生和发展第21页（一）物业管理的起源传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，由于工业革命的发展使得大量农村人口涌入工业城市，导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等“社会问题”。当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女土迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿，这可以说是最早的“物业管理”。真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。当时美国高层大厦的建造蓬勃兴起，于是一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构便应运而生，标志着现代物业管理的诞生。现代物业管理诞生的另一个标志是物业管理行业组织的成立。1908年，成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。在这两个组织的基础上，最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。第22页（二）我国物业管理问题的提出我国自解放以来，过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性。长期实行福利制低租金分配住房的政策。80年代初全国直管公房失修失养率达到50％以上。城市住房每m2使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18％的税金0.28元外，修理费只剩0.60元，仅为正常维修保养需要的1／6，房屋淘汰量逐年增加。1980年淘汰800万m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311万m2，比1980年增加64％；危房达3000万m2。在房地产综合开发过程中，由于普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向。物业管理是我国房地产业借鉴国外的先进经验，学习和引进的一种行之有效的房屋管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。第23页（三）物业管理在我国的产生和发展1981年3月深圳市物业管理公司成立。广州于1981年开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理方法。1984年末，广州房地产经济研究会到东湖新村进行考察，写出论文《城市住宅管理要向多层次的综合服务与经营管理型发展》。这篇论文在提交中国城市住宅研究会1984年年会进行交流时受到肯定。1985年底深圳市房管局成立后，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，在全市推广。1986年后，广州市政府、市建委和房管部门把住宅区管理提到议事日程。第24页1994年3月，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，强调新建小区必须推行物业管理。到1995年我国物业管理的竞争市场也开始形成。2000年10月15日，中国物业管理协会在北京