物业管理是怎样炼成的--业主委员会37

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料物业管理是怎样炼成的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料前言由住宅与房地产杂志社联合中国物业管理协会、深圳物业管理进修学院及深圳市福田、莲花、华佳宏、开元国际、龙城等物业管理公司共同投资拍摄的国内第一部物业管理全电视情景剧式教学系列片《物业管理是怎样炼成的》经过近两年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套教材的编写工作也如期圆满完成。本教材在内容安排上，尽量注重传授基础知识与培养岗位技能相结合，理论知识与一线案例分析相结合，旨在提高物业管理从业人员的全面素质及综合执业能力。本教材根据《物业管理是怎样炼成的》系列片的安排，共分八章，分别系统介绍了物业管理企业在招标、前期介入、装修管理、规范服务、风险防范、投诉处理、与业委会打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员可以从中了解到物业管理的基本业务知识和操作技能，从而达到提高自身素质的目的。本教材力求突出四个特点：一是理论简明扼要；二是重“实用”和“实践”；三是方法先进具体；四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操作性。本教材比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也适合作大、中专院校相关专业的参考书。本教材在编写过程中参与者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既有物业管理业内的专家、学者，亦有物业管理企业负责人及一线工作人员，这是集体智慧的结晶，亦是当前国内先进物业管理操作经验的一次大汇总。在此，对于所有参与编写及给予过我们帮助的人们表示衷心的感谢。本教材有个别章节的部分内容参考了业内出版的一些专业书籍及个别专业网站上的内容，在此一并表示感谢。编者2004．10．15精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第八章如何规范业主大会及业主委员会的运作………………………………183第一节如何做好业主大会的规范工作………………………………………183第二节如何规范业主委员会的运作…………………………………………194第三节物业管理公司协调好业主委员会工作案例…………………………204附录………………………………………………………………………………212剧情简介……………………………………………………………………212第二章如何规范业主大会及业主委员会的运作业主大会及业主委员会是物业管理的重要主体。做好业主大会和业主委员会的相关工作，规范业主大会及业主委员会的运作是物业管理的重要基础工作。业主、业主大会和业主委员会，分别相当于股份有限公司中的股东、股东大会和董事会。在物业管理活动中，业主有参与权、知情权和监督权，但没有决定权。业主大会是小区物业管理的权力机构，有选聘、解聘物业公司的权力。国家《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构。第一节如何做好业主大会的规范工作业主对自己的房产行使管理权，形成了物业管理的概念，但由于业主的房产是相互关联的，不少部位属共同拥有，因此，业主对房产的管理权不应是个体行为，而应是群体行为。这就要求业主组织起来，成立业主大会(或叫产权人大会)。业主大会不应理解为业主的一种简单聚会，它实际上是业主的一个组织，它的权利是业主权利的集中表现。业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料规范业主大会的运作，做好相应工作是物业管理有效开展的重要基础。业主大会的规范涉及如下重要问题。一、成立业主大会的有关要求（一）一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开的条件各地不尽一样。如有的地方规定，入住率超过50％的或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域，应当召开首次业主大会；而有的地方则规定，公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会。(二)只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。(三)业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。(四)筹备组应当做好下列筹备工作：、1．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容：2．参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)：3．确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数：4．确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单：5．做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。以1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。(五)业主在首次业主大会会议上的投票权数。首次业主大会会议上的投票权数的确定各地不一。一般而言，房屋建筑面积大小将决定业主投票权的多少。如有的地方规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料每1平方米计为投票权计算基数，住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。也就是说房子的面积越大，投票权越多，而不再像以往那样采取l户1票的投票方式。(六)筹备组应当自组成之曰起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。(七)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。(八)业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。(九)业主大会开展工作的经费由全体业主承担：经费的筹集、管理及使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。(十)业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。二、业主大会的职责(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。(三)选聘、解聘物业管理企业。(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。三、业主大会会议的要求(一)业主大会会议分为定期会议和临时会议。(二)业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。(三)有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。1．20％以上业主提议的；2．发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3．业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。(四)业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。(五)住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员。(六)业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。(七)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有l／2以上投票权的业主参加。(八)物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。(九)推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。(十)业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选1名业主代表参加。(十一)业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权l／2以上通过。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料(十二)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。(十三)业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。(十四)业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。(十五)业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。附录一首次业主大会会议召开通告(范例)筹备组发[2004]008号深圳某小区关于召开首次业主大会的通告一、深圳某小区首次业主大会会议将于2004年8月13日(周五)召开，采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：(一)业主大会筹备组就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，业主需对征求意见函进行签收，并可当即签署投票意见交回业主大会筹备组指定人员，也可以在截止日前于每天20：OO～22：00到物业管理委员会办公室(10号楼一层东侧)直接投放，联系电话：81956602，82115313。(二)业主需在装有投票意见的信封封口处骑缝签字：业主反馈意见投放的截止时间为2004年8月25日。(三)业主因故不能参加业主大会会议的，可以事先书面委托代理人参加，该委托书在反馈意见投放时一并交回。(四)业主大会筹备组指定人员对反馈意见进行计收。(五)业主大会筹各组将于截止日之后一周左右公布征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效。(六)业主大会筹备组就决议事项的执行和处理做出说明。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、根据四通物业公司发来的业主清册确认业主身份：业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的房屋建筑面积的平方米数计算，每1平方米计为l标，不足1平方米的部分不予计算，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。深圳某小区业主大会筹备组2004年7月30日附录二：业主大会议事规则(范例)第一章总则第一条(制定依据)根据《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日