物业管理的经济分析doc10(1)

物业管理的经济分析物业管理与广大人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业主的冲突不时发生，物业管理已成为社会十分关注的热点问题。一般认为，物业管理不涉及高技术和复杂的管理问题，只是劳动密集型的服务行业。问题是这样普通的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的矛盾(北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的激烈冲突)?根本原因在于看似简单的物业管理，由于理论研究滞后，对物业管理缺乏深刻的认识，目前还没有找到一套符合国情的有效的运行机制。从历史角度看，物业管理在我国城镇的出现，是住房制度改革的产物。我国城镇传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配，低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单位的房管部门来承担。随着房改的不断推进，我国城镇80％以上的可售存量公房已出售给个人，停止住房实物分配后，个人购买新建商品房的比例已达到95％，2002年底，全国城镇自(私)有住宅建筑面积56.83亿平方米，住宅自(私)有率为72.86％。由于产权主体的变化，客观上引发了物业管理关系的调整，这种变化主要表现在物业(服务)管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。传统体制下，物业管理供应主体是政府下属的房管所(这种房管所一般隶属城市政府的房管局，按事业单位性质设置)和单位的房管部门，居民几乎不承担物业费，所需物业费由房管所和单位房管部门在所收租金中列支，费用不足房管所申请由公共财政拨付，单位房管部门申请由所在单位补贴。居民直接购买新建商品房，一开始就不存在房管所和单位房管部门作为物业供应的主体，但是住房作为居民家庭的消费品和家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保洁存在客观的服务的需求。如何满足这种需求，自1981年开始我国便逐步产生了以企业作为供应主体的物业管理服务。截止2002年底，全国物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。由于物业管理企业采取向业主(住房产权人)收费提供服务的方式，在现实中引发了很多冲突，个别地方甚至出现了物管企业工作人员殴打业主的现象，引发了社会矛盾，造成了不稳定。在转轨时期物业管理企业与业主的冲突主要表现在以下几个方面：1.业主选择物业服务消费与物业管理企业强制业主消费之间的矛盾。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时，服务的接受是以消费者自愿为前提的。业主不选择物业服务消费，并不构成对公共利益的威胁，因此，物业管理企业不能将服务强加于业主。现实中往往是开发商开发商品房的同时，也同时出资成立或选择一家物业管理公司来进行管理，待业主入住时面临的就是强制的物业管理服务，物业公司服务好，这种服务提供与接受的关系能够持续下去，物业公司服务不好，由此引发冲突；2.业主认为物管企业收费高或者认为物业管理企业没有提供质价相符的服务，而物管企业认为收费低，引起企业亏损，无法生存；3.公共维修基金的托管和保值增值方式不当，造成对业主利益的侵害。本文试图从经济学的角度对业主与物管企业存在冲突的三个主要问题进行深入分析，以便从机制上找到解决问题的办法，促进物业管理健康发展。一、产权的复杂性和物业管理组织方式的选择看似简单的物业管理问题，但近20年来始终未能探索出一套行之有效的解决办法，关键在于理论界和操作部门忽略了对物业产权复杂性的认识。物业管理中的产权复杂性表现在三个方面：一是产权的物质复杂性。我国城镇居民所拥有的住宅，绝大部分(80％以上，北京为90％以上)是多层(六层以下)和高层(六层以上)楼房，其建造形式基本上是集合式的，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权(业主户门以内部分)和不可单独界定边界的房屋公共空间(单栋楼房户门以外部分)、共有设施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性的车场车库等)以及土地的共同所有权。由于单独所有权和共同所有权并存，决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权归政府或单位所有，开始出售公房后，在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个人产权并存的局面，不同主体对物业服务的选择出现不一致。政府产权代表希望房管所进行物业管理，单位产权代表希望由单位的房管部门来管理，个人产权代表不希望有收费的物业管理，仍想搭便车，或者希望选择物业公司进行管理。三是产权转换过程带来的复杂性。我国正处在经济起飞和城市化的高速成长期，为改善住房条件和为进入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所购房屋都是期房，物业管理企业在承担新建房屋的物业管理过程中要同时应对作为产权人的开发商和产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好需要选择物业，后者是为住用舒适安全需要选择物业，二者在选择物业管理企业的问题上经常产生矛盾。由于产权的复杂性决定了业主选择物业服务消费不能个人说了算，需要通过相关业主集合决策的方式来选择物业管理服务消费。可供选择的消费提供方式基本上有四个：一是继续由房管所、单位房管部门提供物业服务，但这种模式已不适应住房商品化、社会化的需要，被实践证明是落后的供应模式；二是由政府指定物业管理企业提供服务，这种模式在特定时间和空间可以，全面施行不符合政府的职能定位，三是由开发商选择物业管理企业，有利于开发与物管的衔接，但不利于为业主提供质优价廉的服务，四是由业主选聘物业管理企业，这种模式尊重和维护了业主的财产权利。2003年6月8日国务院公布的《物业管理条例》就是将业主的财产权作为物业管理的基础，明确规定物业管理区域内的全体业主组成业主大会，由业主大会选聘、解聘物业管理企业。为维护共同的利益，由于产权的复杂性，业主需要通过业主大会建立民主协商、自我管理的机制，但在具体的实施过程中会遇到交易费高昂的问题，增加操作难度。北京市有一个新竣工的住宅小区，14栋高楼，4500套住房，按每个居民购一套住房计算，就有4500个业主。组织召开4500人的业主大会需要寻找特定的会议场所，要支出高昂的会议费用。在北京市目前3300多个居住区项目中，推行物业管理的约占60％，成立业主委员会的不到300家，约占应成立的10％。如要完成3000家业主委员会的组建并维持日常运行，交易费用会相当高。此外，按照《物业管理条例》规定，业主大会选举产生业主委员会，作为业主大会的执行机构，履行六项职责：召集业主大会会议；报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，及时了解业主的意见和建议；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。从履行的职责看，业主委员会承担了相当的工作量，而现行的规定中，业主委员会的工作是没有报酬的，违背了经济学的原则。由于业主委员会的劳动没有报酬，现实中出现了业主委员会工作无人愿意承担的现象。按照等价交换的原则，除对物业管理企业支付报酬外，还应对业主委员会支付相应的报酬，才能保证业主大会这一议事机制得以运转。由此可以看出，在我国的组织权力设置中存在误区，对决策人重荣誉，忽视经济利益，大到人民代表，小到业主委员会委员，只赋予决策权，但对其投入的劳动，没有相应的报酬，这种状况削弱了决策的权威性。如何解决因交易费用高，业主大会和业主委员会组建运行困难的问题?在新建小区可以实施政府委派机制，即在业主大会缺位的情况下，由政府管理机构指派优秀物业管理企业承担物业管理。在成熟小区，将物业管理与社会发展结合起来，发挥社区居民委员会的作用，由居委会代行业主委员会的职能，从而节约资源，降低交易费用。有一种看法，认为居民委员会不是业主代表，因此，不能行使业主委员会的职能。在公房产权占主导地位的情况下，这是事实。但是，在70％以上的个人拥有住房的情况下，居民委员会已是业主参加组成的机构，只要在现行的居民委员会职能的基础上，增加其相应的由业主委员会承担的职责，实行一套人员两块牌子，通过物业收费方式支付居委会相应报酬，完全可以使居委会这种地缘性组织在社会管理职能之外，承担业主委员会的职能。这样做既节约了资源，降低了交易成本，又减少了居委会和业主委员的磨合，还增加了业主大会的操作性。二、通过竞争方式确定物业服务产品的定价由于公共服务产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。实践中，我国多数城市都由政府部门规定物业服务收费的最高限价，运行中，物业管理企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。由于收费标准与服务提供之间没有一套相互制衡的机制，物业管理企业的目标是多收费少服务，增加利润，业主的目标是少缴费多获得服务，二者产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。应该建立竞争性的物业服务产品价格形成机制，即通过业主委员会招标方式选聘物业管理企业，由物业管理企业在政府限价的基础上通过投标竞报物业服务产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业管理企业承担物业管理服务。如果物业管理企业在中标后擅自提高服务产品价格，由业主会员提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业管理企业，并开始新一轮招标，由此形成良性互动的价格形成机制。通过竞争降低物业服务产品的价格，这种机制发挥作用还需要有物业管理规模化经营相配套。据对北京市1270家物业管理企业的调查，平均每个企业78人，管理面积是8.2万平方米。如果物业费按每平方米2.5元收取，月物业费收入是20.5万元。支出如下：1.人员工资，按1000元／人／月计，共支出7.8万元；2.办公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元计，房租支出2.8万元3.绿化、维护成本3.6万元，4.水、电、车等管理费支出6万元，5.营业税1.13万元。总支出21.3万元，出现亏损。有两个办法，一是提高收费标准，按每平方米3元收费累计24.6万元，赢余3.1万元。二是增加管理面积。按照有关专业人士分析，维持一个物业管理企业正常运转，且其收费水平业主也能够承受，需要管理20万平方米的物业。北京市现有物业管理企业约1700家，实施物业管理的住房面积为9616万平方米，其他实施物业管理的房屋面积为809万平方米，相当于每个企业的管理面积为6.13万平方米(按2002年物业企业数1584家计，相当于6.58万平方米)达不到正常运转的水平，因此，必须实行优胜劣汰的法则，保证物管企业的规模化运营。为降低物业服务产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的机制，物业管理收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将会导致收费上升。如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很高。小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。小区停车收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业管理企业的看管费，其收入应在扣除物业管理企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它项目的支出，这样做有利于降低物业服务产品的价格。实际工作中，这笔钱往往落入了物业管理企业的腰包，如按每辆车停车费月支出150元计，拥有100个车位的小区，每月停车费的赢余就会达到1.1万元。由于费用统收统支能够有效降低物业服务产品的价格，因此，政府部门应指导业主委员会在招标文件中添加上述内容，利用有效手段减轻业主负担，抑制物业管理企业利用政策真空和业主专业知识不足谋取不合理的收入。三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题据测算，在50年的住房使用期内，房屋维修和设施设备改造累计支出贴现后，与购房当年住宅价格的比例约为0.5：1。由于不可确定边界的房屋公共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2％额外交纳公共维修基金。2002年北京市商品房销售额813.8亿元，应收公共维修基金16.3亿元，实际归集7.8亿元。这笔钱如何托管?现实中由政府部门的物业管理机构预收后统一存储在商业银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移交物业管理公司托管。由于业主委员会没有专业基金投资经