中海与万科

中海与万科，是中国房地产业中表现最稳定、最专业化的两家，虽然两家同为国内房地产行业的标杆，但是他们由于起源与发展的路径、以及接受的市场熏陶不同，导致两家企业的行为、性格与气质迥然不同。在中国1998年商品房市场放开之后，以及2005起的中国房地产发展的第二次高潮与全行业爆发式成长与整合阶段，中海与万科的发展模式对全行业影响更加深远。1A2G!Z+A6R6S2d万科在A股上市，我们称其为A股性格。中海在香港上市，我们称其为H股气质。9D(W-~U;b/n6K■以规模扩张为导向的万科模式2005年以来，中国房地产爆发式增长、流动性过剩推动国内资本市场泛滥，万科以规模为诉求的模式开始被广泛借鉴。万科也因此获得了超常规发展，开始启动业务大量外包，自己主抓融资、资源整合，公司形式越来越象投资公司，房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成。以规模为标准的万科模式，在整体规划、建筑设计、施工监理、装修与采购、销售、物业管理等环节上，只要能外包的都外包，自己收缩到融资、拿地领域。这一模式大行其道的情况下，更多拥有雄厚资本、但是并无房地产开发经验与历史经验的企业蜂拥进入，并备受追捧。'PG'g)C,y5R但是，当万科这种模式的金融属性越来越强的时候，一旦项目繁多，管理半径增大以后，对于工业化与标准化尚处于摸索阶段的中国地产业就是不可战胜的挑战。$y8~*s9k,c6_,A■以深度挖潜为导向的中海模式6z,[\c0X8`'c/V-R:T)S7T9d-x与万科的极度开放不同的是，中海地产则相对保守。比如中海并不习惯全面的业务外包，而是在各个开发环节、业务单元能力提升上，注重自身能力的延展与积累，注重自身内在价值的深度挖掘。如果将万科比喻为流行歌星、超女，那么中海则更像是美声唱将，自我而内敛。即使在2005~2007年房地产供不应求的情况下，中海也将保持财务稳健、追求适度扩张，作为发展的约束，更是将其利润来源均衡分布于包括港澳在内的19个城市。9s!Rs)K8X3d'z2007-8-28，住宅工程界的最高权威奖项、中国房地产界的最高专业荣誉奖项----詹天佑大奖正式揭晓，20个“2007詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”中，中海独占7席，占总量的三成多。中海还被美国商业周刊评选为“2006年度最佳中国品牌”，2007年1月，中海获选标准普尔公司新推出的全球40大上市房地产公司指数成分股。这些实实在在的好评，在大陆还没有第二家。$s4S3l}+\*q;y2O%N:F8R%B1L)a■净利润一骑绝尘：稳健的中海，土地储备超过了万科论规模，中海只能进入全国前5，但是如果就盈利能力来看，从2006年以来到2007年，中海则一骑绝尘绝对领先。2001~2006中海实现净利润复合增长达41.5%。2004~2006，中海净利润分别约为10.7亿港元、15.3亿港元、23.7亿港元，3年里净利润均领先于包括万科在内的大陆所有房企。.l&o8l3E(Q0y4`/A#D,B而与此同时，中海的财务却非常稳健，这是急进扩张的其它房企所无法比拟的。2004~2006年，中海资产负债率仅为44%、43%、58%。而众多房企随着大陆房价暴涨，都高负债扩张，导致资产负债率普遍超过60%，70%以上的房企也比比皆是，这种高负债扩张就是一颗定时炸弹。9z&b&\5H5T8L+t中海财务稳健并非不要发展，或放弃大陆机遇，而是一种更为长远的战略决策，2004年以来，中海土地储备分别为：934万平方米、1075万平方米、1500万平方、2527万平方米，足够4至5年每年不低于20%增长的开发规模需要，已经超过万科的1909万平方米，可见中海在稳健情况下，取得了快速的发展，这是非常难能可贵的。没有文件的快速是危险的。6T-?;x,Y(j0q!W9t.v6o更值得一提的是，中海的土地含金量都很高，主要分布于深圳、广州、北京、上海、成都、长春、苏州、宁波、珠海、青岛等国内主流城市的主流地段。$\,D.@)]+{-T-s!X0Z,t■享受香港与大陆两大金融体系的好处以上分析就可以发现，与万科对比，中海将规模与资金利用效率之间的平衡放在了重要考虑位置，过多的土地存货会降低资金效率与股东回报，在各大地王拍卖中，中海只在启动前期站在了潮头，高潮时期则隐退了。)~,Q+T'F2B&k3{$HB%P6R-x$d!I6p;~.R0k这实际上体现了A股万科与H股中海的内在不同，对于成熟的香港金融体系来说，首先需要的是稳定，而不是超高的市盈率，这是成熟市场才会捍卫的资本游戏规则，更是经历了市场震荡、规律摔打以后形成的市场嗅觉，实事求是地说，香港资本市场的要求已经成为中海行走大陆的传家宝了。(b)x)c+h+L3G4\/j%c)l/{r'v*b;N)e2004年之后，全国推进土地招拍挂制度，资金因此取代土地成为房企发展的瓶颈。2005年开始的第二轮地产调控，压缩房地产信贷，使众多大陆房企开始热衷于引入国外投资基金、在A股上市与增发或者定向增发，然后极速扩张。;l$Y*K2Am'J#g:c+~7R4U'[%@中海1992年就在香港上市，融资途径与能力是非常强的。比如2004年1月，中海在港配股，一天收获15亿港元。到了2005-7-14，中海3亿美元7年期债券在香港联交所正式挂牌交易，获1.5倍超额认购。中海在香港上市，主要开发项目位于国内，所以除开尽享香港便利之外，还享受国内市场融资的便利。从1992年8月上市至2007年6月底，中海获得大陆银行授信额度合计800亿，这是万科也望尘莫及的数字。*y5k%N7T6j9T#zv!B,wy,{2s但即使如此，中海也没有失去理智，其极审慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房企截然不同。2|8_#j#Q0l9Z0l4~1X3z6WN4f■中海的H股气质3OI&L6W2q:`*f#i-V$N在国内房企中，中海是惟一经历过1997年亚洲金融风暴的冲击，并重新站上了更高点的企业。惟有经历过，才知道在把握机遇时需要稳健、适度，这几乎是当前国内其它房地产企业所没有过的经验。6I&w1o.p&]7w.C.r9r)C8S中海在相对稳定的框架之下，因此各单元的深挖潜力就成为可能。中海也因此能够从容专注地打造房地产开发全全程价值链，而这一价值链又为中海的盈利、融资、跨区域扩张提供了保证，这一良性循环构成了中海开发模式的核心。(~6n0W!Z:i1`,T9P4a当在房地产热潮之中，大量企业寻求快速“贴现”追求短期利润之机，中海能够对产品各个环节打磨雕琢。从买地投资、设计营销、建筑施工，到营销策划、售后服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系，皆一一考虑推演。在此基础上进入到跨区域经营和规模化发展的状态，在这一方面，在国内房地产企业中，无出其二。