物业管理收费难的浅论

（）学院级经济管理专业毕业论文论文题目物业管理收费难的浅论专业经济管理学员姓名学号工作单位指导老师学区、站院校年月日论文提要本文论述了物业管理的作用和收费难的原因与对策一、发展物业管理的作用（一）发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益（二）发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量（三）发展物业管理有利于增加就业（四）发展物业管理有利于维护社区稳定二、物业管理收费难的原因（一）宣传不适度，人们对“物业管理”产生了各种偏见（二）物业管理费用透明度差（三）开发商难兑现的高承诺（四）建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位（五）国家法规不健全、不完善、不能充分适应物业管理的发展（六）物业公司过多的承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大三、解决物业管理服务费难收的对策（一）完善物业管理法律（二）制定切实可行的物业管理服务收费标准（三）采取相关政府措施，促进、鼓励物业管理企业合并、重组，实现规模经营，降低经营成本，为降低收费标准创造条件（四）严格物业管理企业财务管理，实现财务公开化（五）鼓励物业管理公司开展多种经营服务（六）以人为本，在全面提高管理人员素质的同时，注意搞好建管结合指导导师意见指导导师签字年月日答辩委员会意见答辩委员签字年月日学区意见年月日分院意见年月日备注浅论物业管理收费难问题姓名随着我国社会主义市场经济的发展，人民生活水平的不断提高，城镇居民的住房条件得到很大的改善，居民对居住环境质量的要求也越来越高，物业管理服务应运而生。物业管理从本质上而言，是社会的进步和生产力的发展结果，使人民对生活质量不断追求的产物，到了今天，它已成为城市居民生活中不可缺少的一部分。物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式，对于这一新事物，一方面，多数房屋居住者的思想观念，不能一蹴而就从计划经济中转变过来；另一方面，房地产开发商在项目运作上和物业管理公司在实施物业管理过程中，存在诸多问题和不规范的行为，因而产生一系列利益冲突，出现问题，在这之中，物业管理收费难可以认为是一个非常重要的问题。一、发展物业管理的作用（一）发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益。物业管理的发展能有力的促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的发展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。具体到开发商来说，良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象，增强社会大众和投资人的信心，提升其产品价格，促进销售，从而易于形成公司经营的良性循环。对物业购、租者来说，好的物业管理可以使物业处于完好的状态，保持正常运行，给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高其市场价值，既能保证物尽其用，值其所值。反之，没有良好的物业管理会加速物业的老化，造成物业的低效使用和社会财富的巨大浪费，阻滞房地产业的发展，抑制相关的消费增长，阻碍国民经济的良性协调发展，导致直接或间接的经济损失。（二）发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着我国国民经济的发展的第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。在住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境，相应地改善了市容市貌，促进人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业环境的改善，也有力的促进城市生态环境的良性循环。（三）发展物业管理有利于增加就业。就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈，就业形势会极为严峻和复杂。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾做出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到积极地推动作用。（四）发展物业管理有利于维护社区稳定。维护社区安定是全面建设小康社会的重要保障。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织：业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关：物业管理企业对维护社会环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好社会风尚，促进了社区精神建设。二、物业管理收费难的原因通过近年来的实践，我认为物业管理收费难的问题是多重矛盾交错、积累的结果，解决这一问题非一朝一夕，尤其是在现阶段，由于法规不健全、配套不完善，解决这一问题更是一个艰巨的任务。物业管理收费难得原因可从以下几方面透视。（一）宣传不适度，人们对“物业管理”产生了各种偏见。很多一部分居民习惯的是“只享受、不付费”。根本不认识和理解物业管理的概念。人们在得到住房成为业主后，要与物业管理公司签订《物业管理公约》，依照“谁消费、谁付费”的原则，明确各种缴纳的费用。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期缴纳管理费，难免不产生思想抵触。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规，但是，物业管理在计划经济下无人认知。经济过渡后的初期，建立在物业管理概念基础上的这些法规怎能一下深入人心，让广大业主充分认可。近期，媒体加大了宣传力度，但是，在国内，物业管理存在的类型多、收费标准多等现象，例如住宅物就划分成经济适用住房、普通住宅小区和高档公寓等多种类型；收费标准制定有政府定价、政府指导价和市场调节价。这些概念，物业管理专业人士在理解和使用上都难免出现差错，更何况是广大业主。媒体报道尽管是加大了力度，但是宣传的准确度难于把握，这些在客观上造成管理费用征收困难。（二）物业管理费用透明度差。企业是以获取利润为目的组织。物业管理公司式服务性的企业，物业管理肯定要获取利润，这利润来源于物业管理费收取。如果科学的测算物业管理费，使之透明的运作，那么，物业管理费将不难收取，但是，事实并非如此，物业管理公司不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是：一方面，根据经济学的一般观点，物业管理费应是生产成本加上合理的利润率，问题出在生产成本的确定。我们知道，生产成本受企业自身条件和生产产品数量规模的影响。具体反映在物业企业：1、物业公司实力。例如，如果某物业管理公司有多个物业项目，他将某固定资产设备用在多个项目，但是，每个项目都分别一样的提取折旧，这样，生产成本必定会加大；2、物业公司经营的物业项目规模。物业的规模有大小，在符合规模的项目中，物业公司不按照规模效益计算物业费，采取不规模经济的方法加大生产成本。另一方面，有些物业公司存在“多收费少服务，甚至收费不服务”等不道德职业行为。这些都影响和阻碍着物业管理费透明性运作，这与业主明明白白的消费要求大相径庭，物业管理费怎好收取？（三）开发商难兑现的高承诺。人民生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼盘的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺，待业主入住后，发现实际状况与之差距甚远，于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费，以此作为挽回损失的手段。（四）建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位。建筑工程问题多，已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能一步到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响了物业公司对小区社会治安管理；开发项目分期开业，造成边入住、边施工，导致对居住小区不能实施封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物业管理费收取困难。（五）国家法规不健全、不完善、不能充分适应物业管理的发展。在《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中，将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法，以及依据1992年市政府有关部门颁布的“七五---八五期间住宅设计标准”指定的。现在，一方面市政府有关部门出台了“八五期间住宅设计标准”；另一方面，目前部分商品房设计标准已经超过了新标准，如果物业管理收费仍按照原办法执行，长此以往，必然会造成产权人和物业管理企业之间的收费纠纷。（六）物业公司过多的承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大。目前，社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。供暖、供水、供电、供气以及有线电视等费用，本应由社会公用部门向业主直接收取，但是他们凭借市场的优势地位，责令由物业管理公司来承担，使得物业公司充当成“第一缴款人”的角色，使物业公司经营风险过大。在这种形势下，业主对上述的某项服务不满意，就断然采取不缴费，由此也造成物业公司收费困难。三、解决物业管理服务费难收的对策（一）完善物业管理法律。市场经济就是法治经济，物业管理是一种市场行为，是物业公司通过市场竞争中标，与物业所有人签订物业管理委托合同，对住宅小区房屋建筑物及附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治，为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为，和其他市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。物业管理在给我国是新生事物，应该指出的是，当前我市规范物业管理当事人行为的法律还不够健全，随着物业管理在城市的全面推进，需要对物业管理行为进行规范的内容将越来越多，必须不断完善物业管理的相关法律。（二）制定切实可行的物业管理服务收费标准。当前，实行政府定价，政府指导价的物业管理服务收费标准，是物业公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和费用开支等情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定的。物业公司向物价部门申报前，应再征求住宅小区业主委会或物有所有人、使用人代表的意见，以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。在今后，应取消政府定价物业收费标准，实行物业管理企业与小区业主依据小区广大业主意愿和要求，物业公司结合不同的档次双方协商定价，即优质优价。（三）采取相关政府措施，促进、鼓励物业管理企业合并、重组，实现规模经营，降低经营成本，为降低收费标准创造条件。物业管理收费之所以陷入两难境地，很大程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益，为此，解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施，如税收优惠、政府协助指导、培训等措施，促进、鼓励相邻物业公司，实行竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力，降低经营成本，为进一步降低收费价格，以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。（四）严格物业管理企业财务管理，实现财务公开化。物业管理企业的财务收支情况应定期向住户公开，接受住户的监督，是住户明白