房地产金融行业风险分析报告_134页

2008年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社1北京世经未来投资咨询有限公司摘要一、房地产金融市场状况（一）开发融资市场我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998－2007年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。（二）购房融资市场我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。1998年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，购房贷款余额从1998年的426.2亿元增加到2007年底的3万亿元。购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从1998年的0.5%上升到2007年的11.46％。与此同时，我国住房公积金也发展较快。2007年末全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达16000亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。2007年，发放个人住房贷款2201.57亿元，占当年缴存额的62.14％，同比增加436.33亿元，增幅为24.72％。年末个人贷款余额为5074.33亿元，比上年末增长33.37％。二、2007年房地产金融重大事件分析（一）央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩仔细观察这6次加息，有几个明显特点：第一，这6次加息都是紧随国家统计局发布前月处于高位运行的通胀指数之后，显示加息目标主要是冲着治理通胀，对房地产市场的调控只是附属目标。第二，前五次加息对商业贷款的加息幅度基本在0.27或0.18个百分点，但12月21日的最后一次加息，只提高了短期和五年期以下中长期贷款的利率，五年期商业贷款利率没有做任何调整。一方面显示加息周期见底，再度加息的操作2008年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社2北京世经未来投资咨询有限公司回旋空间不大，另一方面表明政府即使在宏观压力很大的环境下对居民住房消费还是在刻意保护。第三，每次调息，公积金贷款利率调整幅度都与商业性贷款有落差，基本上每次都差0.09个百分点，12月21日更是对公积金贷款利率没有做任何调整。这样，商贷与公积金贷款的五年期以上档利率差从年初的2.55上升到年末的2.61。即使按照商贷对第一套房可以享受85％的优惠利率的政策，两者利率差也达到了1.44。这说明，政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。（二）央行大力加强住房消费信贷安全管理受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危机，央行开始密切关注房地产的信贷风险问题。2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％，利率不得低于同档利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会再度联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，在严密界定“第二套房”概念的同时，进一步收紧了房贷闸门。（三）房地产开发资金来源多样化，上市融资大幅度增加与国际相比，中国房地产融资体制一直被诟病于过分依赖银行信贷，各种房地产融资方式的发展很不平衡。2007年有关部门开始对房地产企业上市包括海外上市，以及已上市企业的新增发股、配股等都相对打开了闸门。几个重要案例包括，4月碧桂园香港挂牌上市融资148亿港币，7月金地集团定向增发1.73亿Ａ，股募资45亿元，8月万科公开新增发股3.17亿Ａ股，募集资金100亿元、同时创下我国股市增发史上单次募资最高纪录，9月远洋地产香港挂牌上市募集119亿港币，10月ＳＯＨＯ中国香港上市募集100多亿港币，同月上市的名不见经传的中国奥园也募集到36亿港币。据统计，2007年以来新上市和已经上市的房地产公司通过发新股、增发股、配股等方式，已合计融资超过2485.98亿元，其中融资力度最大的前10位上市公司就融资1454.39亿元，占所有上市房企融资额近60％。不少企业还发行了人民币或美元企业债券，如5月绿城中国发行23亿债券，累积数量也在数百亿元。借助这轮股市的行情和政策的扶持，中国房地产业在2007年有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。相比银行贷款的严审查、高成本而言，股市融资成本要低廉许多，风险还被分散转嫁到地产股投资者身上。三、房地产金融存在的问题（一）市场参与主体主要为商业银行仅有的两家专业信贷机构－－烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为2008年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社3北京世经未来投资咨询有限公司商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年2月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。（二）市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（MBS）、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。（三）金融产品主要为银行信贷根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有55%的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达70%以上。虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，到2007年底个人住房公积金贷款余额为5074.33亿元，但也仅为同期商业性个人住房贷款的16.9%。因此，从一定意义上说，商业银行就是我国房地产业的主要资金提供方。四、2007年房地产金融业发展环境及影响分析（一）房地产宏观调控2007年，是完善和落实宏观调控之年。政府充分运用土地、金融、税收、货币等手段，持续对房地产业进行调控。《物权法》的通过及实施，对房地产开发交易和物业管理等影响深远，保护了各方的合法权益。1.2007年国家进一步明确了完善住房保障体系。8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，明确中小套型普通商品住房用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》；27日，建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》。上海动用20亿公积金收益收储了50万平方米廉租房。30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》，明确供应对象是城市低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象相衔接。12月24日，上海市政府出台贯彻国务院24号文件的实施意见，要求建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和分层次的住房保障体系；明确提出建立健全经济适用住房制度；建立住房租赁服务平台，将政府、社会机构和私人提供的适用房源，供住房保障对象选择承租；提供相应的专业服务，采2008年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社4北京世经未来投资咨询有限公司用市场化运作；通过旧区改造和旧住房综合改造等，改善其他住房困难群体的居住条件。2.对土地的调控加大力度。年初的土地增值税的开征，以及9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，体现出房地产业土地政策的导向。同时，政府加强了对土地违法违规典型案件的查处和通报。10月13日上海市房地资源局公布，三年来上海共查清“以租代征”、“未批先用”行为194件，涉及土地3312亩。3.整治房地产市场秩序。4月6日建设部等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，上海开展为期一年的专项整治行动。房地、建设等十部门成立了专项整治的联席会议。作为今年市场调控工作重点，专项整治一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易违法行为和房地产税收政策执行中的不规范问题。4.房贷政策从紧。2007年，央行前后六次加息和十次上调存款准备金率。在住房信贷上，央行、银监会最终出台第二套房贷政策，明确以“户”为单位执行房贷新政。对已利用商业银行和公积金贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，规定了首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。5.限制外资更加明确。3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》；12月，发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，从而提高外资进出上海房地产市场的难度，并且将限外范围扩大到了房地产三级市场（住房二级市场）。年末上海16号土地出让公告推出的35幅土地，保证金不再设外币账户，对于大多数外资公司来说，几乎是参与上海土地市场竞争的大门关了。（二）金融业发展2006年底，我国金融业实现对外资全面开放。我国在加大金融业对外开放的同时，也加大了金融改革的力度。在银行业方面，国有银行的股份制改革和股份制银行的战略转型，使得我国银行业的整体素质有了较大的提高。截至2007年底，我国共有银行业金融机构20余万家，银行业总资产达到52.6万亿元，比上年同期增长率为19.7%，比2001年底的20.8万亿元增长150%，占全部金融机构总资产的95％以上，银行业在我国金融业中处于主体地位。2007年末，我国银行业金融机构不良贷款率为8.4%。大中型商业银行的资本充足率多数达到巴塞尔协议规定的8％。在资本市场发展方面，2006年我国股票市场股权分置改革积极效应显现，股票市场的结构性矛盾得到了改善。国家对直接融资的大力提倡和政策支持，股票市场的融资功能得到恢复和发展。2007年，股票市场总体大幅上扬。股票指数创历史新高后在高位2008年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社5北京世经未来投资咨询有限公司震荡调整。年末上证指数收于5261.56点，较年初上涨2545.84点，涨幅为93.74%。随着股票市场的发展，股票市场的直接融资功能进一步提升。2007年，A股新股发行117家，A股新发筹资4552亿元。我国多年来对信托的整顿和清理，使得信托业的发展得以规范，信托作为一种重要的融资工具，重新得到人们的认同，获得了较快的发展。2007年信托新规颁布标志着我国信托业已进入第六次整顿期。在此过程中，我国信托业行业集中度大幅提高，信托公司数目已由80年代高峰期的1000家左右降至目前的58家，目前已取得新牌照的信托公司达到26家。前10名的信托公司信托资产占比为57.76%。信托新规中明确了信托公司综合经营的性质，信托牌照价值因综合经营平台而大幅提高。同时而整顿期内市场准入的限制进一步提升了信托牌照的价值。随着我国金融业的进一步对外开放，外资积极介入我国金融业，在银行、证券、保险、基金等各类金融行业中，都有外资的参与。五、房地产市场运行情况2007年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007年，全国完