物业管理市场发展情况

物业管理市场天津国土资源和房屋职业学院2019/8/42第一章概述第一节物业管理市场的产生和发展第二节物业管理市场研究范围第三节基本概念和基础知识2019/8/43第一节物业管理市场的产生和发展一、物业管理市场的启动物业管理市场的产生是生产力水平提高和经济发展的结果。1994年出现了招投标的方式确定物业管理企业，1996年有些地区选聘物业管理企业时在媒体上公开招标，标志着我国物业管理市场竞争已经开始，物业管理市场启动。2019/8/44二、物业管理市场培育培育市场必须要强化市场需求，已经出台的《物业管理条例》、《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等对规范物业管理市场有直接的影响。三、物业管理市场发展趋势◆住宅物业全面招标◆物业管理企业纷纷与开发商脱钩◆非住宅物业陆续竞标2019/8/45第二节物业管理市场研究范围一、市场运行规律二、主体责任三、物业管理市场运行方式四、管理和调控2019/8/46第三节基本概念和基础知识一、物业◆物业与物业分类◆物业管理区域◆物业管理项目◆物业权属关系二、物业管理◆物业管理与物业管理服务内容◆物业管理服务分类◆物业管理服务所属类别2019/8/47三、前期物业管理前期物业管理与前期物业管理内容四、公共物品理论与物业管理公共物品私有物品五、市场六、物业管理市场2019/8/48第二章物业管理的特征第一节物业管理服务活动的特征第二节管理模式的特点2019/8/49无形性物业管理服务本身是无形的，无法找到它的物质形体。物业管理这种商品应该是物业管理服务“活动和过程的结果”。易逝性物业管理服务一闪即逝无法存储，物业管理服务活动结果也不能存储起来。多样性物业的异质性，决定了物业管理服务的多样性。第一节物业管理服务活动的特征2019/8/410生产、交换与消费的同一性时间的同一性在物业服务合同期间内，提供服务的一方连续不断地生产，以达到维护物业及其整体环境的良好；同时要求需求方连续不断地支付费用并消费供给方所提供的产品。物业管理服务的生产、交换与消费在同一时间段内进行。空间的同一性物业管理供给方用需求方提供的服务费生产物业管理服务产品，生产出来需求方就地消费。因该产品具有无形性，因此不需要运输。2019/8/411互动性物业管理服务产品的提供，需要消费者配合、协作并参与生产过程与生产者共同完成。在物业管理区域内供需双方形成互动。2019/8/412第二节管理模式的特点◆专业化（专业性企业，有专业人员）◆企业化（从事物业管理活动必须具有独立的法人资格）◆社会化（将物业管理交由社会上的专业企业管理，同时也需要社会协作）◆经营型（通过对物业管理服务的经营，获得维持再生产的资金和经济效益）2019/8/413第三章物业管理市场的特征第一节没有“物流”只有“人流”第二节供求关系确定方式特殊第三节国家干预第四节供求主题特殊第五节各主要环节的时间顺序错位第六节受载体的牵制第七节不同市场的比较2019/8/414第一节没有“物流”只有“人流”一、物业管理服务是无形商品由物业特征所决定，物业管理服务这种特殊商品不能体现“物”的流动。只能是供给者的“人”流动，是供给者到需求者的消费空间生产这种商品。2019/8/415二、服务产品的载体没有位移由物业的固态性决定物业所在地就是服务这种商品的生产、流通消费空间。三、服务活动随供给者移动物业管理市场上，供应者将服务送到物业管理区域，需求方是不动的，发生流动的是供给一方。2019/8/416第二节供求关系确定方式特殊物业管理市场上供求关系确定的常见方式有：一、公开招标公开招标是需求方向全社会发布招标公告，通过招标、投标、开标、评标、决标等一系列程序选出符合条件的供给方，通过签合同确定供求关系。二、邀请招标一是需求方通过向一定范围符合条件的物业管理企业同时发出邀请，经过竞争最后确定物业管理服务的供求关系。2019/8/417三、议标议标统称是供给方在市场上收集潜在需求者的信息。需求者与一些有意向又符合条件的供给者双方协商用合同确定供求关系。四、非市场行为交换通常是指某业主将物业管理工作私下授予某个供给者的行为。如物业管理初期阶段由房地产开发商直接交给自己派生的物业管理部门。2019/8/418第三节国家干预国家对特殊商品市场都要进行干预，对物业管理市场的干预体现在：◆对需求的干预◆对供求关系确定的方式的干预◆对价格的干预。2019/8/419一、对需求的干预33号令、物业管理条例、地方法规二、对供求关系确定方式的干预物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法三、对价格的干预物业服务收费管理办法2019/8/420第四节供求主体特殊一、需求主体需求方往往不是某一个自然人或某一个法人，而是自然人群体、法人群体或自然人和法人群体。而且这个群体非常庞大，有时可达几百个、几千个甚至几万个。如此众多的民事主体成为一件商品的共同需求者，在各类商品市场中是绝无仅有的。二、供给主体是指具有相应等级法人资格的物业管理企业。2019/8/421第五节各主要环节的时间顺序错位一、超前确定供求关系在商品交换和消费前就先确定供求关系。签订物业管理合同商品房销售接管验收服务活动开始2019/8/422二、商品质量展示后置是指在确定供求关系后很长一段时间后商品质量才能显现出来。需求方支付商品价格只能根据国家的价格政策、支付能力、支付意愿和对质量的预测来确定。需求方看到商品质量是在支付价格确定以后的很长时间。2019/8/423三、生产与消费归一物业管理是按照合同约定的时间段，边生产边交换边消费，交错进行直到合同期满。四、交换时间拉长物业管理的生产交换和消费行为是在供求关系确定下来之后，并贯穿在合同期内，合同期满可续期或重新招标，所以物业管理贯穿于整个物业的消费过程中。2019/8/424第六节受载体的牵制一、在供求关系方面二、在商品的质量和成本关系上三、服务特点方面2019/8/425第七节不同市场的比较一、不同市场供求关系比较各类市场比较内容普通商品市场没有特定的供给者和特定的需求者物业市场需求主体众多，供给者（产权人）是唯一的物业管理市场需求主体（自治组织）是唯一的，供给者众多的2019/8/426二、与其他市场运行方式的比较物业管理市场物业市场其它商品市场固定交易场所无无有确定交换关系的时间交换之前交换行为发生交换行为发生交换与消费的关系边交换边消费先交换后消费先交换后消费2019/8/427第四章物业管理市场主体第一节供给主体第二节需求主体第三节协调主体第四节非市场行为主体2019/8/428物业管理企业专项服务公司垄断性经营机构供给主体服务人员咨询机构业主使用人主体需求主体业主的自治组织房地产开发商（原始业主）行政主管机构协调主体培训机构行业协会非市场行为主体2019/8/429第一节供给主体一、物业管理企业二、专项服务机构三、垄断性经营机构四、咨询机构（一）基本情况1.分类2.来源3.规模2019/8/430（二）业务范围服务业主物业公共事务实施管理业主入伙物业接管验收常规特约专项2019/8/431（三）责任1.约定责任（1）判别违约（2）承担违约方式2.法定责任（1）报告责任（2）协助做好安全防范责任2019/8/432二、专项服务机构（一）基本情况（专业化程度）（二）业务范围（三）责任三、垄断性经营机构（一）基本情况（转制）（二）业务范围（三）责任2019/8/433四、咨询机构（一）服务对象1.房地产开发企业2.业主和业主自治组织3.物业管理公司（二）业务范围1.制定物业管理方案2.解决技术问题3.法律问题（三）责任2019/8/434第二节需求主体一、业主（一）基本情况1.定义：房屋的所有权人为业主2.分类：单一产权业主；多主楼宇（异产毗连房屋）业主；业主为自然人、业主为法人（二）责任2019/8/435二、业主自治组织（一）基本情况（二）主要职责三、房地产开发商（一）基本情况（二）主要义务和职责四、非业主使用人（一）基本情况（二）主要义务和职责2019/8/436第三节协调主体一、行业行政主管部门二、市场管理部门三、行业协会2019/8/437第四节非市场行为主体一、物业管理区域的社会治安维护主体二、道路养护维修主体2019/8/438第五章物业管理市场的运行机制第一节供求之间制约机制第二节价格调节机制第三节政府的监控机制2019/8/439第一节供求之间制约机制一、业主自治业主大会、业主委员会与业主之间的制约业主之间的制约二、委托代理物业管理企业与业主大会之间的相互制约。三、物业管理和服务的关系物业管理公司对业主的约束是物业管理中主要的制约机制。2019/8/440第二节价格调节机制一、普通住宅强制招标使需求量不随价格变化而变化二、普通住宅服务费实行政府指导价使价格不随需求量变化而变化三、高档物业管理服务与普通商品市场的价格调节机制雷同2019/8/441第三节政府的监控机制一、供求关系确定时的监控（一）招标投标过程监控1.程序2.合法性3.公正性（二）合同的签署监控2019/8/442二、交换过程的监控（一）对供求主体的监控1.政府对物业管理企业监控2.街道居委会对业主自治组织的监控（二）对价格的监控1.合法手续2.收费标准3计费方式（三）对质量的监控1.质量标准（1）政府行政主管部门的要求《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（2）合同的约定2.检查方式2019/8/443第六章物业管理市场上中介的服务•代理活动•咨询活动•居间活动2019/8/444第一节物业管理市场上的代理一、代理概念二、招标代理三、市场需求方代理四、协调者代理第二节物业管理市场上的咨询活动一、信息咨询二、技术咨询三、策划第三节物业管理市场上的居间活动一、概念二、主要业务2019/8/445第七章物业管理招标第一节物业管理招标内容及招标形式第二节招标的组织第三节招标程序2019/8/446第一节物业管理招标内容及招标形式一、内容（一）物业管理前期策划招标（二）物业管理常规服务招标1.物业管理前期招标2.更换物业管理企业（三）物业管理专项服务“转托”招标2019/8/447二、招标形式（一）公开招标（二）邀请招标1.邀请潜在投标人数量2.具备承担招标项目的能力3.资信良好（三）议标（四）几种招标方式的区别1.信息发布方式2.信息传递范围3.程序不同4.竞争力不同2019/8/448第二节招标的组织一、招标领导小组（一）主要工作内容1.掌握全面招标工作2.决定标底3.决定甲方评委代表人选4.督导招标工作（二）人员构成1.甲方代表2.专业人士3.政府官员2019/8/449二、招标工作小组（一）主要工作内容1.制作标底2.制定评标标准和评标方法3.资格预审4.准备招标文件5.散发有关文件6.接待来访7.组织现场勘察和投标预备会8.安排决标会会务和维持会场秩序9.分数汇总10.宣传工作11.安排公证有关程序（二）人员构成1.业主代表2.行政人员3.专业人士2019/8/450三、评标委员会（一）主要工作内容1.审阅标书2.对投标单位质询3.评分4.决标（二）人员构成1.业主代表2.评标专家2019/8/451第三节招标程序一、招标流程图招标前期策划办理招标登记发布招标公告招标接待投标预备会决标签订合同接收标书组织现场勘查投标资格审查谢绝投标定标底评分标准阅标、评标否是开标发放中标通知2019/8/452二、主要环节的操作（一）招标前期策划1.参与的主体招标人2.所涉及主要文件和资料（1）招标方案（2）招标文件（3）评标方法和评分标准（4）标底2019/8/453（二）办理招标备案1.参与的主体（1）招标人（2）物业项目所在地的县级以上地方人民政府的房地产行政主管部门2.所涉及的主要文件和资料(1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料2019/8/454（三）发布招标公告或招标邀请书1.参与的主体（1）招标人（2）中国住宅与房地产信息网（3）中国物业管理协会网2．所涉及的主要文件和资